Какие документы нужны для сдачи квартиры посуточно

Они подтверждают право распоряжаться объектом, фиксируют условия соглашения между сторонами и помогают избежать конфликтов. Важно: все документы, которые предоставляются при сдаче квартиры посуточно, должны быть действительными на момент подписания договора. Просроченные или устаревшие — могут быть не приняты арендатором, платформами бронирования или официальными инстанциями при возникновении спорных ситуаций.


Паспорт собственника (или доверенного лица)

Паспорт — обязательный документ, без которого невозможно оформить ни один договор аренды, зарегистрироваться во многих крупных онлайн-сервисах бронирования или подать уведомление о приеме иностранных гостей. Паспортные данные используются не только для удостоверения личности владельца, но и для оформления взаимоотношений  арендаторами, государственными органами и платежными сервисами.

Собственник обязан предоставить копию разворота паспорта с фотографией. Это требуется, например, при регистрации на платформах вроде «Суточно.ру», «Авито Недвижимость» и аналогичных. Также эти данные включаются в текст договора. 

Если объект принадлежит нескольким лицам, то для оформления договоров аренды от имени всех собственников необходимо либо присутствие каждого из них с паспортом, либо наличие нотариально оформленного согласия на действия одного представителя. При сдаче через доверенное лицо необходимо приложить копию его паспорта вместе с доверенностью.

Документ должен быть действительным: паспорт с повреждениями или просроченный не принимается ни в одной инстанции, а его использование может повлечь признание сделки недействительной. Это касается как договоров с гостями, так и заявлений в налоговую или миграционные службы.

Проверить срок действия паспорта можно на портале Госуслуги.

Выписка из ЕГРН: правоподтверждающий документ для сдачи квартиры

Это основной документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) содержит сведения о владельце, параметрах объекта и зарегистрированных правах.

Заказать ее можно:

• на портале rosreestr.gov.ru;
• через Госуслуги;
• в МФЦ.

Важно: электронная выписка, заказанная онлайн, имеет такую же юридическую силу, как и бумажная, при наличии электронной подписи Росреестра. Без официального подтверждения права собственности невозможно зарегистрироваться на большинстве платформ онлайн-бронирования и грамотно решить правовые споры.

Это позволяет защитить себя от возможных претензий:

• со стороны арендатора — если в выписке из ЕГРН указано другое лицо или старые данные, он может отказаться от сделки или оспорить ее условия; 
• в суде — если возникнет спор, и окажется, что документы недействительны или просрочены, суд может встать на сторону оппонента;
• со стороны агрегаторов — например, Авито и другие платформы могут заблокировать объявление или аккаунт, если обнаружат несоответствия.

Правоустанавливающие бумаги для сдачи квартиры в аренду

К таким документам относятся договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или другой документ, на основании которого возникло право собственности. Они дополняют выписку из ЕГРН и позволяют понять, как была приобретена недвижимость. 

При посуточной сдаче правоустанавливающие документы на квартиру арендаторам обычно не показывают — им это не нужно.

Но владельцу такие бумаги все равно могут пригодиться:

1. Если вы работаете через сервисы вроде Суточно.ру, или передали объект управляющей компании, у вас могут запросить не только выписку из ЕГРН, но и документ, который показывает, откуда у вас вообще эта недвижимость. Особенно если в выписке указаны ограничения — например, обременения или арест.
2. Если возникнет спор с арендатором или дойдет до суда, это будет подтверждением, что вы действительно владелец, и имеете право сдавать жилье. 

Акт приема-передачи квартиры

Это документ, фиксирующий факт передачи помещения в аренду. Он подписывается арендодателем и арендатором одновременно с договором и содержит:

• дату передачи;
• состояние квартиры;
• описание мебели и техники;
• подписи сторон.

