+7 499 348 90 68
Музыка, используемая в качестве заставки на указанном номере, является композицией автора Кевина Маклауда
Html code will be here
Вы еще не пользуетесь RealtyCalendar?
Оставьте заявку на бесплатную консультацию
Подпишитесь на нашу рассылку!
Не пропустите новые статьи.
Законы о посуточной аренде: что изменилось в 2025 году и чего ждать дальше
07.04.2026
Татьяна Чумикова
Руководитель юридического направления RealtyCalendar
Время чтения: 15 минут
В 2025 году в сфере посуточной аренды произошли изменения, которые важно учитывать собственникам и управляющим. Часть из них связана с новыми нормами, часть — с более активным применением уже действующих правил. В этом материале разберем, какие изменения вступили в силу, как они применяются на практике и на что стоит обратить внимание при работе с объектами.
Статья будет полезна для собственников, управляющих и предпринимателей, которые хотят узнать, какие новые законы о сдаче в аренду приняты в 2025 году и чего ждать в 2026 году.
Комментарии к закону и правовым нюансам подготовлены при участии руководителя юридического направления сервиса RealtyCalendar, юриста в сферах IT и недвижимости, Татьяны Чумиковой. Татьяна — автор статей и экспертных комментариев в «Комсомольской правде», «Аргументах и фактах», «Известиях», РИА Новости, «Секрете фирмы» и других СМИ. В этой статье мы опираемся на действующие документы, а не на вольные трактовки новостей.
Статья будет полезна для собственников, управляющих и предпринимателей, которые хотят узнать, какие новые законы о сдаче в аренду приняты в 2025 году и чего ждать в 2026 году.
Комментарии к закону и правовым нюансам подготовлены при участии руководителя юридического направления сервиса RealtyCalendar, юриста в сферах IT и недвижимости, Татьяны Чумиковой. Татьяна — автор статей и экспертных комментариев в «Комсомольской правде», «Аргументах и фактах», «Известиях», РИА Новости, «Секрете фирмы» и других СМИ. В этой статье мы опираемся на действующие документы, а не на вольные трактовки новостей.
Содержание
Изменения в законе для посуточной аренды в 2025 и 2026 годах
Рассмотрим изменения в законодательстве, принятые в 2025 году:
1. До 1 сентября 2025 года нужно было пройти классификацию ряду объектов. К ним относятся гостиницы всех типов (загородные, городские, курортные, апарт‑отели, хостелы, мотели и др.), санатории, базы отдыха, включая глэмпинги, кемпинги, модульные гостиницы (Постановление Правительства Р Ф от 27.12.2024 г. № 1952).
2. С 30 мая 2025 года значительно увеличились штрафы за нарушения в области персональных данных (Федеральный закон от 30.11.2024 г. № 420-ФЗ). Гости тех, кто сдает объекты посуточно — физические лица, персональные данные которых должны быть защищены.
3. В КоАП РФ ввели ответственность по ст. 14.39 — теперь штраф могут назначить за заключение договора о предоставлении гостиничных услуг, если у объекта приостановлена классификация, а также если владелец не укажет сведения о своем объекте (в том числе в интернете) — номер-идентификатор по реестру или ссылку на запись в нем (Федеральный закон от 07.07.2025 г. № 203-ФЗ).
4. С 1 сентября 2025 года есть возможность в ряде регионов без рисков сдавать гостевые дома (Федеральный закон от 07.06.2025 г. № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов»).
Какие законы вступают в силу в 2026 году и какие проекты будут рассматриваться:
1. Правительство утвердило единые правила для гостиниц, санаториев, баз отдыха и кемпингов, есть ряд изменений (Постановление Правительства Р Ф от 27.11.2025 г. № 1912). Вступило в силу с 1 марта 2026 года, за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки.
2. С 1 января 2026 года вступили в силу изменения в части туристического налога. Дифференцировать ставки разрешают не только с учетом сезонности и категории средства размещения, но и его типа. При этом сезонность может быть по кварталам и календарным месяцам. Отдельно закрепляют льготы для организаций по услугам по временному проживанию.
3. С 1 июня 2026 года вводятся новые национальные стандарты:
— ГОСТ Р 72 261‑2025 Туризм и сопутствующие услуги. Средства размещения. Общие требования.
— ПНСТ 1017‑2025 Туризм и сопутствующие услуги. Рекомендации по адаптации объектов индустрии туризма для приема иностранных туристов.
