Как подготовить квартиру к сдаче в посуточную аренду: пошаговое руководство

Когда гость бронирует жилье, он покупает не просто услугу, а впечатления. Если на фото комната со старым диваном и пожелтевшими обоями, даже низкая цена не гарантирует продажи. Поэтому начинать стоит с косметического обновления. Вот как можно подготовить квартиру к сдаче в посуточную аренду:

• Стены. Покрасить, наклеить обои или сделать декоративную штукатурку. Материал выбирайте в нейтральных тонах: например, белый, бежевый, светло-голубой. Сдержанная гамма понравится большей части гостей. 

• Потолок. Натяжной потолок из белого матового материала — оптимальный вариант. Выглядит опрятно и скрывает неровности. 

• Напольное покрытие. Используйте износостойкие материалы: керамическую плитку, коммерческий линолеум, водостойкий ламинат. 

• Окна и двери. Здесь важно качество фурнитуры: петли, ручки и защелки должны выдерживать интенсивную эксплуатацию. 

• Розетки. Позаботьтесь, чтобы зарядить телефон и подключить ноутбук можно было во всех функциональных зонах: на кухне, у кровати, рядом с диваном. 

Если искрит розетка или течет бачок унитаза, могут пострадать гости, соседи или имущество. В этом разделе разберем, какое оборудование проверить при подготовке квартиры к сдаче посуточно и как контролировать доступ в помещение.

Электрика. Попросите специалиста проверить автоматы в щитке и вместо устаревших поставить современные. Розетки и выключатели должны надежно держаться в стене без зазоров. Удлинители для подключения техники лучше не использовать — замените их стационарными розетками. Так лишние провода не путаются под ногами, и гости не рискуют споткнуться.

Сантехника. Убедитесь, что сифоны и гибкие подводки не протекают, стык между ванной и стеной надежно загерметизирован, краны и душевые стойки работают. 

Газовое оборудование. Это зона повышенной опасности, которая требует регулярного техобслуживания. Согласно Постановлению Правительства №410, профилактический осмотр газовых приборов нужно проводить не реже одного раза в год. Работы выполняют специалисты той же организации, которая выставляет владельцу квартиры счета за газ. 

Вентиляция. Если в квартире неисправны или засорены вентканалы, это мешает естественному воздухообмену. В помещении повышается влажность, а в ванной могут появиться грибок и плесень. 

К безопасности также относится контроль доступа в квартиру. Многие собственники устанавливают электронные замки для бесконтактного заселения. Перед заездом гость получает код, который меняется сразу же после выселения. Посторонние не смогут сделать дубликат ключа и проникнуть в помещение.

Над входной дверью можно установить камеру видеонаблюдения. Она зафиксирует, если гость что-то забрал или заселилось больше людей, чем заявлено в брони. Только помните: камера не должна захватывать двери других квартир. Если ваше оборудование нарушает частную жизнь, соседи могут потребовать убрать его. 

Требования к мебели в посуточной аренде отличаются от долгосрочной. Например, большая гардеробная гостям вряд ли понадобится. Лучше поставить компактный шкаф, а на освободившемся пространстве разместить стол под ноутбук. Он пригодится фрилансерам и командированным. 

Набор мебели и техники зависит от того, студия это, одно- или двухкомнатная квартира. Собрали комплект предметов, которыми чаще всего наполняют жилье.

Поставьте на кухне набор тарелок, кружек, столовых приборов и бокалов. Также понадобятся сковорода, кастрюля, нож, разделочная доска, губка и моющее средство. 

Купите набор постельного белья — по два комплекта на каждое спальное место. Одним гости пользуются, а другой находится в прачечной. Приобретите полотенца, коврик в ванную, покрывало на кровать и плед. Шторы советуем выбирать из ткани «блэкаут», чтобы гости могли хорошо выспаться в полной темноте.

Тщательно убрать помещение нужно в любом случае: делали вы ремонт или подготавливаете квартиру к посуточной аренде как есть. Отличаться будет только набор необходимых действий. Что входит в генеральную уборку: 

• санузел — чистка плитки, швов, сантехники, стеклянных перегородок;
• кухня — убрать жир с вытяжки, вымыть холодильник, духовку и микроволновку;
• окна — удалить грязь со стекол, рам и механизмов; 
• спальное место — химчистка матраса и подушек.

Удаление запахов — отдельный пункт. Важно не маскировать их, а устранить причину. В мебель въелся запах табака — сделать химчистку, пахнет сыростью — почистить вентиляцию в ванной. 

Уборку можно сделать самостоятельно или вызвать клининг. Преимущество второго варианта — мастера работают быстрее, используют профессиональные средства и смогут удалить особо сложные загрязнения. 

