Налоги и учет при сдаче квартиры в аренду посуточно

Если деятельность имеет признаки предпринимательской, ее нужно вести в законной форме и с подходящим налоговым режимом. Законодательство определяет понятие «предпринимательская деятельность» следующим образом:

«..предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом» (ГК РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ).

Закон сегодня позволяет стать либо индивидуальным предпринимателем, либо остаться в статусе физического лица и применять режим налогообложения «Налог на профессиональный доход».

Граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью, обязаны уплатить в бюджет налог. Его размер зависит от выбранного режима налогообложения, который не должен противоречить законам и быть выгодным предпринимателю.

Больше всего ошибок возникает не в момент уплаты, а раньше. Собственник смешивает оплату проживания с обеспечительным платежом, считает доход по календарю бронирований, а не по фактическому поступлению денег, или выбирает режим, который не соответствует реальной организации работы. Из-за этого даже базовый учет посуточной аренды квартиры выходит из-под контроля, а потом тянет за собой недоимки и лишние вопросы со стороны банка или налоговой инспекции.

Главное отличие состоит не в количестве забронированных и оплаченных суток и не в количестве заселений в месяц. Отличие — в характере самой деятельности. Как сказано выше, статья 2 ГК РФ определяет предпринимательство как самостоятельную деятельность на свой риск, направленную на систематическое получение прибыли. Именно формулировка про систематичность важна для краткосрочной сдачи жилья. Пока человек эпизодически передает свое жилье для проживания, ситуация выглядит как обычный гражданско-правовой наем. Когда он выстраивает повторяющуюся схему заселений ради постоянного дохода, у такой модели есть признаки бизнеса.

Один редкий договор еще не превращает собственника в предпринимателя. Но если объявления размещены постоянно, бронирования идут потоком, процесс заселения стандартизирован, появляются помощники, несколько объектов или стабильная операционная схема, у деятельности уже заметны признаки бизнеса. Тогда вопрос стоит не только о том, какой налог со сдачи квартиры посуточно платить, но и о том, не пора ли оформлять статус самозанятого или индивидуального предпринимателя (ИП) и переходить на режим, который соответствует масштабу работы. Федеральная налоговая служба (ФНС) отдельно подчеркивает, что самозанятые могут сдавать жилые помещения, если работа укладывается в условия НПД (налога на профессиональный доход). Для более широкой модели этот режим может не подойти.

При оформлении бизнеса встает вопрос, как платить налоги при сдаче квартиры посуточно, то есть — о выборе системы налогообложения. 

Если собственник работает один, сдает жилое помещение от своего имени, не нанимает сотрудников и укладывается в лимит по доходу (2,4 млн руб. в год), чаще всего первым вариантом становится режим НПД (налог на профессиональный доход).

У этого режима простая регистрация, нет декларации, налоговая инспекция сама считает и выставляет налоговые начисления, а чек формируется через приложение, банк или уполномоченную площадку. Для рынка краткосрочного найма это удобно, потому что для сдачи квартиры посуточно и уплаты налогов в таком формате не нужны сложные отчеты. При этом рамки у режима жесткие: лимит 2,4 млн рублей в год, нельзя применять НПД для нежилых объектов. Закон допускает НПД только для определенного формата работы, и если фактическая модель шире — возникает риск, что режим выбран неправильно.

Упрощенная система налогообложения (УСН) подходит для ИП и организаций, позволяет нанимать сотрудников и официально вести более масштабную деятельность. Согласно НК Р Ф Статья 346.13 с 2026 года ФНС фиксирует новые лимиты: базовый порог доходов для перехода на УСН вырос до 450 млн рублей, а средняя численность работников может достигать 130 человек. Одновременно для части плательщиков УСН возникла обязанность по НДС, если доходы превышают установленный порог: в 2026 году — годовой доход с 20 млн ₽, в 2027 году — с 15 млн ₽, в 2028 году — с 10 млн ₽. 

Однако эти сроки могут измениться. В Госдуму внесен законопроект № 1 256 655−8 «О внесении изменений в статью 145 части второй Налогового кодекса Российской Федерации». Он предлагает сохранить порог освобождения от НДС для упрощенцев на уровне 20 млн рублей не только в 2026 году, но и на 2027−2029 годы. Таким образом, дальнейшее снижение лимита до 15 млн (в 2027-м) и до 10 млн (с 2028-го) планируют отложить. По замыслу авторов, это позволит поддержать малый бизнес в текущей экономической ситуации. Следить за рассмотрением законопроекта можно на официальном сайте Госдумы в разделе «Законопроекты».

