+7 499 348 90 68
Музыка, используемая в качестве заставки на указанном номере, является композицией автора Кевина Маклауда
Html code will be here
Вы еще не пользуетесь RealtyCalendar?
Оставьте заявку на бесплатную консультацию
Подпишитесь на нашу рассылку!
Не пропустите новые статьи.
Как рассчитать арендную плату для посуточной квартиры
10.12.2025
Время чтения: 8 минут
Высокая цена ведет к простоям квартиры, а низкая сокращает доходы собственника. Найти золотую середину возможно: секрет в том, чтобы не ставить одинаковую стоимость каждый день, а управлять тарифами. Тогда число бронирований будет равномерным, а прибыль — прогнозируемой.
Рассказываем, как рассчитать арендную плату за квартиру и менять ее в зависимости от сезона и ситуации на рынке. Делимся формулой и полезными инструментами.
Рассказываем, как рассчитать арендную плату за квартиру и менять ее в зависимости от сезона и ситуации на рынке. Делимся формулой и полезными инструментами.
Содержание
Что влияет на цену и как рассчитать стоимость аренды квартиры
Какие расходы учитывать при расчете арендной платы
Как считать арендную плату в зависимости от сезона
Какие программы помогут рассчитать арендную плату
Советы собственникам: как не ошибиться при расчете цены
Что запомнить по теме ценообразования в посуточном бизнесе
Какие расходы учитывать при расчете арендной платы
Как считать арендную плату в зависимости от сезона
Какие программы помогут рассчитать арендную плату
Советы собственникам: как не ошибиться при расчете цены
Что запомнить по теме ценообразования в посуточном бизнесе
Что влияет на цену и как рассчитать стоимость аренды квартиры
Чтобы найти оптимальную цену за сутки, изучите ключевые условия ценообразования, особое внимание уделите анализу рынка и посчитайте себестоимость заезда. Рассказываем, как это сделать.
От чего зависит цена посуточной аренды
На арендную плату влияет множество факторов. Какие-то собственник может изменить — обновить ремонт или поставить качественную мебель. Другие определяет рынок: сезонный наплыв постояльцев и действия конкурентов. Разберем основные составляющие цены.
Локация. Повышенным спросом пользуется недвижимость в центре города и развитых жилых районах. Совсем сбрасывать со счетов окраины тоже не стоит, там могут быть точки притяжения. Например, гости часто ищут квартиры рядом с аэропортом или областной больницей.
Инфраструктура района. Цена повышается, если в шаговой доступности есть такие объекты:
- продуктовые магазины и аптеки,
- рестораны и кафе,
- платные и бесплатные парковки,
- станции метро и автобусные остановки,
- парки и прогулочные зоны.
Предложения конкурентов. Обычно гости сравнивают несколько подобных квартир в одном районе. Ваш тариф должен быть в рынке — не сильно дороже или дешевле других.
Сезонность. Стоимость аренды растет в летние месяцы, в праздники и выходные. Но бывает и наоборот: если у вас чаще останавливаются командированные, пик цены приходится на будни с понедельника по четверг.
Целевая аудитория. Платежеспособность потенциальных гостей тоже влияет на то, как рассчитывается арендная плата. Взрослая семейная пара может заплатить больше за квартиру с дизайнерским ремонтом, а студентам скорее подойдет бюджетный вариант.
Состояние объекта. Арендаторы скорее выберут вашу квартиру, если там чисто, свежий ремонт, современная мебель и есть вся необходимая техника. Как подготовить жилье к сдаче, рассказали в статье «Секреты посуточной аренды».
Отзывы гостей. По статистике, 95% россиян изучают мнения в интернете, прежде чем заказать товар или услугу. Отслеживайте отзывы на площадках агрегаторов и в онлайн-картах. А как работать с негативными откликами, читайте в материале «Работа с возражениями: как решать проблемные ситуации с гостями».
