+7 499 348 90 68
Музыка, используемая в качестве заставки на указанном номере, является композицией автора Кевина Маклауда
Html code will be here
Вы еще не пользуетесь RealtyCalendar?
Оставьте заявку на бесплатную консультацию
Подпишитесь на нашу рассылку!
Не пропустите новые статьи.
Как безопасно сдать квартиру в посуточную аренду: рекомендации экспертов
05.03.2026
Татьяна Чумикова
Руководитель юридического направления RealtyCalendar
Время чтения: 15 минут
Представьте ситуацию. Ирина получила в наследство от бабушки однокомнатную квартиру в центре города. Собственное жилье у девушки есть, поэтому она решила сдавать недвижимость посуточно. Девушка переживает, что бизнес принесет больше проблем, чем прибыли: гости разгромят квартиру, затопят соседей или уедут, не заплатив.
Мы обсудили с юристом Татьяной Чумиковой и экспертом отрасли Алексеем Банкиным, как безопасно сдать квартиру. Рассказываем, как подготовить объект к аренде, составить договор, принимать оплату и избегать конфликтов с гостями.
Мы обсудили с юристом Татьяной Чумиковой и экспертом отрасли Алексеем Банкиным, как безопасно сдать квартиру. Рассказываем, как подготовить объект к аренде, составить договор, принимать оплату и избегать конфликтов с гостями.
Содержание
Насколько безопасно сдавать квартиру посуточно: разбираем возможные риски
Как подготовить квартиру для безопасной сдачи
Как предотвратить конфликты с гостями и соседями
Как составить договор с гостем и почему обязательно его подписывать
Как принимать оплату и работать с залогами
Какие ошибки совершают собственники, как их избежать и безопасно сдать квартиру
Главное о безопасной сдаче жилья в аренду
Как подготовить квартиру для безопасной сдачи
Как предотвратить конфликты с гостями и соседями
Как составить договор с гостем и почему обязательно его подписывать
Как принимать оплату и работать с залогами
Какие ошибки совершают собственники, как их избежать и безопасно сдать квартиру
Главное о безопасной сдаче жилья в аренду
Насколько безопасно сдавать квартиру посуточно: разбираем возможные риски
Посуточная аренда может показаться более рискованным бизнесом, чем сдача недвижимости на длительный срок. Есть несколько ключевых моментов, которые волнуют собственников.
Юридические риски. Жилищный кодекс (ЖК) не запрещает краткосрочную аренду жилых помещений. В квартирах не могут располагаться гостиницы и хостелы, а вот посуточная сдача разрешена.
Получать согласие от соседей на заселение гостей не нужно. В 2025 году депутаты Госдумы предлагали изменить правила и обязать арендодателей согласовывать посуточный бизнес с владельцами соседних квартир. После нескольких рассмотрений законопроект отклонили.
Правовой риск, который стоит учитывать, — это последствия нелегального бизнеса. За неуплату налогов и предпринимательство без регистрации предусмотрены штрафы. Как безопасно сдавать квартиру, рассказал Алексей Банкин, основатель Ассоциации сервисных апартаментов, на вебинаре «Легальная работа в краткосрочной аренде». Запись эфира доступна всем участникам проекта «Академия посуточной аренды» от RealtyCalendar — нужно просто зарегистрироваться на сайте.
Юридические риски. Жилищный кодекс (ЖК) не запрещает краткосрочную аренду жилых помещений. В квартирах не могут располагаться гостиницы и хостелы, а вот посуточная сдача разрешена.
Получать согласие от соседей на заселение гостей не нужно. В 2025 году депутаты Госдумы предлагали изменить правила и обязать арендодателей согласовывать посуточный бизнес с владельцами соседних квартир. После нескольких рассмотрений законопроект отклонили.
Правовой риск, который стоит учитывать, — это последствия нелегального бизнеса. За неуплату налогов и предпринимательство без регистрации предусмотрены штрафы. Как безопасно сдавать квартиру, рассказал Алексей Банкин, основатель Ассоциации сервисных апартаментов, на вебинаре «Легальная работа в краткосрочной аренде». Запись эфира доступна всем участникам проекта «Академия посуточной аренды» от RealtyCalendar — нужно просто зарегистрироваться на сайте.
