+7 499 348 90 68
Музыка, используемая в качестве заставки на указанном номере, является композицией автора Кевина Маклауда
Html code will be here
Вы еще не пользуетесь RealtyCalendar?
Оставьте заявку на бесплатную консультацию
Подпишитесь на нашу рассылку!
Не пропустите новые статьи.
ТОП-10 ошибок при сдаче квартир в аренду
Время чтения: 10 минут
Многие арендодатели сталкиваются с неприятными ситуациями, которые можно было бы избежать. Рассмотрим основные ошибки при сдаче квартиры в аренду и расскажем, как их предотвратить.
Содержание
Ошибки при сдаче квартиры в аренду
1. Стоп-слова в объявлении
2. Завышенная стоимость
3. Спешка на старте
4. Отсутствие описи имущества
5. Отсутствие договора: большая ошибка при сдаче квартиры
6. Отсутствие залога
7. Отсутствие информации об арендодателе
8. Пересдача квартиры для посуточной аренды
9. Сдача квартиры в плохом состоянии
10. Уклонение от налогов
Заключение
Ошибки при сдаче квартиры в аренду
1. Стоп-слова в объявлении
2. Завышенная стоимость
3. Спешка на старте
4. Отсутствие описи имущества
5. Отсутствие договора: большая ошибка при сдаче квартиры
6. Отсутствие залога
7. Отсутствие информации об арендодателе
8. Пересдача квартиры для посуточной аренды
9. Сдача квартиры в плохом состоянии
10. Уклонение от налогов
Заключение
Чаще всего владельцы недвижимости совершают такие ошибки:
- Работа без договора — отсутствие четких условий приводит к спорам и неопределенности.
- Отсутствие описи имущества — сложно доказать ущерб или недостачу после аренды.
- Отсутствие залога — повышает риск порчи имущества и неоплаты аренды.
Ошибки при сдаче квартиры в аренду
На примерах расскажем об основных ошибках арендаторов при взаимодействии с гостями и надзорными органами и как их избежать.
1. Стоп-слова в объявлении
Некоторые фразы в объявлении могут снизить интерес к вашему жилью или привлечь нежелательных гостей:
«Без залога»
Арендаторы могут расценить это как признак небрежности со стороны владельца. Кроме того, отсутствие залога увеличивает риск порчи имущества.
- «Сдам апартаменты посуточно без залога и предоплаты!»
- «Сдам уютную квартиру с небольшим залогом, который возвращается при выезде».
«Только порядочным людям»
Такая формулировка звучит субъективно. Лучше конкретизировать требования.
- «Сдам квартиру только порядочным и ответственным людям».
- «Квартира сдается для некурящих гостей без животных».
«Без проверки документов»
Привлекает сомнительных арендаторов.
- «Сдам квартиру без проверки документов, заселение в любое время».
- «Для бронирования требуется паспорт или другой документ, удостоверяющий личность».
«Без ограничений по гостям»
Такое объявление может привлечь компании для вечеринок, что создаст проблемы с соседями.
- «Без ограничений по количеству гостей!».
- «Оптимально для размещения 2-4 человек, возможно обсуждение дополнительных гостей».
«Неважно, кто заселяется»
Хозяин не заботится о безопасности.
- «Сдам апартаменты любым желающим без уточнения деталей».
- «Для бронирования просьба сообщить количество гостей и примерное время заезда».
2. Завышенная стоимость
- Жилье простаивает без гостей, уменьшая общий доход.
- Переход к конкурентам.
- В отзывах могут появляться негативные комментарии о несоответствии цены и качества.
Как определить справедливую стоимость
- Анализируйте рынок. Посмотрите цены конкурентов в вашем районе, например, на Авито.
- Учитывайте сезонность. В высокий сезон можно поднять цену, но в низкий лучше снизить.
- Оценивайте уровень комфорта. Если у вас нет ремонта, завышенная цена не оправдана.
- Добавьте бонусы. Вместо завышения цены предложите бесплатный Wi-Fi, ранний заезд или кофе для гостей.
- Если средняя цена в вашем районе составляет 3 000 ₽ за ночь, а вы ставите 4 500 ₽, гости предпочтут аналогичное жилье по более низкой цене.