Чтобы сделать жилье привлекательнее для гостей, используйте визуальную подготовку квартиры к продаже или аренде (хоумстейджинг). Это концепция работы с интерьером, которая позволяет вносить изменения быстро и с минимальными затратами.

Читайте статью «Как сдать квартиру дорого: 5 практических советов».

Вот несколько важных моментов по визуальной подготовке квартиры.

Добавьте источники света. Если в комнате одна люстра на потолке, освещения может быть недостаточно для функциональных зон. Поставьте торшер рядом с диваном, сделайте отдельные светильники над столом и в прикроватной зоне.

Подберите текстиль к цветам помещения. Шторы, покрывало на кровати, скатерть на столе — все это должно гармонировать с оттенками стен и пола. Специалисты по визуальной подготовке недвижимости к продаже или аренде (хоумстейджеры) рекомендуют придерживаться правила «60−30−10», когда в интерьере 60% приходится на основной цвет, 30% — на дополнительный, а еще 10% остается на яркие детали.

Создайте атмосферу отеля. Прежде всего, стоит убрать личные вещи собственника: фотографии со стен, одежду с антресолей, велосипед с балкона. В ванную комнату положите индивидуальные косметические наборы или налейте шампунь и гель для душа в красивые дозаторы. Можно добавить пару банных халатов.

Больше о том, как с помощью простых изменений в оформлении можно увеличить средний чек и выделиться среди конкурентов, рассказала Ирина Панчукова в нашем канале «Типичный посуточник».

Ваше предложение будет конкурировать с сотнями других на площадках бронирования. Поэтому фото должны с первого взгляда привлекать внимание гостя. Качественные изображения помогают увеличить загрузку объекта и обосновать цену.

Многие собственники обращаются к профессиональным фотографам — есть специалисты, которые занимаются именно съемкой интерьеров. Если такого желания или возможности нет, сделайте фото самостоятельно. 

Как фотографировать посуточную квартиру: 

• Подготовьте помещение. Аккуратно разложите подушки на диване, расправьте покрывало на кровати, спрячьте бытовую химию, поместите на стол нейтральный декор — вазу со скромным букетом или книгу. 

• Выберите время суток. Съемку лучше проводить в первой половине дня, когда достаточно естественного освещения. Дополнительно можно использовать специальную лампу для фотосессий. 

• Найдите удачные ракурсы. Сделайте несколько обзорных фото: общие планы лучше снимать из угла — так комната кажется больше. Добавьте детальные фотографии крупным планом: кровать, кухонный уголок, обеденная зона, рабочее место, прихожая. Если из окна открывается красивый вид, сфотографируйте его.

Наконец, ваш объект готов принимать гостей. Прежде чем размещать объявление на площадках бронирований, нужно определиться с тарифами. 

Подробно о ценах на краткосрочную сдачу жилья рассказала эксперт «Академии посуточной аренды» Эрика Хвостова, основатель компании RevExpert. Чтобы посмотреть полную запись эфира «Ценообразование в посуточной аренде», заполните форму регистрации. В этой статье рассмотрим вопрос кратко. 

В посуточном бизнесе используют динамическое ценообразование: тариф меняется в зависимости от сезона, спроса и конкурентных предложений. Чтобы понять, от какой цены отталкиваться, делают мониторинг рынка — сравнивают собственный объект и 10−15 других вариантов, схожих по локации и состоянию.

Чтобы вовремя заметить рост или снижение спроса, нужно регулярно анализировать цены. Это поможет не упустить прибыль в высокий сезон и не потерять гостей на спаде спроса. Также Эрика Хвостова рекомендует учитывать события в вашем городе: бизнес-форумы, фестивали или спортивные матчи стимулируют бронирования.

Начинающие арендодатели часто опасаются, что гости не заплатят, сломают что-нибудь или спровоцируют конфликт с соседями. Чтобы этого избежать, эксперт «Академии посуточной аренды» Алексей Банкин, совладелец компании FlatHome24, советует заключать с гостями договор аренды и четко прописывать правила проживания. Подробнее об условиях, которые стоит внести в договор, Алексей рассказал в отдельной статье. 

Читайте статью: «Как грамотно заключить договор посуточной аренды квартиры: ключевые моменты и советы«

Оформлять бумажный договор с гостем не всегда удобно, гораздо проще использовать электронный документооборот. В RealtyCalendar для этого есть интеграция с сервисом ОкиДоки. Эта функция позволяет автоматически формировать договоры и заполнять их данными из брони. 

Подготовить договор аренды
Договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме, согласно статье № 674 Гражданского кодекса. Это требование распространяется и на посуточную сдачу. При этом статья № 434 ГК устанавливает, что письменным считается также электронный договор. 

