Как заработать на сдаче квартир в аренду: история выхода на доход 350 тысяч

Содержание:

• Начало пути Павла Рязанова
• Какой вид аренды выгоднее: долгосрочная или краткосрочная
• Алгоритм подготовки помещения
• Обычный алгоритм ремонта
• Какие могут быть подвохи
• Оснащение объекта для заработка на посуточной аренде
• Бытовая техника
• Мебель
• Стоит ли игра свеч
• Результаты Павла
• Сколько можно заработать на посуточной аренде
• Резюмируем важное для заработка на посуточной сдаче квартиры

В 2016 году Павел покинул ряды армии с выходным пособием 100 тыс рублей. За три с половиной года он дошел до 13 квартир с оборотом в 350 тысяч рублей в месяц. В 2020 году на волне пандемии ему пришлось свернуть бизнес на посуточной сдаче. После этого он полтора года занимался загородной недвижимостью, и снова вышел на посуточный рынок с 100 000 рублей.
Павел поделился с нами своим опытом.

Мне нравится посуточный бизнес. Я отлично знаю свой район — юго-западный район Москвы. В нем расположено пять больших медицинских центров и несколько университетов. Это означает постоянный поток клиентов, которые едут на учебу или на лечение. Это классная аудитория. Они не безобразничают и не требуют роскоши. Бюджетный чистый ночлег с базовым набором удобств — идеальный для них вариант.

Все мои объекты расположены вокруг этих медицинских центров и университетов. Я ориентировался на квартиры, что называется, «ниже рынка». Вы все знаете такие объекты — убитые, с бабушкиным ремонтом, вообще без ремонта, после наркоманов — это все мое. Собственники этих квартир — очень уставшие люди. У них ни средств, ни сил что-то делать со своей недвижимостью. Тут появляюсь я, беру их помещение в субаренду, делаю в ней ремонт, сдаю, и все счастливы.

Например: снять однокомнатную на Академке стоит 27 тысяч, а Павел с нее получает от 45 тысяч в месяц. Почему? Потому что раньше там, например, жили цыгане, постоянно были скандалы, полиция, жалобы соседей, выселить их с детьми было почти невозможно… На этом фоне субаренда — это эффективное решение проблемы собственника.

Когда речь заходит о сдаче недвижимости, перед владельцем встает выбор: сдать жилье на  длительный срок или работать в формате сдачи на сутки. И здесь все зависит от целей и готовности вовлекаться в процесс.
Долгосрочная сдача — это стабильность. Вы находите арендатора на несколько месяцев или лет, подписываете договор и ежемесячно получаете фиксированную сумму. Минимум хлопот, минимум общения. Но есть нюанс: доход ограничен. Даже в крупных городах он редко превышает 30−50 тысяч рублей за обычную однушку.

Короткие сроки — это больше работы, но и больше денег. Апартаменты снимают на сутки, выходные или неделю. За счет высокой посуточной ставки месячный доход может вырасти в два, а иногда и в три раза по сравнению с долгосрочной сдачей. Особенно если объект расположен в хорошем районе и правильно подготовлен — свежий ремонт, удобства, приятный интерьер.

Конечно, частая смена арендаторов требует больше внимания: нужно регулярно организовывать уборку, контролировать заезды и выезды, поддерживать идеальное состояние жилья. Но при правильной системе управления (автоматизация бронирований, онлайн-оплата, сервисы клининга) эти задачи легко превращаются в рутину.

Читайте, как работает система автоматизации посуточного бизнеса RealtyCalendar.

Вывод простой:

• Хотите стабильность без лишних забот — выбирайте долгосрок.
• Хотите максимизировать доход — готовьтесь работать с посуточными гостями. Такая модель бизнеса окупает усилия с лихвой.

Почти весь ремонт я делаю сам, своими руками. Хотя если мне нужна помощь, приглашаю других людей. Например, однажды мне достался объект с вещами предыдущего жильца — там были старые книги, полки, еще какой-то хлам… Я пригласил помощника, который помог все это вынести.

Сначала мы полностью освобождаем помещение. Выносим мебель, убираем каждую мелочь, чтобы ничто не мешало работать. Потом обдираем все до бетона — стены, потолок, иногда даже пол. Никаких компромиссов, только чистое основание.

Берем краскопульт и покрываем все первым слоем белой краски. Действуем аккуратно, чтобы не оставить пятен и просветов.
На следующий день возвращаемся и наносим второй слой. Белый становится чище, глубже, ровнее. Помещение словно начинает дышать по-новому.

Когда краска высыхает, перед нами — идеальное пространство. Чистое, светлое, в стиле «white box», готовое к жизни. Можно завозить мебель, устанавливать технику и наполнять дом уютом.

Одно из сложных мест — пол. Но и тут всё решаемо. Даже паркет, если его правильно подготовить, отлично ложится под белую краску.