Пример, как локация влияет на стоимость аренды. На фото две однокомнатные квартиры в Ростове-на-Дону: первая находится в центре города и стоит дороже, а вторая располагается недалеко от промзоны, поэтому цена ниже. Источник: cian.ru
Оставьте заявку
Мы свяжемся с вами в ближайшее время.
От чего зависит цена посуточной аренды
Посуточная аренда — это высококонкурентный бизнес. Поэтому цены нужно рассчитывать с учетом предложений от других компаний и собственников. Вот что стоит сделать.
Сравнить подобные квартиры. Найдите десять-пятнадцать объектов в ближайшем районе, которые похожи на ваш. Сопоставьте по ключевым признакам: площадь, количество спальных мест, состояние ремонта, удаленность от центра города и объектов инфраструктуры. Для более полного анализа учитывайте и непрямых конкурентов — посмотрите тарифы в ближайших отелях и гостевых домах.
Сохранить подборку. Мониторить цены удобно на площадках вроде Суточно.ру, Циан или Яндекс Путешествия. Используйте фильтры для поиска, а подборки квартир оставляйте в личном кабинете, чтобы в следующий раз не искать объекты снова.
Определить преимущества — свои и конкурентов. Сравнение дает наглядную картину, чем ваше предложение отличается от рынка. Допустим, у вас стоимость проживания ниже, но в ближайшие квартиры заселяют с питомцами, а это важно для целевой аудитории. Или ваш тариф дороже, зато есть круглосуточный заезд и крутая кофемашина — преимущества оправдывают цену.
Эрика Хвостова,
основательница компании RevExpert, эксперт по revenue-менеджменту
основательница компании RevExpert, эксперт по revenue-менеджменту
«Обращайте внимание не только на цены конкурентов, но и на занятость квартиры в ближайшие дни. Календари бронирования есть на сайтах агрегаторов в карточках объектов. Если много свободных дат, возможно, цена завышена. А когда пустых слотов нет вообще, скорее всего, собственник поставил низкую цену, а гости готовы платить больше».
Как определить себестоимость аренды
Себестоимость аренды — это сумма всех затрат на один заезд гостей. Другими словами, минимальная база, к которой нужно прибавить наценку, чтобы заработать. Если сдавать квартиру дешевле себестоимости, появятся убытки. Для расчета используйте формулу:
Себестоимость заезда = (Постоянные расходы за месяц/Среднее число бронирований в месяц) + Переменные расходы на один заезд
Расшифруем переменные в формуле:
- Постоянные расходы — это затраты за месяц, которые не зависят от количества гостей. Например, коммунальные платежи.
- Переменные расходы возникают, только когда есть постояльцы. К этой группе относится зарплата горничных. Подробнее о постоянные и переменных расходах расскажем в следующем разделе.
- Среднее число броней означает, сколько у вас в среднем заездов за месяц. Если только планируете сдавать квартиру, примите как ориентир, что показатель 23 дня в месяц эксперты считают нормальным.
Пример. Алексей сдает посуточно студию в Кисловодске. Постоянные расходы на квартиру в месяц составляют 20 000 ₽. В среднем объект занят 20 дней, а переменные расходы на один заезд выходят 700 ₽. Как посчитать безубыточную стоимость аренды: (20 000 ₽/20 дней) + 700 ₽ = 1 700 ₽ себестоимость заезда.
Как рассчитать арендную плату за сутки
Прибавьте к себестоимости заезда вашу наценку, при этом ориентируйтесь на рыночные цены конкурентов. Лучше рассчитать сразу диапазон цен — от минимально возможной до максимальной.
Минимальная цена
Это себестоимость заезда плюс самая низкая наценка, на которую согласен собственник. Она укладывается в рыночные рамки и позволяет заработать.
Максимальная цена
Это верхний порог стоимости, который сложился в вашем сегменте квартир. Цену выше ставить не нужно, иначе есть риск отпугнуть постояльцев.