- «Сдам уютные апартаменты в центре за 3 200 ₽/ночь. Включены Wi-Fi, чистое постельное белье и приветственный набор для гостей!».
3. Спешка на старте
Одной из ошибок при сдаче квартиры в аренду может быть отсутствие тщательной подготовки. Следовательно, могут возникнуть проблемы:
- Неудачные фото и описание. Без хороших снимков и подробного описания объявление может не привлекать гостей.
- Проблемы с уборкой. Гости могут оставить негативный отзыв.
- Непродуманная ценовая политика. Может привести к убыткам.
- Отсутствие четкого договора. Без правил заселения и четкого договора возрастает риск конфликта.
Как правильно подготовиться
- Привести жилье в порядок. Сделайте уборку, проверьте всю бытовую технику.
- Подготовить фото и описание. Хорошие фото — это 70% успеха объявления.
- Настроить систему бронирования. Оптимизируйте каналы продаж и автоматизируйте бронирования.
- Определить правила проживания. Пропишите в договоре условия проживания, заселения, штрафы за нарушение.
- Продумать систему отзывов. Хорошие отзывы повысят спрос.
- Нет качественных фото и правил проживания. Первые гости оставили негативный отзыв из-за плохой уборки и отсутствия постельного белья, что снизило рейтинг.
- Владелец заранее подготовился, нанял профессионального фотографа и четко указал все условия проживания. Гости остались довольны, оставили хороший отзыв.
4. Отсутствие описи имущества
При сдаче жилья посуточно в нем остаются ценные вещи: мебель, бытовая техника, посуда, декор. Без описи трудно доказать, если что-то будет сломано, испорчено или пропадет.
Без списка имущества с подтверждением его состояния вы можете столкнуться с:
Без списка имущества с подтверждением его состояния вы можете столкнуться с:
- Спорами с гостями. Они могут заявить, что техника уже была сломана или мебель находилась в плохом состоянии.
- Финансовыми потерями. Если что-то пропадет, взыскать компенсацию без доказательств будет сложно.
- Конфликтами и плохими отзывами. Если попытаться удержать залог без документального подтверждения ущерба, гости могут оставить негативный отзыв.
Как правильно составить опись
- Составьте список всей мебели, техники, декора. Включите даже мелочи: фен, утюг, посуду.
- Опишите состояние вещей. Например: «Холодильник исправен, без царапин», «Диван чистый, без пятен».
- Сделайте фото перед заселением. Это поможет зафиксировать начальное состояние жилья.
- Подпишите документ с гостем. Опись можно включить в договор или предоставить гостю для ознакомления.
- Без описи: Гость уехал, и владелец обнаружил пропажу кофемашины. Гость сказал, что ее не было, а доказательств у хозяина нет. Итог — финансовые потери.
- С описью: Владелец заранее сфотографировал технику и мебель, при заселении составил акт. После выезда гости повредили стол, но согласились возместить ущерб, так как опись была подписана.
Оставьте заявку
Мы свяжемся с вами в ближайшее время.
5. Отсутствие договора: большая ошибка при сдаче квартиры
Договор фиксирует условия проживания, финансовые обязательства и правила, помогая избежать конфликтов.
При отсутствии договора владельца может ожидать:
Обязательные пункты договора:
При отсутствии договора владельца может ожидать:
- Отказ от оплаты. Гость может не заплатить.
- Порча имущества. Без документа сложно взыскать компенсацию за сломанные вещи.
- Превышение срока аренды. Гость может остаться дольше и отказаться выезжать.
Обязательные пункты договора:
- Срок проживания (дата заезда и выезда).
- Стоимость аренды и размер залога.
- Ответственность за ущерб.
- Правила проживания (количество гостей, курение, животные).
Пример 1: Гость не оплатил проживание
- Без договора: Владелец сдал недвижимость без предоплаты. Гость переночевал и уехал, не оплатив. Без документа требовать деньги сложно.
- С договором: Владелец взял предоплату и оформил договор. Гость отказался платить за дополнительные сутки, но в договоре был прописан штраф за просрочку. Деньги удержали из залога.