Какие пункты обязательно включить в договор аренды: 

• Информация о сторонах. Наименование арендодателя, Ф. И. О и паспортные данные гостя. 
• Описание объекта. Апартаменты, квартира или дом, а также точный адрес. 
• Срок аренды. В какие даты гость заселяется и выезжает. 
• Стоимость услуг и порядок оплаты. Можно указать сумму за сутки или за все время проживания. Также напишите, в какой момент гость перечисляет деньги. 
• Внесение и возврат залога. Сколько постоялец платит в качестве депозита. Когда он получит деньги обратно, или при каких условиях арендодатель удержит сумму.

Составить правила проживания
При подготовке квартиры к сдаче напишите инструкцию для гостей, что можно и нельзя делать в вашем объекте. Подробный документ рассылайте гостям при бронировании и оставьте в квартире, а краткую версию добавьте в объявление о сдаче.

Правила проживания защищают от недопонимания с постояльцами и от конфликтов с соседями. Например, вы сдаете жилье для спокойного отдыха, а человек ищет помещение под вечеринку. Если в объявлении будут указаны правила, меньше вероятность, что к вам попадет нецелевой гость.

Что писать в правилах проживания:

• Время заселения и выселения. Можно добавить условия раннего заезда и позднего выезда. 
• Ограничения и запреты. В какое время нельзя слушать громкую музыку, допускается ли курение в квартире и на общих балконах. 
• Размещение с животными. Принимаете ли вы постояльцев с домашними питомцами. 
• Пользование техникой. Как включить бойлер или стиральную машину, где лежит пульт от кондиционера, как подключиться к Wi-Fi. 

Вы подготовили квартиру к сдаче в аренду, определились с ценами и составили договор. Пора размещать объявление на площадках бронирований. 

Выбрать платформу и создать объявление
Агрегаторов много, поэтому, чтобы не распылять усилия, выберите два-три наиболее актуальных для вашего региона. Для этого вбейте в поисковике ключевые запросы вроде «снять квартиру посуточно», «посуточная аренда», «проживание посуточно» и название города. Обращайте внимание на первые результаты в выдаче, исключая рекламные страницы. 

Также можно запросить региональную статистику бронирований на популярных площадках от RealtyCalendar. Чтобы получить данные по вашему региону, достаточно заполнить форму. 

Что делает объявление привлекательным для гостей

• Информативный заголовок. Он должен содержать важные характеристики объекта. «Сдам жилье посуточно» — по этой формулировке постоялец не понимает, что именно и где сдается. «Студия рядом с метро» — так лучше. 
• Структурированное описание. Сделайте два-три смысловых блока. Например, в первом абзаце расскажите о преимуществах объекта, дальше опишите оснащение и добавьте правила проживания. 
• Красивые фотографии. Первым фото в карусели ставьте спальное место, потому что удобная кровать — один из важных критериев выбора. Покажите все функциональные зоны: кухню, ванную, прихожую. 

На площадках бронирования различаются требования к объявлениям и условия продвижения в топ поиска. RealtyCalendar совместно с агентством «Надо! Маркетинг!» составили чек-лист аудита объявлений. Он поможет избежать частых ошибок при заполнении карточек объявлений и получать больше броней. Чтобы скачать чек-лист, заполните форму регистрации. 

Завести страницы в соцсетях и продвигаться в сообществах
Социальные сети и местные группы помогут привлечь дополнительный поток гостей. На собственной странице можно публиковать фотографии объекта, видеообзоры, отзывы гостей, расписание свободных дат, информацию о скидках и акциях. 

Также разместите объявления о сдаче в городских группах аренды недвижимости и районных чатах. Принцип тот же, что и для объявлений на площадках бронирований: информативный заголовок, несколько привлекательных фото, цена и краткое описание преимуществ. 

С объявлений на площадках начали поступать первые брони. На сто процентов застраховаться от нежелательных постояльцев невозможно, но есть способ значительно снизить риски. Задайте гостю вопросы и посмотрите на реакцию. 

Что должно насторожить: 

• Нежелание сообщить детали бронирования: сколько постояльцев, в котором часу планируют заехать, нужно ли детское спальное место. Мошенник, скорее всего, не станет отвечать или сообщит противоречивую информацию. 
• Отказ предоставить паспортные данные. Если гость не хочет подписывать официальный договор — это тревожный сигнал. 
• Просьба оплатить при выселении. Велика вероятность, что человек уедет раньше расчетного часа, а собственник останется без выручки.