При сдаче апартаментов учитывайте юридический нюанс: эта недвижимость не относится к жилым объектам. Поэтому быть арендодателем может ИП или ООО, а самозанятым разрешено сдавать только жилую недвижимость. Источник: Суточно.ру
Ущерб имуществу. Иногда гости бьют посуду, оставляют пятна на текстиле, ломают мебель или технику. Такие риски существуют, даже если заселились добросовестные постояльцы — человек может испортить что-то по неосторожности. Это рабочая ситуация, последствия которой минимизирует залог. Гости бережнее относятся к вещам, если знают, что собственник зафиксирует ущерб и удержит сумму.
Конфликты с соседями. Если постояльцы устроят шумную вечеринку или станут курить в подъезде, соседи могут вызвать полицию или пожаловаться в управляющую компанию. Застраховаться от этого на сто процентов нельзя, но можно внимательно выбирать гостей и заранее оговаривать правила поведения.
Финансовые потери. К этой группе рисков относится все, что связано с деньгами. Гости уехали и не заплатили, внесли частичную предоплату и отказываются закрывать остаток суммы, вроде бы отправили деньги, но собственник их не получил. Чтобы не терять выручку, нужно выстроить четкую и понятную систему расчетов с гостями.
Краткосрочную аренду нельзя назвать безмятежным бизнесом, но и к экстремально рискованным сферам она тоже не относится. При посуточной сдаче жилья есть риски, но они поддаются контролю и управлению. Большинство проблем можно предотвратить — в следующих пунктах подробно рассказали, как сдать квартиру правильно и безопасно.
Конфликты с соседями. Если постояльцы устроят шумную вечеринку или станут курить в подъезде, соседи могут вызвать полицию или пожаловаться в управляющую компанию. Застраховаться от этого на сто процентов нельзя, но можно внимательно выбирать гостей и заранее оговаривать правила поведения.
Финансовые потери. К этой группе рисков относится все, что связано с деньгами. Гости уехали и не заплатили, внесли частичную предоплату и отказываются закрывать остаток суммы, вроде бы отправили деньги, но собственник их не получил. Чтобы не терять выручку, нужно выстроить четкую и понятную систему расчетов с гостями.
Краткосрочную аренду нельзя назвать безмятежным бизнесом, но и к экстремально рискованным сферам она тоже не относится. При посуточной сдаче жилья есть риски, но они поддаются контролю и управлению. Большинство проблем можно предотвратить — в следующих пунктах подробно рассказали, как сдать квартиру правильно и безопасно.
Как подготовить квартиру для безопасной сдачи
Объект нужно оборудовать так, чтобы он был готов к частой смене гостей. Это значит, организовать пространство и обеспечить безопасность. Вот что стоит сделать собственнику или управляющему.
Выбрать мебель и технику. Предметы должны быть функциональными и износостойкими. Хорошо, если мебель и отделка выдерживают интенсивное использование, частую уборку и химчистку. Обратите внимание на моющиеся поверхности, немаркий текстиль и мебель с лаконичной фурнитурой. Технику лучше выбирать от популярных и надежных производителей, чтобы не было проблем с ремонтом и гарантийным обслуживанием.
Подробнее о том, как создать красивый и бюджетный интерьер для посуточной квартиры, писали в нашем блоге.
Выбрать мебель и технику. Предметы должны быть функциональными и износостойкими. Хорошо, если мебель и отделка выдерживают интенсивное использование, частую уборку и химчистку. Обратите внимание на моющиеся поверхности, немаркий текстиль и мебель с лаконичной фурнитурой. Технику лучше выбирать от популярных и надежных производителей, чтобы не было проблем с ремонтом и гарантийным обслуживанием.
Подробнее о том, как создать красивый и бюджетный интерьер для посуточной квартиры, писали в нашем блоге.
Пример минималистичного и функционального интерьера для посуточных апартаментов.
