Как грамотно заключить договор посуточной аренды квартиры: ключевые моменты и советы

Заключать договор аренды важно даже если сдаете квартиру на 1−2 дня. Это не перестраховка, а гарантия безопасности для всех участников. Собственнику это дает уверенность, что он сможет взыскать через суд серьезный ущерб, а если что-то пойдет не так — квартиру ограбят, испортят мебель или жилец откажется выезжать — можно будет решить вопрос через суд. А для гостя делает сделку прозрачной: фиксированная цена без внезапных доплат, гарантированные даты и время заезда/выезда, понятные правила проживания. Проще говоря, договор помогает спать спокойно и тем, кто сдает, и тем, кто снимает.

В сфере посуточного бизнеса многие арендодатели до сих пор относятся к подписанию таких документов формально, особенно если бронирование прошло через мессенджер, а сумма невелика. Но именно в таких, на первый взгляд, безобидных ситуациях чаще всего возникают недопонимания и финансовые риски.

Алексей рассказал, как грамотное ведение документооборота спасает в спорных ситуациях. Например, был такой случай:

Вывод: даже краткосрочная сдача квартиры требует юридически оформленных отношений. Подписанный документ — ваша защита от рисков, конфликтов и финансовых потерь.

Мы спросили нашего эксперта, Алексея Банкина, какие условия являются обязательными, а какие — дополнительными при заключении договора посуточной сдачи квартиры в аренду. Вот что получилось.

Обязательные условия

•  ФИО, паспортные данные основного нанимателя.
•  Количество проживающих.
•  Даты аренды.
•  Стоимость (можно указывать по суткам, тогда указать общее количество и сумму всего контракта).
•  Адрес объекта с точностью до номера квартиры. 
• Опись имущества с указанием состояния и стоимости каждой позиции (пригодится, если будут вопросы по ущербу и судебные взыскания).
• Акт приема-передачи помещения. Пока этот документ не подписан, никто не несет ответственность за возможные повреждения. Если хотите упростить процесс, можно прямо в договоре написать, что сам договор одновременно считается и актом приема-передачи, тогда отдельно подписывать акт не придется.

Дополнительные условия прописываются индивидуально, на усмотрение арендодателя. Гражданский кодекс РФ предусматривает свободу договора, поэтому стороны могут внести в него любые условия, если они не противоречат закону.

Обычно такие пункты помогают избежать бытовых споров:

• Курение в квартире — запрет/разрешение или только на балконе.
• Домашние животные — разрешено ли проживание с питомцами и на каких условиях.
• Посещение гостей — когда, сколько человек и на каких условиях.
• Использование техники — есть ли ограничения (например, запрет на стирку в ночное время).

Чтобы документ имел юридическую силу и защищал интересы сторон, его необходимо правильно оформить. Ниже — ключевые аспекты, на которые стоит обратить внимание.

1. Форма договора
Для посуточной сдачи жилья используется договор найма жилого помещения на короткий срок. В Гражданском кодексе указано, что он должен заключаться только в письменной форме (Статья 674 ГК РФ). При этом можно оформить его на бумаге или в электронном виде. Главное включить все обязательные сведения: указание сторон (арендатор и арендодатель), основание заключения, полный адрес объекта, паспортные данные и реквизиты обеих сторон. Если обговорить все условия устно, такой договор будет считаться недействительным.

Под письменной формой понимаются как традиционные бумажные документы, так и электронные форматы. Чтобы не мучаться с бумажками, можно оформить договор в формате публичной оферты, разместить на официальном сайте и включить пункт о том, что в момент оплаты наниматель полностью соглашается с условиями оферты. Или еще удобный вариант — использовать сервисы электронного документооборота.

2. Права и обязанности сторон
Контракт должен предусматривать: для арендодателя — право на получение оплаты, обеспечение условий проживания, удержание компенсации за ущерб; для арендатора — право на временное использование жилья, обязанность соблюдать правила проживания, компенсировать причиненный вред.

3. Срок действия
Срок указывается в днях с конкретной датой начала и окончания аренды и обычно не превышает 30 дней, иначе может потребоваться регистрация документа или изменение его правового статуса. Также можно указать точное время заезда и выезда.

4. Приложения
Дополнительные документы помогут подтвердить состояние квартиры и избежать споров. 

• Акт приема-передачи — фиксирует факт передачи квартиры, описывает состояние имущества, может содержать подписи сторон. Можно оформить отдельным документом или включить в сам договор.
• Фотофиксация — фотографии квартиры, мебели и техники, сделанные перед заселением.
• Опись имущества — список техники, мебели и бытовых предметов: наличие и состояние.

5. Кто может составить документ
Есть несколько вариантов:

• Собственник жилья — может составить контракт самостоятельно, используя типовой шаблон.
• Юрист — при сдаче на регулярной основе лучше один раз проконсультироваться, чтобы избежать проблем в будущем.
• Риелтор или агент — часто предлагают готовые шаблоны и берут на себя оформление.
• Онлайн-сервисы — позволяют сгенерировать готовую форму документа.