Пример 2: Порча имущества
- Без договора: Гости уехали, оставив сломанный телевизор и испачканный диван. Они утверждают, что техника была неисправной изначально. Владелец несет убытки.
- С договором: В договоре была указана опись имущества. Владелец предъявил гостям фото до заселения, и они согласились возместить ущерб.
Договоренность о количестве жильцов и гостей
Некоторые арендаторы могут привести больше гостей, чем оговаривалось, что увеличивает нагрузку, создает проблемы с соседями и повышает расходы на коммунальные услуги.
Как избежать проблемы?
Пример: По условиям договора апартаменты предназначены для 2 человек. Гость привел 5 друзей. Владелец удержал из залога компенсацию за повышенный износ жилья.
Как избежать проблемы?
- Зафиксировать в договоре максимальное количество проживающих.
- Установить штраф за нарушение этого условия.
- Обязать жильцов предупреждать о гостях заранее.
Пример: По условиям договора апартаменты предназначены для 2 человек. Гость привел 5 друзей. Владелец удержал из залога компенсацию за повышенный износ жилья.
Договоренность о курении
Курение в квартире может привести к неприятному запаху, повреждению мебели и жалобам от соседей.
Как этого избежать?
Пример: Владелец разрешил курение только на балконе, а в случае нарушения удерживал 2 000 ₽ из залога на чистку мебели.
Как этого избежать?
- Четко прописать запрет на курение внутри помещения.
- Установить штраф за нарушение.
- Обеспечить альтернативу, например разрешить курение только на балконе.
Пример: Владелец разрешил курение только на балконе, а в случае нарушения удерживал 2 000 ₽ из залога на чистку мебели.
Договоренность о животных
Домашние питомцы могут повредить мебель, оставить запах или создать шум, мешая соседям.
Как избежать проблемы?
Пример: Гость заселился с собакой, которая повредила паркет. Дополнительный залог за питомцев компенсировал ущерб.
Как избежать проблемы?
- Четко указать, разрешены ли животные.
- Если разрешены, предусмотреть дополнительный залог.
- Обозначить штраф за повреждения.
Пример: Гость заселился с собакой, которая повредила паркет. Дополнительный залог за питомцев компенсировал ущерб.
6. Отсутствие залога
Почему нужен залог:
- Защита от повреждений имущества.
Гости могут случайно (или намеренно) испортить мебель, технику, сломать посуду или испачкать диван. Залог помогает компенсировать расходы на ремонт или замену поврежденного имущества.Пример: Гость снял апартаменты для вечеринки и испортил паркет. Без залога владелец будет вынужден самостоятельно оплачивать ремонт. Залог пойдет на устранение ущерба. - Мотивация гостей соблюдать правила.
Наличие залога повышает ответственность гостя. Это помогает предотвращать шумные вечеринки, курение и другие нарушения. - Гарантия соблюдения времени выезда.
Иногда гости не освобождают жилье вовремя. Наличие залога стимулирует их следовать установленным временным рамкам.Пример: Гость должен выехать в 12:00, но решает остаться до вечера. В результате следующий клиент не может заселиться вовремя, а владелец теряет деньги. Если же был залог, хозяин мог бы удержать часть суммы за нарушение правил. - Компенсация за несоблюдение условий бронирования
Если гости оставляют после себя грязь, мусор или уносят вещи (полотенца, посуду), залог позволяет покрыть расходы на уборку и замену утраченного имущества.
7. Отсутствие информации об арендодателе
Одной из ошибок при сдаче квартиры в посуточную аренду может быть отсутствие информации о владельце.
Обязательная информация:
- Имя и фото арендодателя.
Гости быстрее бронируют жилье, когда видят, кто его сдает. Фото и настоящее имя создают доверие. - Краткая информация о себе.
Несколько предложений о том, кто вы, ваш опыт в этом бизнесе и чем вы занимаетесь, помогут снять напряжение у гостей.Пример: «Привет! Я Анна, занимаюсь посуточной арендой уже 5 лет. Стараюсь сделать пребывание гостей комфортным и приятным. Всегда на связи, если возникнут вопросы!» - Контактные данные для связи.
Указание номера телефона или ссылки на чат-бот показывает вашу доступность. - Отзывы других гостей.
