Хоумстейджинг квартиры для сдачи в аренду: гайд от профессионального хоумстейджера 

Хоумстейджинг — совокупность приемов и инструментов, которая позволяет вносить быстрые изменения в уже существующий объект посуточной аренды, чтобы повысить продаваемость и привлекательность жилья. Хоумстейджер изучает и анализирует объект, а затем самостоятельно или с помощью рантье работает c ним: освежает ремонт, зонирует помещения, делает фотосессию.

Может показаться, что в нынешней, непростой ситуации это ненужное баловство, излишество. А вот и нет! Хоумстейджинг был придуман в период кризиса, когда спрос на квартиры упал. Владельцам надо было чем-то выделиться, не продавать просто квадратные метры, где есть шкаф и кровать, а определенные эмоции и настроение.

Да, часть клиентов при выборе объекта покупает «просто ночлег». Но многие задумываются: «Хорошо ли мне будет в этой квартире? Как я буду в ней себя чувствовать?» Добавляется эмоциональный выбор. И вот на этом этапе грамотная подготовка — заключительная деталь, которая помогает собрать пазл.

Когда хоумстейджеры приступают к работе, они не раскладывают по помещению яркие подушки для фото. В самом начале идут азы маркетинга: анализ геолокации, целевая аудитория, ближайшие конкуренты. Формируется уникальное торговое предложение. Именно структурным и комплексным подходом, который дает прогнозируемый результат, профессиональный хоумстейджер отличается от дизайнера-любителя.

Дизайн интерьера и предпродажная подготовка схожи по методам, но преследуют разные цели. Дизайнер работает на заказчика, хоумстейджер — на гостя.

Дизайнер задает заказчику вопросы:
— А как вам нравится? Какой вариант для вас лучше?
Хоумстейджер действует иначе и говорит заказчику:
—  Для ваших гостей будет лучше сделать вот так.

Напоминаю, что мы говорим про вид маркетинга, а значит, он должен способствовать росту продаж. А от обычного дизайна жилого дома или квартиры этого не требуется.

Клиенты, которые обращаются за подготовкой объекта для продажи или аренды, хотят повысить его класс.

Чаще всего это:

• опытные посуточники, которые хотят получать больше денег от объекта;
• новички, которые только запускаются, но не хотят начинать «с низкого старта»;
• владельцы квартир, которые пришли из другого сегмента.

Пример. Объект находится в субаренде. Мебель — всю или частично — менять нельзя, делать серьезный ремонт тоже. Нужно сделать квартиру более привлекательной с минимальным вмешательством.

Хоумстейджеры переставляют мебель с учетом зон, добавляют цветовые акценты, светильники и домашний текстиль. Квартира выходит на посуточный рынок и отлично сдается. То есть даже в ограниченных условиях можно сделать объект привлекательней, если уметь.

Предпродажная подготовка объекта не требует капитального ремонта или больших вложений. Достаточно, чтобы квартира выглядела уютной, современной и «живой». Задача хоумстейджера — не просто «украсить» помещение, а сделать так, чтобы оно вызывало у потенциального покупателя или арендатора эмоциональный отклик и ощущение: «Вот здесь я хочу жить».

В своей работе хоумстейджер действует последовательно. Сначала он оценивает пространство: выявляет сильные стороны объекта, которые стоит подчеркнуть, и слабые места, которые лучше скрыть или смягчить. Он обращает внимание на планировку, свет, мебель, общее состояние и атмосферу.

Далее начинается трансформация. Хоумстейджер убирает лишнее — персональные вещи, перегружающие интерьер детали, визуальный шум. Это нужно, чтобы покупатель мог представить здесь свою жизнь, а не чужую.
После этого специалист работает с мебелью: расставляет ее так, чтобы улучшить логику пространства и дать помещению больше воздуха. Он может заменить текстиль, добавить свет, внести нейтральный, стильный, уместный декор. Подушки, пледы, растения, книги, свечи подбираются с учетом целевой аудитории и атмосферы квартиры.

Особое внимание хоумстейджер уделяет свету и ракурсам. Он выстраивает композиции, подбирает правильное освещение, а затем организует фотосъемку. Ведь фото — это первое, что увидит потенциальный клиент в объявлении.

В результате квартира начинает выглядеть как предложение с обложки: уютной, продуманной, но достаточно нейтральной, чтобы в ней захотелось жить. 

Нередко бизнесмены-посуточники думают так: «Я сам сделал ремонт, я разбираюсь в материалах и цветах, почему бы мне не заняться подготовкой объекта к аренде самому?».

В принципе, это возможно. Но есть серьезное отличие: ремонт мы делаем для себя, по своему вкусу, для своего комфорта. А объект посуточной аренды оформляем для целевой аудитории. И надо четко понимать, кто именно ваша аудитория. Если вы думаете, что ответ — «все, кто приедет в наш город на короткое время и будет искать жилье», то целевой аудитории у вас нет.

