В чем отличия квартир, апартаментов и студий для посуточной аренды: юридические особенности и разница в доходах

Все эти объекты можно сдавать в посуточную аренду, но есть различия в юридическом статусе, налоговой нагрузке и других параметрах. Подробности разберем в следующих разделах, а если коротко, вот в чем разница:

Квартира — жилое помещение в многоквартирном доме. Такое определение закреплено в статье № 16 Жилищного кодекса.

Апартаменты — относятся к нежилой недвижимости, даже если оборудованы всем необходимым для проживания.

Студия — это не правовой статус, а разновидность планировки. Чаще встречается в квартирах, но бывают и апартаменты-студии.

Отметим, что доход от посуточного бизнеса напрямую не связан с типом объекта. На цену бронирования сильнее влияют локация, состояние помещения и грамотное управление: динамическое ценообразование в зависимости от спроса, контроль загрузки и автоматизация процессов.

Как зарабатывать больше на посуточной аренде, рассказывают эксперты проекта «Академия посуточной аренды». Это серия эфиров о работе в посуточном бизнесе. Эфиры доступны всем желающим после регистрации в проекте.

Гостю неважно, как недвижимость называется по документам. Главное, чтобы рядом была нужная инфраструктура, а внутри — комфортная мебель и набор бытовой техники. А вот с точки зрения бизнеса особенности существенные.

Юридические различия. Подчеркнем главную разницу между квартирой и апартаментами: квартира — это жилой объект, а апартаменты — нежилой. Поэтому многоквартирные дома строят только на участках, предназначенных для жилья. Апарт-комплексы могут находиться на территории коммерческой или промышленной застройки. Под них часто выделяют этажи в офисных зданиях или переделывают помещения, где раньше находились предприятия.

Статус собственника. Самозанятые не могут сдавать коммерческую недвижимость. Это значит, владельцу апартаментов нужно регистрировать ИП или юридическое лицо. Другой вариант — оставаться в статусе физического лица, но тогда появляются риски: налоговая может признать сдачу объекта предпринимательской деятельностью, доначислить налоги и штрафы.

Цена недвижимости. Купить апартаменты может быть дешевле, чем приобрести квартиру сопоставимой площади в той же локации. Цены на помещения без жилого статуса ниже, потому что в них нельзя прописаться, а застройщики не обязаны создавать социальную инфраструктуру: детские сады, школы, игровые площадки. Конечно, стоимость зависит от объекта: возраст дома, наличие парковки, закрытая территория. Разница может доходить до 10−20% от цены за квадратный метр.

Коммунальные платежи. Эта особенность вытекает из юридического отличия апартаментов от квартиры. Тарифы на электричество, воду и отопление для жилой недвижимости ниже, чем для коммерческой. Конкретные цифры зависят от региона: например, в Ростове-на-Дону в феврале 2026 года владельцы квартир платят 5,99 ₽ за один киловатт-час электроэнергии, а собственники апартаментов — 6,34 ₽.

Налог на имущество. Согласно статье №406 Налогового кодекса, для жилой недвижимости действует ставка 0,1% от кадастровой стоимости. Эта же статья классифицирует апартаменты как «прочие объекты налогообложения». Для них предусмотрены ставки от 0,5 до 2,5% в зависимости от кадастровой стоимости объекта, назначения всего здания и конкретного помещения.

Целевая аудитория. Она зависит не столько от типа недвижимости, сколько от локации. Апарт-комплексы часто находятся рядом с офисными зданиями и промышленными зонами. Такое жилье с большей вероятностью заинтересует командированных гостей. А если собственник ориентируется на туристов, лучше выбирать центр города — тогда это могут быть и квартиры, и апартаменты.

Планировка помещения. При строительстве многоквартирных домов девелоперы должны соблюдать требования, гарантирующие комфорт жильцов. Например, есть нормы по качеству строительных материалов, вентиляции, шумоизоляции и освещенности комнат. Отличие апартаментов от жилой квартиры в том, что для коммерческой недвижимости эти правила не действуют. В кухне может не быть окна, или балкон будет выходить в затемненный внутренний двор. Это не нарушает закон, но может создавать неудобство для гостей.

Если студия зарегистрирована как жилая недвижимость, то это просто разновидность квартиры. Но есть важные для собственника моменты.

Планировка помещения. Это главное, чем отличается студия от обычной квартиры. В студиях межкомнатными перегородками выделен только санузел, а жилая зона и кухня образуют единое пространство. Такую планировку называют «свободной». В квартирах стенами отделены все помещения: комнаты, кухня, коридор и санузел.

Не существует универсального ответа, что выгоднее собственнику. Выбор зависит от стартового капитала, желания разбираться в юридических тонкостях, целевых гостей и других факторов. Рассмотрим несколько сценариев, когда подойдут разные объекты.

Цель: снизить стартовые вложения.
Объект: апартаменты или студия.

Во многих городах объекты без жилого статуса стоят дешевле, чем квартиры. Так происходит, потому что в коммерческом помещении нельзя прописаться, и рядом может не быть детского сада или школы. Это важно при долгосрочном проживании, но на посуточную сдачу не влияет. Малогабаритные студии тоже подходят для краткосрочной аренды, а стоят дешевле полноразмерного жилья. Этот совет актуален, если собираетесь покупать недвижимость.

Цель: привлечь широкую аудиторию гостей.
Объект: студия или квартира в центре города.

Локация — это ключевой фактор для заполняемости объекта. Жилье в центральных районах привлекает разные категории постояльцев: туристов, командированных, семейные пары, соло-путешественников. Апарт-комплексы часто располагаются в отдаленных от центра локациях: например, рядом с промышленными зонами. Таким жильем скорее заинтересуются командированные гости.

Цель: со временем переключиться на долгосрочную аренду.
Объект: студия или квартира в спальном районе.

Если хотите в будущем сдавать объект на продолжительный срок, то эти варианты удобнее. В жилом здании ниже коммунальные платежи, а по соседству не окажутся круглосуточный коворкинг или шумное кафе.

Ключевое отличие квартиры от апартаментов — в юридическом статусе. Квартиры относятся к жилой недвижимости со сниженным налогом на имущество и тарифами ЖКХ для населения. Апартаменты — нежилой фонд, где налог выше, действуют коммерческие коммунальные тарифы и есть ограничения для самозанятых на арендный бизнес.

Студия — это тип планировки, а не юридический статус объекта. Отличается отсутствием перегородок между кухней, жилой зоной и прихожей. В отдельное помещение выделен только санузел.

Тип недвижимости сам по себе незначительно влияет на доход от посуточной сдачи. Гораздо важнее локация, состояние жилья и динамическое ценообразование в зависимости от сезона и спроса.

Управлять посуточным бизнесом удобно с RealtyCalendar. Модуль бронирования помогает получить прямые брони и сэкономить на комиссиях агрегаторов. Менеджер каналов синхронизирует цены и доступность объектов на всех площадках бронирования. А Шахматка систематизирует брони по объектам и упрощает управление.