Обязательно покажите положительные отзывы. Люди охотнее бронируют у арендодателя, которого уже рекомендуют другие. - Прозрачные правила.
Четкие условия заселения, выезда, депозита и поведения во время пребывания позволяют избежать неприятных сюрпризов. - Гарантии безопасности сделки.
Если оплата проходит через платформу (например, Островок, подчеркните этот момент. Если напрямую, напишите подробности процесса.
8. Пересдача квартиры для посуточной аренды
Арендаторы могут сдавать жилье другим людям без ведома владельца. Важно четко определить условия использования жилья. Один из пунктов — пересдача жилья третьим лицам. Если этот пункт не прописан в договоре, арендатор может без вашего ведома передавать жилье в субаренду для посуточного размещения, что несет серьезные риски.
Что важно прописать в договоре?
- Запрет на пересдачу без согласия владельца.
Укажите, что арендатор не имеет права передавать квартиру третьим лицам без вашего письменного разрешения.Пример формулировки: «Арендатор не вправе передавать объект аренды в субаренду, временное пользование или посуточную аренду третьим лицам без письменного согласия Арендодателя». - Ответственность за нарушение.
Установите штрафные санкции за незаконную пересдачу.Пример: «В случае выявления факта пересдачи квартиры третьим лицам без согласия Арендодателя договор расторгается в одностороннем порядке, а Арендатор обязан выплатить штраф в размере (указать сумму)». - Условия проверки.
Пропишите право владельца проверять состояние жилья в заранее согласованное время.
Риски, если нет договора:
- Износ и повреждение имущества.
При сдаче в краткосрочную аренду есть больший риск повреждения имущества, чем в долгосрочную.Пример: Арендатор пересдает апартаменты для вечеринок. Последствия: сломанная мебель, запах табака. Возместить ущерб сложно, так как договор не запрещал пересдачу. - Нарушение общественного порядка.
Частая смена постояльцев может вызвать жалобы соседей, а в худшем случае — вмешательство полиции и штрафы от управляющей компании.Пример: Жильцы дома подают коллективную жалобу на шумные компании, и вам грозит судебное разбирательство. - Штрафы и ответственность перед госорганами.
Посуточная аренда требует лицензии или налоговой отчетности. При незаконной деятельности могут наложить штраф.Пример: Органы надзора обнаруживают, что ваша недвижимость сдается нелегально, и выписывают штраф.
9. Сдача квартиры в плохом состоянии
Преимущества хорошей квартиры:
- Привлекательность для гостей.
Люди выбирают жилье глазами. Красивый интерьер привлекает внимание.Пример: На квартиру без ремонта будет низкий спрос. А если покрасить стены и добавить уютные детали — спрос сразу увеличится. - Повышение стоимости аренды.
Чем лучше состояние жилья, тем выше его можно оценить.Пример: Две похожие квартиры в одном районе: одна с аккуратным ремонтом и хорошей мебелью сдается за 5 000 рублей в сутки; другая — со старыми обоями и неновой мебелью — максимум за 3 000 рублей. Разница в доходе очевидна. - Положительные отзывы и репутация.
Хорошие отзывы — залог стабильного потока гостей. Если жилье в плохом состоянии, даже при низкой цене, люди напишут негативные комментарии, что отпугнет будущих арендаторов.Пример: Гость заехал в апартаменты, где протекает кран, сломана ручка двери, а на стенах следы от старых обоев. Он оставил отзыв: «Фото не соответствует реальности, квартира в ужасном состоянии!» После этого у вас становится меньше бронирований. - Меньше проблем с клиентами.
Если все исправно, вероятность жалоб снижается и клиент не требует возврата денег.Пример: Гость заехал и обнаружил, что не работает душ, кондиционер не охлаждает. Он требует скидку или уезжает, а вы теряете деньги.
10. Уклонение от налогов
Основные причины платить налоги и работать официально:
- Избежание штрафов и проблем с законом.
Если налоговые органы выявят уклонение от налогов, это грозит крупными штрафами, доначислением налогов за прошлые периоды и даже судебными разбирательствами.Пример: Владелец сдавал жилье посуточно без регистрации бизнеса и налоговых выплат. Налоговая служба обнаружила это через банковские переводы и проверки на сайтах бронирования. В результате ему начислили штраф в 500 000 рублей и потребовали выплатить налоги за последние 3 года. - Доступ к легальным каналам рекламы и бронирования.