Читайте статью «Пересдача посуточного жилья: как защититься от популярной схемы мошенников»

Многие предприниматели на старте обходятся без помощников: сами общаются с гостями, оформляют брони и даже делают уборку. Но когда объектов становится больше, бизнес превращается в непрерывную операционную работу. Сообщение от гостя в час ночи, срочная уборка, задержка выезда — все нужно решать быстро. В этот момент появляется потребность в персонале. 

Как собрать команду, рассказывает эксперт «Академии посуточной аренды» Ирина Витман, сооснователь компании посуточной аренды «Апартаменты Веста». Чтобы посмотреть эфир, заполните форму регистрации. 

Какие сотрудники нужны в посуточном бизнесе:

• Администратор — обрабатывает запросы гостей, подтверждает брони, контролирует оплаты и залоги, отправляет договоры и правила проживания, координирует работу клининга. 
• Встречающий — эта позиция актуальна, если нет бесконтактного заселения. Сотрудник встречает гостей, оформляет договор и проверяет документы, принимает оплату наличными, показывает квартиру и отвечает на организационные вопросы. 
• Горничные — можно нанять штатного клинера или пользоваться услугами агентства. В любом случае стоит установить стандарты работы. Обсудите, что именно должен делать сотрудник: мыть посуду, пылесосить, менять постельное белье, пополнять расходники, проверять состояние мебели и техники. Важно, чтобы горничная фотографировала, если гости что-то сломали или украли, — в этом случае арендодатель удерживает сумму ущерба из залога.

В RealtyCalendar есть специальное приложение для горничных, в котором они получают задачи на уборку, отмечают, что в квартире нужно что-то починить или докупить какие-то расходники, отмечают состояние квартиры после выезда гостя. Это приложение — часть инструмента «Автопилот».

Где искать персонал. Разместите объявление на сайтах с вакансиями: например, на Авито и hh.ru. Расскажите знакомым, что вам нужны сотрудники, — возможно, они сами заинтересуются или передадут информацию другим людям. Опубликуйте пост в районных чатах — удобно, когда сотрудник живет рядом с объектом. 

Вручную фиксировать брони можно, если у собственника один или два объекта. Когда бизнес масштабируется, необходимо подключать автоматизацию — иначе есть риск потери заказов и овербукинга, когда два гостя забронировали квартиру на одну дату. Разберем, какие сервисы для чего использовать. 

Модуль бронирования
Это инструмент прямых продаж. Модуль бронирования RealtyCalendar можно разместить на сайте, в соцсетях компании, на онлайн-картах и интегрировать с мессенджерами. Он показывает доступные даты размещения и свободные объекты с ценами и фотографиями. Через модуль удобно принимать оплаты: работает с СБП, банковскими картами и куар-кодами. 

Менеджер каналов
Помогает продавать через агрегаторы и собирает брони со всех площадок. Менеджер каналов RealtyCalendar работает с Авито, Суточно.ру, Яндекс Путешествиями, Цианом и другими популярными платформами. Инструмент синхронизирует данные на всех площадках: обновляет тарифы и доступные даты. Он защищает от риска двойных бронирований и экономит время. 

Шахматка
Это онлайн-календарь для управления объектами посуточной аренды. Шахматка от RealtyCalendar показывает полную картину занятости квартир, позволяет создавать подборки свободных объектов для гостей и формирует сводку заездов и выездов на каждый день. В нашей Шахматке можно работать с компьютера или через мобильное приложение — оно доступно даже в офлайн-режиме.

Автоматические сообщения
Инструмент, который автоматизирует переписку с гостями на всех этапах бронирования. Система отправляет подтверждение бронирования, инструкции перед заездом и правила проживания, напоминает, что нужно внести оплату или просит оставить отзыв. 

Автопилот
Инструмент для автоматизации типичных задач в посуточном бизнесе. Состоит из трех взаимосвязанных инструментов: персональной страницы для гостя, панели управления для менеджера и специального приложения для горничных. Включает в себя функции CRM-системы.

Главное о том, как подготовить квартиру к посуточной аренде 

Подготовка квартиры начинается с ремонта. Исправная электрика и сантехника, отделка в нейтральных оттенках с износостойкими материалами, качественная кровать, удобная мебель и декор для уюта — это база, которая обеспечит комфорт гостям и хорошие отзывы объекту. 

Фотографии напрямую влияют на продажи. Как подготовить объявление о посуточной аренде квартиры: делайте фото при достаточном освещении, покажите все функциональные зоны, добавьте описание преимуществ и правила проживания. 

Подключайте автоматизацию с RealtyCalendar. Модуль бронирования, Менеджер каналов и Шахматка помогают растить прямые продажи, не терять брони и контролировать все объекты в одном окне.