4. Предлагается официально закрепить, что такое «агрегатор», и установить, какую информацию туристу он обязан сообщать. Кроме того, в проекте есть положение о том, что владелец агрегатора не несет ответственности, если услуги не оказаны или оказаны плохо — он только размещает информацию. (Проект Федерального закона № 1 023 998−8 — ход можно отследить по ссылке).
1. До 1 сентября 2025 года нужно было пройти классификацию ряду объектов. К ним относятся гостиницы всех типов (загородные, городские, курортные, апарт‑отели, хостелы, мотели и др.), санатории, базы отдыха, включая глэмпинги, кемпинги, модульные гостиницы (Постановление Правительства Р Ф от 27.12.2024 г. № 1952).
2. С 30 мая 2025 года значительно увеличились штрафы за нарушения в области персональных данных (Федеральный закон от 30.11.2024 г. № 420-ФЗ). Гости тех, кто сдает объекты посуточно — физические лица, персональные данные которых должны быть защищены.
3. В КоАП РФ ввели ответственность по ст. 14.39 — теперь штраф могут назначить за заключение договора о предоставлении гостиничных услуг, если у объекта приостановлена классификация, а также если владелец не укажет сведения о своем объекте (в том числе в интернете) — номер-идентификатор по реестру или ссылку на запись в нем (Федеральный закон от 07.07.2025 г. № 203-ФЗ).
4. С 1 сентября 2025 года есть возможность в ряде регионов без рисков сдавать гостевые дома (Федеральный закон от 07.06.2025 г. № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов»).
Какие законы вступают в силу в 2026 году и какие проекты будут рассматриваться:
1. Правительство утвердило единые правила для гостиниц, санаториев, баз отдыха и кемпингов, есть ряд изменений (Постановление Правительства Р Ф от 27.11.2025 г. № 1912). Вступило в силу с 1 марта 2026 года, за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки.
2. С 1 января 2026 года вступили в силу изменения в части туристического налога. Дифференцировать ставки разрешают не только с учетом сезонности и категории средства размещения, но и его типа. При этом сезонность может быть по кварталам и календарным месяцам. Отдельно закрепляют льготы для организаций по услугам по временному проживанию.
3. С 1 июня 2026 года вводятся новые национальные стандарты:
— ГОСТ Р 72 261‑2025 Туризм и сопутствующие услуги. Средства размещения. Общие требования.
— ПНСТ 1017‑2025 Туризм и сопутствующие услуги. Рекомендации по адаптации объектов индустрии туризма для приема иностранных туристов.
4. Предлагается официально закрепить, что такое «агрегатор», и установить, какую информацию туристу он обязан сообщать. Кроме того, в проекте есть положение о том, что владелец агрегатора не несет ответственности, если услуги не оказаны или оказаны плохо — он только размещает информацию. (Проект Федерального закона № 1 023 998−8 — ход можно отследить по ссылке).
Загородная недвижимость — что изменилось с 1 сентября 2025 года
Закон четко регулирует использование земли за городом. Что касается посуточной аренды в СНТ, суть не в новых нормах, а в старых правилах, которые начали активно применять. Новый закон принят в отношении гостевых домов. Обо всем этом — ниже.
Земля в СНТ предназначена для садоводства, ИЖС или ЛПХ, и любой участок нужно использовать по его назначению. Ответственность за нецелевое использование предусмотрена ст.8.8 КоАП РФ.
Использование земли не по назначению может нарушать права других членов СНТ. Сдача домов в аренду может не понравиться соседям: шум, фейерверки, беспорядок и т. д. Практика показывает, что они все чаще идут в суд и выигрывают.
Один из примеров судебного решения по таким вопросам — суд обязал собственника прекратить использование земельного участка в СНТ в предпринимательских целях в нарушение разрешенного вида использования земельного участка.
Безусловно, если права соседей нарушаются, это недопустимо. Самый простой выход — договориться с соседями. Обсудите с ними вопрос о том, что вы хотите сдавать дом посуточно и предложите добавить этот пункт в устав вашего товарищества (или исключить пункт о том, что посуточная аренда в вашем СНТ запрещена, если он есть в Уставе).
Вспомним, что СНТ — это объединение граждан, которые договорились определенным образом управлять своими земельными участками, домами и обслуживать территорию — вывозить мусор, чистить дороги и т. д. Для этого и создается СНТ: чтобы было максимально просто, организованно и удобно управлять. Поэтому можно устанавливать любые правила, но должно быть решение общего собрания членов СНТ.