В маркетинге «все» означает «никто». Где живет ваш гость, чем занимается, с кем путешествует, как отдыхает, какие книжки читает на отдыхе, — все это надо понимать, чтобы бюджетными способами превратить обычную квартиру в заметную и более дорогую.

Если вы неплохо разбираетесь в основах декорирования, психологии цвета, отлично знаете своих гостей — вы справитесь сами. Для уверенности можно проконсультироваться с хоумстейджерами. Но если вы специалист в другой области, быстрой консультацией не обойтись.

Кстати, подсчитать, насколько выросли поступления после преобразований, просто необходимо. Если вы не оценили результат своих действий, вы не знаете, что работает, а что нет. Следовательно, не управляете процессом и не можете применять свои знания целенаправленно.

Оценить, насколько рентабельность квартиры поменялась после хоумстейджинга, поможет RealtyCalendar. Встроенная статистика наглядно покажет изменения финансовых потоков и рост прибыли.

При предпродажной подготовке работает принцип: меньше — значит больше. Каждый добавленный элемент должен либо подчеркивать достоинства пространства, либо создавать атмосферу комфорта. Всё остальное — лишнее.

Стоимость создания привлекательного образа квартиры зависит от ее состояния, объема работ и целей владельца. В среднем подготовка жилья к продаже или аренде обходится от 20 000 до 80 000 рублей, но бывают и более бюджетные варианты, особенно если объект уже в хорошем состоянии.

Из чего складывается цена:

• Консультация и выезд хоумстейджера — от 3 000 до 10 000 рублей.
• Аренда или покупка декора и мебели —  от 10 000 рублей (в зависимости от задач).
• Работа с текстилем, светом, зонированием —  от 5 000 рублей. 
• Организация фотосъемки —  от 5 000 до 15 000 рублей (часто включается в услугу комплексно).
• Уборка, мелкий ремонт, покраска стен (по необходимости) —  от 5 000 рублей и выше.

Улучшать объект можно поэтапно или точечно — например, только гостиную и кухню, где проходит основное знакомство с квартирой.

Хорошо оформленная квартира в среднем находит покупателя или арендатора в 2−3 раза быстрее. А время — это деньги: особенно в аренде, где простой — прямой убыток.

Даже минимальные изменения в интерьере могут позволить повысить цену на 5−15%, а в ряде случаев доход с объекта увеличивается на 30% или даже на 50%. На фоне десятков похожих объявлений именно грамотная подготовка объекта помогает продать образ жизни, а не просто квадратные метры. А значит — быстрее заинтересовать и убедить.

Можно сделать вывод, что подготовка недвижимости к продаже (или к сдаче) — это инвестиция, которая работает на результат. При грамотном подходе он не просто окупается, а становится инструментом повышения ликвидности и выгодной подачи объекта.

Когда мы используем слово «бюджетный», имеем в виду «подешевле». Хорошая новость: такая подготовка по природе своей должна быть недорогой. По ценам конца 2021 года, она обходилась в среднем 40 тысяч рублей. Если чек после работы хоумстейджера вырастает на 30%, то даже при доходе 25−30 тысяч рублей в месяц, работы по улучшению объекта окупятся за 3−5 месяцев.

Начнем с простого: краска! Красим стены. Обходимся «малой кровью», чтобы убрать визуальный шум от разноцветных, выгоревших, запачканных или неоднородных стен. Плитку, которая вышла из моды 20 лет назад, и которая просто роняет ценник на квартиру, тоже красим. Красятся «уставшие», некрасивые трубы, радиаторы, наличники дверей. До покраски сложно увидеть, насколько эти элементы портят внешний вид. Сами двери тоже красятся, но отдельно: на цвете внутренних дверей можно сыграть, создать акцент.

Но и это еще не все! Мы красим мебель. Есть откровенно неудачные цвета — рыжий или венге. А нам нужны цвета, которые будут создавать уют и гармонировать со стенами. Тут нужны навыки декорирования и умения работать с цветом.

Еще один прием, который требует не затрат, а работы головой — это зонирование. Чем гость будет заниматься в вашей квартире? Что ему для этого понадобится? Где в вашей квартире место для этих занятий? Ответы на эти вопросы помогут выделить в квартире зоны для разных активностей.
Кстати, выделять зоны в квартире можно с помощью света. Недорогие светильники выделят нужные элементы дизайна, при этом скрыв недостатки.

Есть и другие приемы и методы повышения привлекательности объектов, но все они — «бюджетные», то есть не требуют серьезных денежных вложений.

Наверняка многие управляющие квартирами в посуточном бизнесе прекрасно обойдутся и без действий для повышения покупательского интереса гостей. Таким образом создастся выгодный фон для тех, кто выделит ресурсы на улучшение продаваемости и привлекательности объекта.

А чтобы ничего не упустить при оборудовании квартиры для посуточной аренды, скачайте чек-лист «Наполнение квартиры». 

С ним вы будете точно знать:

• какая должна быть мебель и бытовая техника;
• сколько нужно постельного белья;
• какой посудой укомплектовать кухню.