Таблица «Сравнение двух режимов применительно к краткосрочной сдаче жилых помещений»

Если у вас один объект, нет сотрудников и доход укладывается в лимит, обычно хватает НПД. Если объектов несколько, есть команда и работа выстроена как постоянный бизнес, логичнее рассмотреть ИП на УСН. В таком случае учет доходов от посуточной аренды уже нельзя держать в заметках на телефоне — нужна правильная организация оформления документов и контроль доходов и расходов бизнеса.

С предложением зарегистрироваться как ИП вы столкнетесь довольно быстро, когда начнете продвигать свои объекты на разных платформах. Некоторым площадкам достаточно вашей самозанятости, но многие из них хотят сотрудничать именно с индивидуальными предпринимателями. Если вы подпадаете под критерии самозанятости, можно стать индивидуальным предпринимателем и применять режим налогообложения «Плательщик налога на профессиональный доход». Правила применения этого режима такие же, как и для налога для самозанятых.

Когда краткосрочная сдача жилья уже выглядит как постоянная деятельность с признаками бизнеса, регистрация статуса ИП становится логичным шагом. ФНС указывает, что для этого подают заявление по форме Р21 001. Подать документы можно онлайн через сервис ФНС, через МФЦ, нотариуса или лично в регистрирующий орган.

Сама процедура несложная, но важна последовательность. Сначала человек регистрирует статус, затем выбирает подходящий налоговый режим и только после этого выстраивает регулярную схему приема оплат и документооборота. Ошибка многих собственников в том, что они начинают работать как маленький оператор рынка, а вопрос юридического оформления откладывают на потом. В результате режим уже не совпадает с фактической моделью, а учет приходится переделывать на ходу, так как фактически это уже стало бизнесом, а юридически человек действует как частное лицо.

Здесь важно не смешивать разные виды нарушений. Если отчисления в бюджет не сделаны или сделаны не полностью, статья 122 НК РФ предусматривает штраф 20% от неуплаченной суммы. Если инспекция установит умысел, штраф увеличивается до 40%. Отдельно начисляются пени за каждый день просрочки по правилам статьи 75 НК РФ ФНС разъясняет: просрочка не исчезает сама собой и не сводится к одной фиксированной санкции.

Если у человека есть обязанность подать декларацию, а срок пропущен, работает уже другая норма — статья 119 НК РФ ФНС указывает, что за несвоевременную подачу декларации действует отдельная ответственность, и даже факт последующей уплаты налога не отменяет штраф за нарушение срока отчетности. Поэтому аккуратный учет посуточной аренды квартиры нужен прежде всего для того, чтобы не пропускать сроки и не ошибаться в суммах

Ниже — несколько практических советов по уплате налогов при посуточной аренде квартир.

1. Определите момент возникновения дохода. Доход возникает в момент фактического поступления денег. Бронь, переписка и даже договор сами по себе налоговую базу не создают. Поэтому ориентироваться нужно не на даты проживания, а на реальные поступления. 

Но дальше начинаются различия в учете. Для самозанятых на этом учет заканчивается: поступление зафиксировано, чек сформирован. Для И П на УСН этого мало: деньги нужно еще правильно отразить в учете и отчетности.

Из-за этого возникает разный уровень сложности. В НПД ошибка чаще связана с тем, что человек просто не зафиксировал поступление. В УСН — с тем, что поступление зафиксировано, но неправильно учтено.

Отсюда вытекает ключевое правило для всех форматов работы. Не стоит считать доход по календарю заселений. В краткосрочной сдаче деньги почти всегда приходят в разное время: часть — заранее, часть — при заезде, часть — через площадку с задержкой. Если ориентироваться на даты проживания, а не на реальные поступления, итоговая сумма неизбежно искажается.

2. Разделяйте разные поступления. В краткосрочной сдаче есть несколько типов финансовых операций:

• оплата проживания;
• обеспечительный платеж (залог или депозит);
• комиссия площадки;
• возвраты.

Смешивать их в одну цифру — самая частая ошибка. Например, если не отделить комиссию сервиса, можно завысить доход. Если не выделить обеспечительный платеж, можно случайно включить его в базу. Каждую такую операцию лучше фиксировать отдельно: дата, сумма, источник, назначение. Так формируется базовый учет посуточной аренды квартиры без искажений.

Принимать и возвращать депозит за проживание (обеспечительный платеж, залог) удобно в системе RealtyCalendar: деньги не поступают на карту арендодателя, а замораживаются на счете гостя. Возврат или удержание — в один клик.

3. Работа с площадками бронирования. Здесь важно понимать, какая сумма действительно становится доходом. Порядок учета зависит от договора с площадкой. Если сервис работает по модели, при которой предоплата не становится вашим доходом, а является лицензионным платежом в пользу площадки, эту сумму в налоговую базу не включают.