Сдачу гостевых домов регулирует Федеральный закон №127-ФЗ от 07.06.2025. С 1 сентября 2025 года можно сдавать в аренду гостевые дома без рисков в регионах, участвующих в эксперименте, установленном законодательно.
Можно сдавать индивидуальные жилые дома, как гостевые, если соблюдены три условия:
Земля в СНТ предназначена для садоводства, ИЖС или ЛПХ, и любой участок нужно использовать по его назначению. Ответственность за нецелевое использование предусмотрена ст.8.8 КоАП РФ.
Использование земли не по назначению может нарушать права других членов СНТ. Сдача домов в аренду может не понравиться соседям: шум, фейерверки, беспорядок и т. д. Практика показывает, что они все чаще идут в суд и выигрывают.
Один из примеров судебного решения по таким вопросам — суд обязал собственника прекратить использование земельного участка в СНТ в предпринимательских целях в нарушение разрешенного вида использования земельного участка.
Безусловно, если права соседей нарушаются, это недопустимо. Самый простой выход — договориться с соседями. Обсудите с ними вопрос о том, что вы хотите сдавать дом посуточно и предложите добавить этот пункт в устав вашего товарищества (или исключить пункт о том, что посуточная аренда в вашем СНТ запрещена, если он есть в Уставе).
Вспомним, что СНТ — это объединение граждан, которые договорились определенным образом управлять своими земельными участками, домами и обслуживать территорию — вывозить мусор, чистить дороги и т. д. Для этого и создается СНТ: чтобы было максимально просто, организованно и удобно управлять. Поэтому можно устанавливать любые правила, но должно быть решение общего собрания членов СНТ.
Сдачу гостевых домов регулирует Федеральный закон №127-ФЗ от 07.06.2025. С 1 сентября 2025 года можно сдавать в аренду гостевые дома без рисков в регионах, участвующих в эксперименте, установленном законодательно.
Можно сдавать индивидуальные жилые дома, как гостевые, если соблюдены три условия:
- Дом расположен на участке с ВРИ (видом разрешенного использования), допускающим индивидуальное жилищное строительство, ведение ЛПХ или садоводства. Статус дома и участка можно посмотреть в выписке из ЕГРН.
- Участок относится к категории земель населенных пунктов.
- Использование дома не нарушает права третьих лиц.
Частые вопросы о посуточной аренде
Эти вопросы часто задавали те, кто работает в посуточной аренде, в нашем телеграм-канале Типичный посуточник. На них ответила Татьяна Чумикова, руководитель юридического направления RealtyCfalendar.
Нужно ли согласие соседей на сдачу квартиры
Часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ разрешает сдавать квартиру, в том числе посуточно, при условии, что не нарушаются права других жильцов. Судебная защита этих прав — в полном доступе. Но никакого согласия на бумаге закон не требует. И закона о запрете сдачи квартир посуточно нет.
Если арендатор шумит, мусорит или устраивает вечеринки, соседи вправе подать иск в суд. Поэтому владельцу квартиры выгоднее заранее обозначить правила: в договоре, в правилах проживания, в переписке. Важно не столько формально соблюдать право, сколько заранее снимать конфликты. Это юридическая гигиена.
Классификация: кому проходить и какая ответственность
Кому нужно проходить | Кому не нужно |
Гостиницам всех типов (загородным, городским, курортным, апарт‑отелям, хостелам, мотелям и др. ) | Жилым квартирам |
Санаториям | Комнатам в жилом фонде |
Базам отдыха, включая глэмпинги | Частным домам (сдающимся целиком) |
Кемпингам | |
Модульным гостиницам | |
Гостевым домам в ряде регионов: Республика Алтай, Республика Дагестан, Республика Крым, Алтайский край, Краснодарский край, Приморский край, Ставропольский край, Архангельская область, Владимирская область, Ивановская область, Иркутская область, Калининградская область, Кемеровская область - Кузбасс, Ленинградская область, Ростовская область, Херсонская область, город федерального значения Севастополь, федеральная территория «Сириус». |
Читайте пошаговое руководство по прохождению процедуры классификации.
Ответственность за непрохождение классификации
1) С 1 сентября 2025 года запрещено публиковать информацию о средствах размещения без номера в реестре (обязательный пункт в объявлении). Это означает, что ваше объявление может быть заблокировано или вам будет отказано в размещении на площадках-агрегаторах.