Отдельная история — санузел. В большинстве объектов он в ужасном состоянии. Процентов в девяноста случаях — так и есть. Но и здесь мы действуем по проверенному сценарию. Всё, что можно, обдираем до основания. Стены закрываем пластиковыми панелями. Выступающие детали аккуратно красим нитрокраской в тот же белый цвет. Через три часа санузел уже можно использовать.

После ремонта помещение нуждается в базовом оснащении: качественной бытовой технике и функциональной мебелью. Всё должно быть продумано для удобства будущих жильцов. 

Узнайте, что должно быть в квартире для посуточной аренды.

Обычно уже есть какая-то техника. Если нет — покупается самая простая, новая, с расширенной гарантией. Мы подбираем технику, которая закроет основные потребности: холодильник, стиральную машину, плиту и микроволновку. Ничего лишнего — только самое необходимое для комфортной жизни.

Павел проверил на собственном опыте: это выгоднее, чем покупать б\у технику на Авито, которая работает три месяца, а потом ты ее все время чинишь.

А вот мебель стоит покупать на Авито. Раскладной диван клик-клак, кровать, тумбочка под телевизор — для старта этого достаточно. Мебель выбираем простую и надежную. 

Я стараюсь покупать мебель в своем районе, поближе к объекту. Пусть этот диван стоит дороже на двести рублей, но он на соседней улице и его не надо везти через всю Москву.

Главное — не занести клопов. Со мной однажды такое случилось, я заразил клопами новое помещение, машину, свою квартиру и еще объект, куда я заезжал. Так что смотрите глазами, где именно вы берете мебель.
Всё — вы готовы к сдаче. Не забудьте повесить какие-то шторки, это недорого и добавит уюта.

Стоимость запуска — примерно 60 тысяч рублей. Конечно, так бывает не всегда, и самый дорогой объект обошелся, например, в 120 тысяч. Эти вложения окупились примерно за полгода, а обычно объект выходит «в ноль» быстрее.

Есть риск, что собственник увидит свою недвижимость и скажет: «Ух ты, как красиво, теперь я сам смогу сдавать дороже». Чтобы минимизировать этот риск, я не работаю с чудаками. И если на первых этапах сделки владелец чудит — проще отказаться от этого объекта и найти другой.

О том, как выбрать объект для посуточного бизнеса мы говорили в одном из эфиров «Школы посуточной аренды 2.0».

Минимальная стоимость на сутки: 2 700 рублей в будни, 3 000 — в выходные. Таким образом, при загрузке 100% бизнес должен получать минимум 80 000 рублей в месяц. Это расчеты в теории.

На самом деле, в жизни все гораздо сложнее. Во-первых, загрузка редко бывает стопроцентной. Во-вторых, всегда есть операционные расходы.

Например, у Павла работает три человека, две горничные и диспетчер, плюс расходы на мелкий ремонт, рекламу и прочую операционку.

За 14,5 месяцев он дошел до 15 объектов, 13 запущены, 2 под ремонтом. Чистая прибыль за отчетный месяц составила 452 тысяч, в в следующем по плану 500 и далее выход 525 тысяч рублей.

В планах — выйти на чистую прибыль миллион рублей в месяц. Нетрудно посчитать, что для этого ему понадобится 25-28 объектов. То есть если на протяжении года он будет запускать один объект в месяц и выйдет на желаемую сумму прибыли.

Посуточный бизнес — это реальная возможность выйти на стабильный доход, который иногда превышает классическую долгосрочную сдачу в несколько раз.

Сколько именно можно заработать,,зависит от города, района, состояния помещения и качества оснащения.

В среднем в крупных городах доход от одной квартиры колеблется от 50 000 до 120 000 рублей в месяц. При этом одна ночь стоит от 2 000 до 5 000 рублей, в зависимости от площади, ремонта и наличия удобств. Хорошо оформленные объекты в центральных районах могут приносить еще больше, особенно в сезоны повышенного спроса — летом, на праздники и в туристические пики.

Важно понимать: высокий доход возможен только при правильной подготовке объекта. Чистота, уют, удобная мебель, свежий ремонт — всё это напрямую влияет на стоимость проживания и загрузку объекта.

Но есть и расходы. Нужно учесть затраты на уборку, замену белья, комиссию площадок (например, Авито или Яндекс Путешествия), налоги и мелкий текущий ремонт. Обычно на это уходит до 30% дохода. Однако даже с этими вычетами прибыль остается заметно выше, чем при сдаче на длительный срок.

А если подключить автоматизацию процессов — например, настроить онлайн-бронирование, бесконтактное заселение — можно организовать работу практически без личного участия.

Читайте, как можно управлять посуточным бизнесом удаленно.

Как видите, все довольно просто. Небольшой стартовый капитал, много энергии и настойчивости, много работы своими руками — и заветный миллион не за горами.

Три основных ошибки, которых советует избегать Павел:

• Считать неполученную прибыль.
• Брать в оборот объекты стоимостью выше рынка.
• Работать с неблагонадёжными собственниками.