4. Сроки и дисциплина платежей. Для НПД отчисления рассчитываются автоматически, но это не значит, что его не нужно контролировать. Для И П на УСН ответственность выше: нужно следить за авансовыми платежами, итоговым расчетом за год и отчетностью. Чаще всего проблемы возникают из-за пропущенных сроков.

5. Документы. Даже если вы работаете без сложной бухгалтерии, должны быть:

• сведения о поступивших платежах (например, выписки по счету); 
• договор или подтверждение размещения; 
• данные по возвратам и удержаниям.

Этот набор документов помогает подтвердить происхождение денег и логику расчетов. Именно отсутствие базовых записей, а не ставка налога, создает проблемы.

6. Не откладывайте учет «на потом». В посуточной сдаче это почти всегда заканчивается восстановлением картины задним числом. Когда бронирований немного, это еще возможно. Когда поток растет, восстановление превращается в отдельную задачу, которая съедает время и приводит к ошибкам.

7. Выбранный режим уплаты налогов при сдаче квартиры посуточно должен совпадать с реальной моделью работы. Если деятельность стала регулярной и масштабной, а учет по-прежнему ведется как для одного объекта время от времени, проблема возникает не в налоговой ставке, а в несоответствии системы и факта. Именно в этом месте чаще всего ломается вся логика учета.

При расчетах с физическими лицами по закону нужно выдавать чек в соответствии с Федеральным законом 54-ФЗ от 22.05.2003:
«Контрольно-кассовая техника, включенная в реестр контрольно-кассовой техники, применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом»

Исключения:

• Если вы сдаете собственное жилое помещение. Здесь важны слова «собственное» и «жилое». То есть помещение должно быть у вас в собственности и иметь статус жилого. Нужно учитывать, что апартаменты являются не жилым, а коммерческим помещением.
• Для патентной системы налогообложения — при сдаче собственных помещений как жилых, так и не жилых.
• Самозанятые освобождаются от применения ККТ.

Когда вы получаете доход, нужно определить, обязаны ли вы применять ККТ в своей модели работы.

Нужно опять обратиться к ГК, чтобы разобраться с терминами. Термина «залог» в сфере посуточной аренды нет. Если подразумевается предварительная оплата в счет будущих услуг, лучше обозначить ее как задаток, аванс или предоплату.

Когда предприниматели-посуточники говорят о залоге, речь обычно идет об обеспечительном платеже, который взимается для гарантий соблюдения условий проживания и сохранности имущества арендодателя. Обычно вы принимаете платеж и храните его у себя. Когда гость выезжает, ничего не нарушив, деньги ему возвращаются. На эту сумму выдавать чек не нужно, т.к. она не является вашим доходом, следовательно, не облагается налогом.

Если гость вносит аванс, задаток или предоплату, вы выдаете кассовый чек или чек самозанятого, так как эта сумма является оплатой проживания.

То, как мы взаимодействуем с банками, регулируется Центральным Банком России. По правилам счета физических лиц можно использовать только для личных целей и нельзя использовать в предпринимательской деятельности.

Есть только одно исключение — для физических лиц, являющихся плательщиками НПД.

Когда вы регистрируетесь в качестве ИП, рекомендуется открыть расчетный счет. Да, это небольшая дополнительная нагрузка, и финансовая, и организационная, но это сделает вашу жизнь более спокойной.

Какие последствия могут быть? Могут быть вопросы со стороны банков и Росфиннадзора в рамках № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма». При наличии подозрительных движений есть риск блокировки и ограничений по использованию счетов.

Кроме этого, налоговые органы не смогут квалифицировать суммы на счете как доход физического лица и требовать уплаты НДФЛ.

Нужно понимать, что без открытия ИП или регистрации в качестве самозанятого ваша коммерческая деятельность будет нелегальной. За нарушение правил уплаты налогов при посуточной сдаче установлена ответственность вплоть до уголовной. Если работа стала регулярной, приносит системный доход и выстроена как бизнес, режим и документы должны этому соответствовать. Это снижает риск ошибок, штрафов и вопросов со стороны банка или налоговой.

Скачайте чек лист «Налоги при посуточной сдаче квартиры: чек-лист от специалиста по налогообложению». Вы узнаете:

• какие налоговые режимы подходят для посуточной сдачи квартиры;
• когда можно применять НПД, УСН, ПСН или АУСН;
• какие ограничения есть у каждого режима: по доходу, сотрудникам и типу объекта;
• как выбрать режим с учетом масштаба работы;
• как вести деятельность законно и снизить риск штрафов.