Если соглашение оформлено с нарушениями, существует риск не получить компенсацию в случае причинения ущерба, а также столкнуться с претензиями со стороны правоохранительных органов.

Заключение контракта может происходить как лично, так и дистанционно, в зависимости от формата аренды и используемых платформ. Ниже — возможные варианты подписания и случаи, когда бумажный экземпляр не обязателен.

1. Личное подписание
Происходит при встрече арендодателя и арендатора во время передачи ключей. Каждая сторона получает свой экземпляр с подписью второй стороны. Рекомендуется использовать акт приема-передачи, подписываемый одновременно с основным контрактом. Надежно, удобно, подходит для сдачи жилья без посредников. Но не всегда возможен при удаленном бронировании.

2. Дистанционное подписание
Подходит для тех случаев, когда стороны не могут встретиться лично до заселения. Можно отправить сканы подписанного документа по электронной почте, поставить электронную подпись через онлайн-сервисы, использовать публичную оферту с автоматическим акцептом условий.

Чтобы контракт имел юридическую силу при дистанционном оформлении, важно указать, что документ подписывается удаленно и сохранить подтверждение акцепта (например, email с согласием арендатора).

Интеграция с сервисом электронного документооборота OkiDoki позволяет автоматически генерировать, заполнять и отправлять документы, используя данные брони. Получатели видят документ и подписывают его онлайн, что экономит время и снижает ошибки. Это решение демонстрирует на практике, как заключается договор аренды квартиры в современном формате — онлайн и с минимальными рисками.

Когда письменный вариант необязателен:

• Онлайн-акцепт оферты на собственном сайте арендодателя. Достаточно разместить условия на сайте и зафиксировать согласие арендатора (например, при оплате).

Важно! Даже без бумажного экземпляра у арендодателя должны быть доказательства бронирования и оплаты: скриншоты, переписка, чеки.

Обратите внимание, что на площадках бронирования заключается договор только по финансовым условиям, а вот состояние квартиры, передача имущества и прочие условия там не оговариваются. Поэтому рекомендуется все равно заключать свой договор с арендатором на передачу квартиры

Даже если документ подписан обеими сторонами, он может быть признан недействительным в суде, если не соблюдены базовые юридические требования. Ниже — основные случаи, когда документ теряет юридическую силу.

1. Отсутствие обязательных условий
Чтобы документ считался действительным, в нем должны быть обязательно указаны:

• Стороны контракта — полные ФИО и паспортные данные арендатора и арендодателя. Без указания личности хотя бы одной стороны контракт считается незаключенным.
• Предмет контракта — точный адрес квартиры. Без этого невозможно определить, что именно передается в аренду.
• Срок — четко указанный период найма (например, с 20.06.2025 по 22.06.2025). Без срока документ считается бессрочным, и гость может фактически проживать там сколько угодно времени. К тому же по ГК указание срока в договоре является обязательным условием.
• Стоимость — сумма оплаты за весь срок или суточная ставка. Без этого документ не может регулировать финансовые отношения.

2. Подделка данных или отсутствие подписи

• Если документ подписан не самим собственником или без доверенности, он может быть признан недействительным.
• Если нет подписей обеих сторон, документ теряет юридическую силу.
• Подделка данных или фальсификация подписи делает документ недействительным по закону.

3. Несоответствие требованиям закона

• Договор может быть признан недействительным, если нарушает публичный порядок или содержит незаконные условия (например, ограничение прав арендатора вне рамок закона).

4. Недееспособность одной из сторон
Если на момент заключения соглашения арендатор или арендодатель был признан недееспособным, ограниченно дееспособным или являлся несовершеннолетним, находился под воздействием алкоголя или наркотиков, то документ может быть оспорен и признан недействительным.

Чтобы документ имел юридическую силу, он должен быть составлен грамотно, содержать обязательные условия и быть подписан сторонами, обладающими правоспособностью. Проверяйте данные и сохраняйте оригиналы документов — это ваша защита в случае споров. Разобравшись, как правильно заключить договор аренды квартиры, вы сможете сдавать жилье спокойно и безопасно.

Грамотно составленный документ — это защита от недобросовестных арендаторов, финансовых потерь и юридических споров. Даже при сдаче квартиры на 1–2 дня важно зафиксировать условия в письменной форме. Это обеспечит прозрачность, законность и взаимную ответственность сторон.

Вот основные рекомендации, которые стоит запомнить:

• Всегда заключайте письменное соглашение, даже на короткий срок.
• Указывайте все обязательные условия: данные сторон, адрес, срок, стоимость.
• Дополняйте контракт актом приема-передачи, фотофиксацией состояния квартиры и описью имущества.
• Используйте проверенные шаблоны, храните копии и переписку — это поможет в случае споров.

Следуя этим простым правилам, вы сможете сдавать квартиру спокойно и безопасно. Теперь вы знаете, как заключить договор аренды квартиры так, чтобы он защищал интересы обеих сторон.

А о том, как вести документооборот с гостем в посуточном бизнесе, поговорили с основателем сервиса OkiDoki Сергеем Гребеножко. Регистрируйтесь в «Школе посуточной аренды 2.0» и смотрите урок!