2) Административная ответственность по ст. 14.39 КоАП РФ (нарушение требований законодательства об оказании услуг средств размещения).
3) Начиная с сентября 2025 года (после завершения срока прохождения классификации) преимущественно в отношении апартаментов и хостелов имеются некоторые риски.
Реально возникающие на практике проблемы
1) Сложности при сделках с такой недвижимостью. Продавец должен предупредить покупателя о риске изъятия из-за несоответствий. Покупателю, в свою очередь, нужно проверить назначение помещения/ здания и ВРИ земельного участка и отказаться от сделки, если есть несоответствие между назначением, ВРИ и фактическим использованием недвижимости.
Ответственность за непрохождение классификации
1) С 1 сентября 2025 года запрещено публиковать информацию о средствах размещения без номера в реестре (обязательный пункт в объявлении). Это означает, что ваше объявление может быть заблокировано или вам будет отказано в размещении на площадках-агрегаторах.
2) Административная ответственность по ст. 14.39 КоАП РФ (нарушение требований законодательства об оказании услуг средств размещения).
3) Начиная с сентября 2025 года (после завершения срока прохождения классификации) преимущественно в отношении апартаментов и хостелов имеются некоторые риски.
Реально возникающие на практике проблемы
1) Сложности при сделках с такой недвижимостью. Продавец должен предупредить покупателя о риске изъятия из-за несоответствий. Покупателю, в свою очередь, нужно проверить назначение помещения/ здания и ВРИ земельного участка и отказаться от сделки, если есть несоответствие между назначением, ВРИ и фактическим использованием недвижимости.
Пример объявления о продаже апартаментов с сайта cian.ru
Таким образом, если вы вдруг захотите продать/купить объект недвижимости или продать/купить готовый посуточный бизнес, это может обернуться судебными разбирательствами между участниками сделки.
2. Привлечение к административной ответственности по части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием).
3. Изъятие недвижимости в судебном порядке контролирующим органом со ссылкой на статью 287.7 Гражданского кодекса РФ.
Судебная практика на сегодняшний день складывается в пользу собственников и арендаторов объектов недвижимости, однако количество обращений в суд только увеличивается.
Как проверить свои объекты недвижимости: запросить выписку из ЕГРН на помещение/здание и на земельный участок. Посмотреть назначение помещения/здания и ВРИ земельного участка.
Апартаменты и хостелы, согласно действующему законодательству Российской Федерации, могут располагаться на земельных участках с видом разрешенного использования «Размещение гостиниц/Гостиничное обслуживание», код 4.7 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
Если земельный участок под зданием имеет иное ВРИ, закон не допускает использование такого объекта недвижимости для проживания или временного пребывания людей.
Размещение хостела в многоквартирном доме не допускается.
Решение проблемы
1. Действовать по ситуации после получения предупреждения / иска.
2. Изучить действующую в России и в регионе нахождения объекта недвижимости практику.
3. При необходимости внести изменения в Правила землепользования и застройки города / населенного пункта, чтобы среди основных видов разрешенного использования Земельного участка указано, в том числе, «4.7. Гостиничное обслуживание» — в случае с нецелевым использованием земельного участка.
2. Привлечение к административной ответственности по части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием).
3. Изъятие недвижимости в судебном порядке контролирующим органом со ссылкой на статью 287.7 Гражданского кодекса РФ.
Судебная практика на сегодняшний день складывается в пользу собственников и арендаторов объектов недвижимости, однако количество обращений в суд только увеличивается.
Как проверить свои объекты недвижимости: запросить выписку из ЕГРН на помещение/здание и на земельный участок. Посмотреть назначение помещения/здания и ВРИ земельного участка.
Апартаменты и хостелы, согласно действующему законодательству Российской Федерации, могут располагаться на земельных участках с видом разрешенного использования «Размещение гостиниц/Гостиничное обслуживание», код 4.7 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
Если земельный участок под зданием имеет иное ВРИ, закон не допускает использование такого объекта недвижимости для проживания или временного пребывания людей.
Размещение хостела в многоквартирном доме не допускается.
Решение проблемы
1. Действовать по ситуации после получения предупреждения / иска.
2. Изучить действующую в России и в регионе нахождения объекта недвижимости практику.