Особое внимание стоит уделить описанию имущества: не ограничивайтесь общими фразами вроде «телевизор, диван, стол». Указывайте: марку, модель, техническое состояние. Например, «телевизор Samsung UE43AU7100U, диагональ 43 дюйма, без царапин, пульт в комплекте», «диван IKEA EKTORP, длина 220 см, цвет серый, одна подушка вмята». Это защитит собственника в случае спора: если что-то сломано или испорчено, можно будет точно оценить ущерб и предъявить обоснованные требования. 

Что нужно, чтобы сдавать квартиру в субаренду

Субаренда — это передача квартиры во временное пользование третьему лицу арендатором, а не собственником. Это законная практика, но только при соблюдении ряда условий. Нарушение правил субаренды грозит не только штрафами, но и расторжением основного договора аренды.

Вот, что необходимо, чтобы сдавать в субаренду на законных основаниях:

1. Письменное согласие собственника. Ключевое условие — наличие письменного разрешения владельца недвижимости. При сдаче квартиры посуточно оно может быть оформлено как отдельный документ или включено в договор аренды. Без согласия собственника субаренда считается незаконной (ст. 615 ГК РФ), а арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и выселения жильцов.
2. Отдельный договор субаренды. Арендатор, передающий жилье в субаренду, заключает письменный договор с третьим лицом. В нем фиксируются условия проживания, срок, стоимость аренды, правила пользования имуществом и порядок разрешения споров. Этот договор оформляется по тем же правилам, что и обычный договор аренды, но с указанием, что сдающий — не собственник, а арендатор.
3. Соответствие сроков. Срок действия субаренды не может превышать срок основного договора. То есть, договор с гостем должен укладываться в период действия договора с арендодателем. 
4. Регистрация доходов. Если субарендой занимается физлицо на постоянной основе, это может быть расценено как предпринимательская деятельность. В этом случае нужно зарегистрироваться как самозанятый или индивидуальный предприниматель (ИП), чтобы не нарушать налоговое законодательство (подробнее — ст. 23 НК РФ).

Структура договора должна быть четкой и однозначной. В первую очередь необходимо указать полные фамилии, имена и отчества обеих сторон, а также паспортные данные: серию, номер, кем и когда выдан. Эти сведения позволяют однозначно идентифицировать участников сделки и избежать подмены лиц. Особенно важно их наличие при подаче уведомления о регистрации иностранных граждан и в случае разбирательств.

Следующий обязательный пункт — описание объекта. Указывается полный адрес, включая регион, город, улицу, номер дома и квартиры. Также стоит уточнить общую площадь, количество комнат и этаж, если это имеет значение для сторон. Эти данные позволяют точно идентифицировать объект, особенно если у собственника несколько объектов.

Срок аренды указывается с конкретными датами заезда и выезда. Недопустимы расплывчатые формулировки вроде «до дальнейшего уведомления» — только фиксированные числа. Это важно как для планирования, так и для расчета арендной платы и возможных штрафов за задержку выезда.

Размер арендной платы прописывается в рублях с точным указанием суммы, порядка расчетов (наличные или перевод), графика оплаты (ежесуточно, заранее, по факту) и условий возврата залога. Если квартира сдается с залогом, его сумма также указывается в договоре. Здесь же можно предусмотреть, за какие действия арендатор теряет право на возврат, — например, порча имущества, нарушение правил проживания.

Дополнительно фиксируются обязанности сторон, условия досрочного расторжения и порядок урегулирования споров. Включение этих положений позволяет избежать двусмысленностей, особенно при возникновении конфликтных ситуаций.

Договор аренды, оформленный письменно и подписанный обеими сторонами, значительно повышает шансы собственника защитить свои интересы при судебном разбирательстве.

Договор составляется в двух экземплярах — по одному для каждой стороны. Хранить его рекомендуется не только в бумажном, но и в цифровом виде, чтобы в любой момент можно было предъявить текст в случае спора или проверки.