Крупные платформы, такие как Airbnb, Booking и локальные аналоги, требуют от арендодателей легальной регистрации бизнеса. Многие города также вводят обязательную отчетность о сдаваемых объектах.Пример: Владелец работал без оформления, и его объявления удалили с платформ, поскольку они требуют официальной регистрации. В итоге он потерял основной поток клиентов. - Легальная защита от проблем с гостями.
При официальной работе у вас есть законные инструменты защиты — договор аренды, возможность подать жалобу на гостя в случае ущерба, а также страхование.Пример: Гость сломал телевизор и отказывается компенсировать ущерб. Договор может спасти ситуацию. Если бизнес нелегальный, шансов взыскать компенсацию почти нет. - Упрощение финансовых операций.
При официальной сдаче можно спокойно работать через банковские счета, использовать онлайн-оплату и бухгалтерию. Банки могут блокировать счета за подозрительные операции, если доходы не декларируются.Пример: Банк заметил регулярные поступления на карту и заблокировал счет, запросив подтверждение происхождения денег. Без налоговой отчетности владелец не смог объяснить их легальность, и средства остались замороженными. - Спокойствие и уверенность в будущем.
Легальная работа позволяет строить долгосрочный бизнес, развиваться и расширяться, не опасаясь проверок, штрафов и блокировки объявлений.
- Избежание штрафов и проблем с законом.
Если налоговые органы выявят уклонение от налогов, это грозит крупными штрафами, доначислением налогов за прошлые периоды и даже судебными разбирательствами.Пример: Владелец сдавал жилье посуточно без регистрации бизнеса и налоговых выплат. Налоговая служба обнаружила это через банковские переводы и проверки на сайтах бронирования. В результате ему начислили штраф в 500 000 рублей и потребовали выплатить налоги за последние 3 года. - Доступ к легальным каналам рекламы и бронирования.
Крупные платформы, такие как Airbnb, Booking и локальные аналоги, требуют от арендодателей легальной регистрации бизнеса. Многие города также вводят обязательную отчетность о сдаваемых объектах.Пример: Владелец работал без оформления, и его объявления удалили с платформ, поскольку они требуют официальной регистрации. В итоге он потерял основной поток клиентов. - Легальная защита от проблем с гостями.
При официальной работе у вас есть законные инструменты защиты — договор аренды, возможность подать жалобу на гостя в случае ущерба, а также страхование.Пример: Гость сломал телевизор и отказывается компенсировать ущерб. Договор может спасти ситуацию. Если бизнес нелегальный, шансов взыскать компенсацию почти нет. - Упрощение финансовых операций.
При официальной сдаче можно спокойно работать через банковские счета, использовать онлайн-оплату и бухгалтерию. Банки могут блокировать счета за подозрительные операции, если доходы не декларируются.Пример: Банк заметил регулярные поступления на карту и заблокировал счет, запросив подтверждение происхождения денег. Без налоговой отчетности владелец не смог объяснить их легальность, и средства остались замороженными. - Спокойствие и уверенность в будущем.
Легальная работа позволяет строить долгосрочный бизнес, развиваться и расширяться, не опасаясь проверок, штрафов и блокировки объявлений.
Оставьте заявку
Мы свяжемся с вами в ближайшее время.
Заключение
Подведем итог. Прежде чем начать бизнес на посуточной аренде, нужно заранее подготовиться. Мы перечислили топ-10 ошибок при сдаче квартиры в аренду. Владение информацией поможет избежать проблем с законом, с арендаторами, выгодно сдавать недвижимость и вести дела успешно.
Хотите автоматизировать управление арендой и избежать типичных ошибок при сдаче квартиры в аренду? Ознакомьтесь с возможностями RealtyCalendar на new.realtycalendar.ru.
Хотите автоматизировать управление арендой и избежать типичных ошибок при сдаче квартиры в аренду? Ознакомьтесь с возможностями RealtyCalendar на new.realtycalendar.ru.
Полезные статьи