3. При необходимости внести изменения в Правила землепользования и застройки города / населенного пункта, чтобы среди основных видов разрешенного использования Земельного участка указано, в том числе, «4.7. Гостиничное обслуживание» — в случае с нецелевым использованием земельного участка.
Дело № А40-113307/2025-6-795
4. «Переместить» объект недвижимости, используемый под хостел, в иное здание (продать помещение и купить подходящее под фактическое использование помещение, расторгнуть договор аренды и арендовать новое помещение).
5. Прекратить использование объекта недвижимости не по целевому назначению (если дело уже в суде). В этом случае возможен отказ истца от иска с прекращением производства по делу или отказ в удовлетворении иска в связи с отсутствием нарушения со стороны ответчика.
5. Прекратить использование объекта недвижимости не по целевому назначению (если дело уже в суде). В этом случае возможен отказ истца от иска с прекращением производства по делу или отказ в удовлетворении иска в связи с отсутствием нарушения со стороны ответчика.
Дело № А40-184746/25-191-1370
Можно ли сдавать вместе с домом отдельно стоящую баню/ чан, как допуслугу
Владельцы домов часто хотят предложить гостям не только ночлег, но и баню, чан, барбекю-зону и другие удобства. Это логично, если объект сдается посуточно как самостоятельная локация. Но здесь тоже действуют ограничения.
Ключевой параметр — ВРИ участка, то есть вид разрешенного использования. Если в выписке из ЕГРН указан ВРИ, допускающий бытовое обслуживание (3.3), предпринимательство (4.0), гостиничное обслуживание (4.7) или туристическое обслуживание (5.2.1), то баню, чан и другие постройки можно сдавать как платную услугу. Иначе это расценивается как нецелевое использование земли. Риск — административная ответственность по статье 8.8 КоАП РФ. Также могут повысить коммунальные тарифы, если выявят коммерческое использование.
Ключевой параметр — ВРИ участка, то есть вид разрешенного использования. Если в выписке из ЕГРН указан ВРИ, допускающий бытовое обслуживание (3.3), предпринимательство (4.0), гостиничное обслуживание (4.7) или туристическое обслуживание (5.2.1), то баню, чан и другие постройки можно сдавать как платную услугу. Иначе это расценивается как нецелевое использование земли. Риск — административная ответственность по статье 8.8 КоАП РФ. Также могут повысить коммунальные тарифы, если выявят коммерческое использование.
Есть и налоговые ограничения. Самозанятые не вправе сдавать в аренду нежилые помещения, включая бани и чаны. Это прямо указано в Федеральном законе от 27.11.2018 г. №422-ФЗ. Исключение — если вы работаете как ИП или юридическое лицо с подходящим ОКВЭД (например, 96.04 — физкультурно-оздоровительная деятельность, включая бани и душевые). В этом случае такие услуги предоставлять можно. И не забывайте соблюдать санитарные и противопожарные требования.
Оставьте заявку
Мы свяжемся с вами в ближайшее время.
Заключение
Правила сдачи жилья в аренду в 2026 году в основном не изменились, для большинства остаются прежними, но с рядом нюансов и некоторым ужесточением на практике, которые стоит учитывать. Новые нормы касаются классификации, а закон №127-ФЗ затрагивает только гостевые дома в ограниченном перечне регионов и не распространяется на квартиры в жилом фонде.
Практика показывает: чем подробнее проработана юридическая сторона аренды, тем меньше у владельца бизнеса поводов для беспокойства. Четкое понимание требований к виду использования земли, регистрации бизнеса, условий размещения и взаимодействия с соседями снижает риск штрафов и конфликтов.
Больше полезной информации о том, как вести посуточный бизнес и управлять финансами, платить налоги, разбираться в правовых аспектах — в наших эфирах в рамках проекта «Академия посуточной аренды». Записи эфиров доступны всем зарегистрированным пользователям.
Практика показывает: чем подробнее проработана юридическая сторона аренды, тем меньше у владельца бизнеса поводов для беспокойства. Четкое понимание требований к виду использования земли, регистрации бизнеса, условий размещения и взаимодействия с соседями снижает риск штрафов и конфликтов.
Больше полезной информации о том, как вести посуточный бизнес и управлять финансами, платить налоги, разбираться в правовых аспектах — в наших эфирах в рамках проекта «Академия посуточной аренды». Записи эфиров доступны всем зарегистрированным пользователям.
Татьяна Чумикова
Руководитель юридического направления RealtyCalendar
Полезные статьи