В последнее время становится распространенным удаленное заселение гостей без непосредственного участия арендодателя. Часто возникает вопрос: как в таком случае подписывать договор? Для этого существуют сервисы электронного документооборота. Как заключать договоры с гостями просто и быстро, в электронном виде читайте в статье «Электронный документооборот в посуточном бизнесе»

Помимо базового пакета — паспорта, выписки из ЕГРН, договора аренды и доверенности — в ряде случаев для сдачи квартиры посуточно могут потребоваться дополнительные документы. Эти бумаги не всегда запрашиваются, но их наличие избавляет от юридических рисков, помогает при проверках и подтверждает, что собственник учел все особенности правового статуса жилья.

Важно понимать: каждый из описанных ниже документов может потребоваться в зависимости от особенностей владения недвижимостью — долевой собственности, ипотеки, наличия несовершеннолетних собственников или совместного имущества супругов.

Разрешение органов опеки на сдачу жилья
Если хотя бы часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему (по наследству, дарению или приватизации), сдавать такую недвижимость можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Это требование вытекает из положений Гражданского кодекса РФ и направлено на защиту имущественных прав ребенка.

Разрешение выдается на основании заявления родителей или законных представителей, с приложением документов, подтверждающих условия аренды. Органы опеки проверяют, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка в результате сдачи жилья. Получить разрешение можно в районном отделении опеки по месту жительства — через МФЦ или портал «Госуслуги».

Без этой справки любые сделки с жильем, в котором доля принадлежит ребенку, могут быть признаны незаконными.

Нотариальное согласие супруга (или супруги)

Если квартира была приобретена в браке и зарегистрирована только на одного из супругов, по закону она считается совместной собственностью. В этом случае требуется нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки аренды.

Это согласие оформляется у нотариуса. В нем должно быть указано, что второй супруг не возражает против передачи квартиры третьим лицам во временное пользование. Без этого согласия договор аренды может быть оспорен.

Согласие банка (при наличии ипотеки)

По закону, чтобы сдать квартиру в аренду или наем, одобрение банка не требуется (ГК РФ, ст. 346 п. 3). Однако если в ипотечном договоре есть иные условия, они будут иметь первоочередное значение. Например, в соглашении может быть указано, что собственник имеет право передавать заложенное имущество в пользование другим лицам только по согласованию с банком. Чтобы согласовать аренду ипотечной квартиры с банком, нужно обратиться в кредитную организацию и написать типовое заявление.
Если условия сделки не нарушают интересы залогодержателя, банк выдает письменное разрешение. 

Регистрация в налоговом органе

Если сдача квартиры осуществляется на регулярной основе, ее необходимо зарегистрировать как источник дохода. В зависимости от объема деятельности, можно выбрать статус самозанятого или оформить ИП. Без регистрации — сдача квартиры считается нелегальной предпринимательской деятельностью.

Самозанятые регистрируются через приложение «Мой налог» или сайт npd.nalog.ru. 
Индивидуальные предприниматели — через портал nalog.gov.ru или в МФЦ. Регистрация позволяет выписывать чеки, подтверждать доход, пользоваться налоговыми вычетами и снижать риски блокировки карт.

Сдача квартиры посуточно — это не только способ получения дохода, но и зона повышенной юридической ответственности. Знание, какие документы нужны для сдачи квартиры и как их правильно оформить, помогает избежать споров с гостями, проблем с налоговой и блокировки объявлений на сервисах аренды.

Основные документы — паспорт, выписка из ЕГРН, договор аренды, доверенность (при необходимости) — должны быть в порядке, актуальны и легко доступны. В ряде случаев потребуются и дополнительные документы: согласие банка, разрешение органов опеки, нотариальные заверения, подтверждения оплаты налогов.

А чтобы увеличить количество броней, работайте через Менеджер каналов. Например, Channel manager от RealtyCalendar позволяет подключить более 20 каналов продаж. При этом все данные синхронизируются и вы можете не бояться, что произойдет овербукинг.