Когда поднимать тариф в рамках диапазона, а когда делать скидки — зависит от сезонности. В следующих разделах расскажем, как учитывать этот фактор в цене аренды.
Если хотите подробнее разобраться в теме посуточного ценообразования, читайте статью, которую мы написали совместно с Эрикой Хвостовой, «Как определить стоимость аренды квартиры и что влияет на цену». Также эксперт подробно рассказывала о конкурентном анализе и расчете себестоимости в рамках проекта «Академия посуточной аренды». Чтобы получить доступ к записи эфира, пожалуйста, заполните форму регистрации.
Какие расходы учитывать при расчете арендной платы
Все затраты в посуточной аренде делятся на две категории: постоянные и переменные. Для удобства собрали основные группы расходов в таблицу.
Когда вы собрали все расходы, посчитали себестоимость и установили цену за сутки, пора выходить на следующий уровень. Рекомендуем внедрить систему учета доходов и расходов — она позволяет отслеживать движение денег, контролировать окупаемость и прибыль. Подробнее об этом читайте в статье «Учет расходов в посуточной аренде», где опытом поделился Алексей Иванов, предприниматель из Волгограда, который сдает 150 квартир.
Алексей также выступал на нашей «Школе посуточной аренды» с темой «Как максимизировать прибыль от посуточного бизнеса».
Алексей также выступал на нашей «Школе посуточной аренды» с темой «Как максимизировать прибыль от посуточного бизнеса».
Как считать арендную плату в зависимости от сезона
Сезонность — один из главных факторов, который отличает посуточную сдачу квартиры от долгосрочной. Рынок моментально реагирует на спады и повышения спроса, поэтому цена аренды меняется несколько раз за месяц.
Вот что на это влияет
- Климатический сезонОн зависит от региона. Так цена на посуточную аренду в Крыму повышается в мае, в июле и августе достигает пика, в сентябре-октябре начинает снижаться. А в Сочи есть два сезона: пляжный и горнолыжный. Поэтому в одних частях города цены могут быть выше летом, а в других — зимой.
- Событийный календарьНа стоимость аренды влияют спортивные соревнования, концерты, выставки и форумы. В зависимости от масштаба события спрос растет рядом с местом проведения или затрагивает удаленные районы.
- Выходные и праздникиЭтот фактор работает во всех регионах независимо от времени года. В дни отдыха гостей, как правило, больше чем в будни.
Определить даты высокого и низкого спроса поможет производственный календарь — такие есть в справочно-правовых системах вроде КонсультантПлюс или Гарант. Источник: consultant.ru
Чтобы управлять сезонной стоимостью аренды, эксперт Эрика Хвостова рекомендует динамическое ценообразование. Это когда ваши цены реагируют на изменения спроса в режиме реального времени. Например, 29 апреля собственник сдает квартиру по стандартному тарифу, а 30 апреля поднимает стоимость. Это последний рабочий день перед праздниками, и гости уже заезжают на майские каникулы.
Эрика Хвостова,
основательница компании RevExpert, эксперт по revenue-менеджменту
основательница компании RevExpert, эксперт по revenue-менеджменту
«Регулярно пересматривайте ценники, потому что внешние факторы меняют стоимость аренды как в меньшую, так и в большую сторону. Допустим, испортилась погода в пляжный сезон, отменилась крупная выставка, перенесли выходной день или популярный артист назначил концерт в вашем городе. Чтобы не потерять гостей и доход, следите за производственным календарем, событиями и даже прогнозом погоды».
Составьте тарифную сетку — это таблица со стоимостью размещения на сезон, несезон и отдельные пиковые даты. Считайте цены в начале года или квартала, а потом корректируйте по необходимости. При этом оставайтесь в диапазоне от минимального до максимального тарифа по рынку.
Цены из тарифной сетки нужно переносить на площадки агрегаторов. Чтобы не делать это вручную, используйте Менеджер каналов от RealtyCalendar. Инструмент синхронизирует данные на всех платформах, обновит тарифы и занятость объектов.