Источник: Суточно.ру
Источник: Суточно.ру
Проверить оборудование. Это обеспечит комфорт гостям и поможет безопасно сдать квартиру в посуточную аренду без риска, например, затопить соседей. Перед запуском объекта и регулярно в процессе работы контролируйте:
Обеспечить безопасность. Ключи от обычных механических замков легко потерять или скопировать. Чтобы в квартиру не попали посторонние, установите электронный замок для бесконтактного заселения. Такое устройство открывается кодом, который генерируется перед заездом гостя, а после выселения автоматически аннулируется.
- исправность сантехники;
- отсутствие протечек;
- состояние электрики;
- надежность дверей и замков.
Обеспечить безопасность. Ключи от обычных механических замков легко потерять или скопировать. Чтобы в квартиру не попали посторонние, установите электронный замок для бесконтактного заселения. Такое устройство открывается кодом, который генерируется перед заездом гостя, а после выселения автоматически аннулируется.
«Ради безопасности многие собственники ставят камеры над входной дверью. Обратите внимание, что устройство должно фиксировать только ваших гостей. Если в поле зрения попадает общая территория или двери других квартир, соседи вправе потребовать демонтажа камеры, так как съемка нарушает их право на частную жизнь. Помните: видеозапись лица — это персональные данные, и на съемку нужно согласие. Идеальный вариант — получить согласие соседей на общем собрании и только тогда устанавливать камеру. Также согласие на видеосъемку потребуется от гостей».
Как предотвратить конфликты с гостями и соседями
Есть два эффективных способа, как безопасно сдавать квартиру и не попасть в спорные ситуации. Напишите инструкцию для гостей и проверяйте, кого заселяете. Рассказываем, как эти методы работают на практике.
- Составьте правила проживания. Это памятка о том, что можно и нельзя делать в квартире. Отправляйте ее гостям перед заселением и оставьте бумажный вариант в помещении. Основные пункты пропишите в объявлении об аренде — так вы отсеете нецелевую аудиторию еще на этапе поиска жилья. Например, объект не забронирует большая компания под празднование дня рождения, если у вас запрещены вечеринки.
Какие пункты включить в правила проживания:
- Допустимое количество гостей. Сколько человек максимально вы готовы принять. Есть ли возможность поставить дополнительное спальное место или детскую кроватку.
- Время заезда и выезда. В котором часу гости заселяются и когда освобождают квартиру. На каких условиях возможен ранний заезд и поздний выезд.
- Режим тишины. В какое время нельзя шуметь и слушать громкую музыку. Сверяйтесь с региональными законами: например, в Ростове-на-Дону ограничения на шум установлены с 23:00 до 7:00 в будние дни, а в выходные — с 23:00 до 8:00. В других городах правила могут отличаться.
- Размещение с животными. Можно ли заселиться с питомцами, и нужно ли за это доплачивать. Некоторые собственники устанавливают ограничение по весу животных: например, принимают собак только до 10 кг.
- Ограничения и запреты. Разрешено ли в квартире проводить вечеринки, или объект предназначен только для спокойного отдыха. Можно или нельзя курить в помещении и на общих балконах. Если нельзя, где предусмотрены специальные места для курения: во дворе, на придомовой территории.
В правила проживания можно включить пункты об условиях оплаты, внесения и возврата залога. Источник: Суточно.ру
Сохраняйте данные гостей. При бронировании узнавайте Ф.И.О, номер телефона и паспортные данные гостя. Чтобы не собирать информацию вручную, подключите Автопилот от RealtyCalendar. Инструмент автоматически генерирует персональные страницы и отправляет гостям — они сами заполняют личные данные, видят всю информацию о брони и правила проживания.
Отсутствие анонимности снижает вероятность конфликта и помогает безопасно сдать квартиру в аренду — гость осознает, что несет ответственность за свои действия. А еще персональные данные помогают отстоять интересы собственника в суде: при ущербе или неоплате они доказывают, кто именно снимал жилье.
Отсутствие анонимности снижает вероятность конфликта и помогает безопасно сдать квартиру в аренду — гость осознает, что несет ответственность за свои действия. А еще персональные данные помогают отстоять интересы собственника в суде: при ущербе или неоплате они доказывают, кто именно снимал жилье.