Так может выглядеть тарифная сетка с учетом сезонного фактора — пример из эфира с Эрикой Хвостовой в нашей «Академии посуточной аренды»
Какие программы помогут рассчитать арендную плату
Существуют онлайн-сервисы для расчета стоимости посуточной аренды. Например, в калькуляторе от FlatInn достаточно ввести адрес квартиры, и программа покажет тариф с динамикой по месяцам.
Преимущество таких инструментов в том, что они упрощают первичную оценку объекта. Пользователь за пару кликов узнает примерную стоимость проживания в определенном районе города. Онлайн-калькуляторы опираются на большие массивы данных: анализируют сотни объявлений с похожей локацией и площадью помещения.
Но у программ расчета стоимости есть недостаток: они не учитывают события в городе и уникальные преимущества именно вашего объекта. Поэтому калькуляторы хорошо использовать как ориентир, но полностью на них полагаться не стоит.
Советы собственникам: как не ошибиться при расчете цены
Некорректная стоимость аренды мешает собственнику зарабатывать. При заниженной стоимости расходы могу «съесть» прибыль, а при завышенной гости уйдут к конкурентам. Чтобы избежать типичных ошибок, придерживайтесь нескольких принципов. Эрика Хвостова рассказывает, как рассчитать арендную плату:
- Ориентируйтесь на рынокНе ставьте ценники «на глаз», а изучайте конкурентные предложения в городе и районе. Тариф зависит не только от желаемого дохода, но и от того, сколько гость готов платить за проживание. По возможности узнавайте у постояльцев, какие варианты они сравнивали и почему выбрали вашу квартиру. Это поможет выявить преимущества и аргументировать цену для будущих гостей.
- Учитывайте сезонностьНе выставляйте один тариф на весь год. Динамическое ценообразование позволяет заработать больше и избежать простоев объекта. Как рассчитать цену аренды: ориентируйтесь на сезон, события в городе и производственный календарь.
- Ведите таблицу расходовФиксируйте, сколько денег уходит на общее содержание квартиры и один заезд гостей. Сохраняйте затраты удобным способом: в электронной таблице или работайте с разделом «Статистика» в Шахматке RealtyCalendar. Сравнив доходы с расходами, вы поймете, сколько приносит сдача жилья в посуточную аренду.
- Не злоупотребляйте скидкамиВводите сниженные тарифы временно: например, когда в межсезонье сокращается нагрузка. Постоянные скидки создают ложное впечатление, что полная цена завышена. В этом случае труднее сохранить высокую загрузку после возврата к обычной стоимости проживания.
- Откажитесь от демпингаНекоторые собственники боятся остаться без арендаторов, поэтому экстремально занижают цены. Не стоит так делать: потеряете прибыль и привлечете ненадежных гостей, которые могут испортить вещи или ваши отношения с соседями. Если хотите привлечь постояльцев ценой, назначайте тариф чуть ниже среднего по рынку.
Скидки в 5–15% от стандартной цены — таких рамок часто придерживаются собственники на площадках посуточной аренды. Источник: sutochno.ru
Что запомнить по теме ценообразования в посуточном бизнесе
Цена на посуточную сдачу квартиры зависит от локации, состояния помещения, предложений конкурентов и сезонного фактора.
Как рассчитать арендную плату: сравните цены похожих объектов с помощью агрегаторов посуточной аренды, определите себестоимость одного заезда, прибавьте наценку. Для расчета понадобятся данные о постоянных и переменных расходах.
Меняйте стоимость аренды в зависимости от сезона, чтобы увеличить прибыль. Удобнее делать это в формате динамического ценообразования с помощью инструментов автоматизации.
Разобраться в важных вопросах на старте посуточного бизнеса поможет «Школа посуточной аренды». Из наших эфиров вы узнаете: как готовить квартиру к сдаче, работать с площадками бронирования, назначать цену и платить налоги.
Полезные статьи