«Согласно Закону №420-ФЗ, если арендодатель получает персональные данные гостя, то является оператором персональных данных и должен подавать уведомление в Роскомнадзор (РКН). При этом неважно, используются сервисы Модуль бронирования и Менеджер каналов или брони приходят из других источников: соцсетей, электронной почты, по телефону. Во всех случаях персональные данные поступают напрямую владельцу объекта или управляющей компании — и они становятся операторами в соответствии с законом «О персональных данных». Поэтому закон требует подавать уведомление в РКН о работе с такими данными. Даже если арендодатель не использует CRM или не ведет базу гостей — важен сам факт получения и хранения персональных данных».
Как составить договор с гостем и почему обязательно его подписывать
Арендодатель и гость составляют договор в простой письменной форме, согласно статье № 674 Гражданского кодекса (ГК). Документ фиксирует условия брони и помогает защитить интересы собственника, поэтому нужен даже при сдаче объекта на один день. Например, без договора сложно доказать, что арендодатель имеет право удержать сумму из залога, если гость что-то сломал или забрал с собой.
«Простая форма означает, что договор не нужно заверять у нотариуса. Письменной формой считается не только документ на бумаге с подписями и печатями. Статья №160 ГК гласит, что письменным договором является также электронный документ. А статья №434 ГК указывает, что к письменным формам относится и оферта, принятая в порядке акцепта — когда гость ставит галочку в строке согласия с публичной офертой на сайте компании».
Какие пункты включить в договор посуточной аренды:
- Данные сторон. Об арендодателе: реквизиты и название, а для физлиц, самозанятых и ИП — Ф.И.О. О постояльцах: Ф.И.О, дата и место рождения, место жительства, номер и серия паспорта основного гостя, общее количество проживающих.
- Информацию об объекте. Точный адрес и категория недвижимости: квартира, апартаменты, дом.
- Сроки аренды.
- Стоимость аренды. Можно указывать за одни сутки или общую сумму за весь срок проживания.
- Условия оплаты. В какой момент гость передает деньги за проживание.
- Условия внесения и возврата залога. Когда и какую сумму гость перечисляет в качестве депозита, в каком случае деньги возвращаются полностью или частично.
Вместе с договором аренды оформляют акт приема-передачи объекта. В этом документе указывают, какая мебель, техника и другие ценные предметы находятся в помещении на момент заселения. Подписывая акт, гость соглашается, что принял имущество в исправном виде. Если собственник обнаружит поломку, кражу или порчу вещей, сможет доказать, что они возникли по вине гостя. Чтобы упростить процесс и оформлять меньше документов, акт приема-передачи включают в договор — как пункт в тексте или приложением.
Договор поможет составить юрист, или можно воспользоваться готовым шаблоном, чтобы быстро начать работать с гостями по договору.
Договор поможет составить юрист, или можно воспользоваться готовым шаблоном, чтобы быстро начать работать с гостями по договору.
Как принимать оплату и работать с залогами
Деньги за проживание лучше брать до заезда гостя, а не при выселении. Так меньше рисков, что постояльцы съедут без предупреждения, а собственник понесет убытки.
Как принимать оплату. Классический вариант, наличными при заселении, сейчас мало используется. Гостям и собственникам удобнее бесконтактный заезд с безналичной оплатой. При этом на входящие суммы нужно оформлять чеки. Если принимать деньги на карту и не выдавать чек, налоговая может заблокировать счет и прийти с проверкой к его владельцу. При работе с RealtyCalendar можно подключить эквайринг (как для физических, так и для юридических лиц) и автоматизировать работу с приемом платежей и выдачей чеков.
Как принимать оплату. Классический вариант, наличными при заселении, сейчас мало используется. Гостям и собственникам удобнее бесконтактный заезд с безналичной оплатой. При этом на входящие суммы нужно оформлять чеки. Если принимать деньги на карту и не выдавать чек, налоговая может заблокировать счет и прийти с проверкой к его владельцу. При работе с RealtyCalendar можно подключить эквайринг (как для физических, так и для юридических лиц) и автоматизировать работу с приемом платежей и выдачей чеков.
«ООО, ИП и самозанятые выдают гостям чеки. Если работаете через площадки бронирования, оформляйте документ, когда деньги поступают на ваш счет, а не когда гость платит площадке. Если есть агентский договор или договор на оказание услуг с площадкой, чек пробивайте на полную сумму, включая комиссию агрегатора».
Как брать и возвращать залог. По-другому он называется «депозит». Обычно залог составляет стоимость одних суток проживания. Гость вносит сумму вместе с оплатой брони, а после выезда получает деньги обратно, если не нарушил никаких правил. Порядок работы с залогом нужно прописать в договоре аренды, а сумму сообщить заранее, чтобы гостю было удобно планировать траты.
Принимать и возвращать залоги можно через функцию «Залог» в RealtyCalendar. Средства холдируются (замораживаются) на счете гостя, а не поступают на карту арендодателя. Деньги спишутся, если арендодатель решит удержать залог в счет возмещения ущерба. В противном случае — деньги вернутся гостю.
Принимать и возвращать залоги можно через функцию «Залог» в RealtyCalendar. Средства холдируются (замораживаются) на счете гостя, а не поступают на карту арендодателя. Деньги спишутся, если арендодатель решит удержать залог в счет возмещения ущерба. В противном случае — деньги вернутся гостю.
Алексей Банкин,
основатель Ассоциации сервисных апартаментов
совладелец компании FlatHome24
основатель Ассоциации сервисных апартаментов
совладелец компании FlatHome24
«С юридической точки зрения вместо термина «залог» в договорах с гостями правильнее использовать «обеспечительный платеж». Эти деньги обеспечивают обязательства постояльца бережно обращаться с вашим имуществом.
Слово «штраф» лучше заменить другими формулировками: например, вместо «штраф за курение» можно написать «возмещение стоимости антитабачной обработки мебели».
Слово «штраф» лучше заменить другими формулировками: например, вместо «штраф за курение» можно написать «возмещение стоимости антитабачной обработки мебели».
Оставьте заявку
Мы свяжемся с вами в ближайшее время.
Какие ошибки совершают собственники, как их избежать и безопасно сдать квартиру
Главное о безопасной сдаче жилья в аренду
Основные риски в посуточной аренде — управляемые. Юридические нюансы, финансовые потери, конфликты с соседями часто возникают не из-за «плохих» гостей, а при отсутствии системного подхода к бизнесу.
Итак, как безопасно сдать квартиру: подготовить помещение и придерживаться регламентов работы. Износостойкая мебель, исправные коммуникации, электронные замки, понятные правила проживания, сбор данных гостей и фотофиксация объекта снижают вероятность конфликтов и убытков.
Документы и прозрачные расчеты защищают собственника. Договор аренды, акт приема-передачи объекта и залог при бронировании позволяют отстоять свои интересы в случае ущерба, неоплаты и в спорных ситуациях.
Ручное управление бизнесом повышает вероятность ошибок и финансовых потерь: возможна путаница с бронями, пропущенные оплаты от гостей, накладки с заселением. Инструменты автоматизации от RealtyCalendar снижают влияние человеческого фактора и делают процессы более управляемыми. Сервис поможет фиксировать брони с разных площадок, отслеживать загрузку объектов, принимать оплату и залоги, упростит коммуникацию с гостями.
Итак, как безопасно сдать квартиру: подготовить помещение и придерживаться регламентов работы. Износостойкая мебель, исправные коммуникации, электронные замки, понятные правила проживания, сбор данных гостей и фотофиксация объекта снижают вероятность конфликтов и убытков.
Документы и прозрачные расчеты защищают собственника. Договор аренды, акт приема-передачи объекта и залог при бронировании позволяют отстоять свои интересы в случае ущерба, неоплаты и в спорных ситуациях.
Ручное управление бизнесом повышает вероятность ошибок и финансовых потерь: возможна путаница с бронями, пропущенные оплаты от гостей, накладки с заселением. Инструменты автоматизации от RealtyCalendar снижают влияние человеческого фактора и делают процессы более управляемыми. Сервис поможет фиксировать брони с разных площадок, отслеживать загрузку объектов, принимать оплату и залоги, упростит коммуникацию с гостями.
Татьяна Чумикова
Руководитель юридического направления RealtyCalendar
Полезные статьи