Посуточный бизнес: с чего начать сдачу квартир в аренду

Российский рынок посуточной аренды в 2025 году вырос на 37% по сравнению с 2024 годом, по данным издания «Коммерсантъ». Это связано с развитием внутреннего туризма и одновременным повышением цен на гостиничные номера. Люди хотят путешествовать, но стремятся сэкономить на проживании. В таком случае снять жилье на сутки или несколько дней — оптимальное решение.

Посуточный бизнес привлекает предпринимателей еще и потому, что краткосрочная аренда выгоднее долгосрочной, а для управления объектами есть удобные цифровые инструменты. Вот почему сфера посуточной аренды расширяется.

Краткосрочная сдача может приносить в два-три раза больше денег, чем длительная аренда. Сделаем примерный расчет.

Однокомнатную квартиру в спальном районе Ростова-на-Дону можно снять на месяц за 25 000 ₽. При посуточной аренде жилье такой же площади и в той же локации стоит 2500 ₽ за ночь. Итого за месяц арендодатель заработает до 75 000 ₽. Конечно, максимальный доход — это в идеале. Но даже если гости заезжают не каждый день, а загрузка держится на уровне 70%, выручка за месяц составит 52 500 ₽.

Это преимущество напрямую связано с предыдущим пунктом. Если покупаете недвижимость специально под сдачу, объект с посуточной арендой быстрее выйдет в плюс.

Представьте: арендодатель сдал квартиру на полгода и зафиксировал цену в договоре с постояльцем. Через месяц цены на рынке выросли, но поднять плату теперь получится, только когда закончится срок аренды. Вот и упущенная выгода на ровном месте.

В посуточной аренде можно быстро менять цену в зависимости от спроса. Поднимаете цену в туристический сезон и, наоборот, делаете скидку, чтобы объект не простаивал в межсезонье.

С коммерческим смыслом разобрались. В следующих разделах обсудим, с чего начать сдачу квартиры посуточно.

Собрали критерии, которые покажут, насколько квартира подходит под краткосрочную аренду. Пользуйтесь ими, если собираетесь купить жилье для посуточной сдачи. Или оцените, получится ли начать бизнес с объектом, который уже есть в собственности.

Целевая аудитория — кто снимет жилье. Определите своего потенциального гостя. Например, для сдачи семьям с детьми подойдет квартира из нескольких комнат, а молодежь и командированные скорее арендуют небольшую студию.

Локация — где находится объект. Посмотрите, какие рядом есть места, куда чаще всего приезжают туристы или командированные. На отдыхе гостям удобно останавливаться в центре: обычно главные достопримечательности находятся там. В курортных городах спросом пользуется жилье рядом с пляжами. Бизнес-туристы часто выбирают локации недалеко от вокзала, аэропорта и офисных центров.

Сдавать жилье посуточно можно тремя способами: как частное лицо, самозанятый или индивидуальный предприниматель. У каждого варианта — свои плюсы и ограничения. В статье «Налоги и учет в посуточной аренде» рассказали, как сдавать квартиру посуточно по закону и с чего начать юридическое оформление бизнеса. В этом разделе затронем базовые моменты.

Платит налог на доходы физических лиц, или НДФЛ — 13%, налоговую декларацию сдает один раз в конце каждого года. Не самый лучший вариант для бизнеса: есть риск, что ФНС признает сдачу предпринимательской деятельностью и доначислит платежи.

Отчисляет налог на профессиональный доход, или НПД: 4% со сдачи квартиры физлицам и 6% — юрлицам. Чтобы зарегистрироваться как самозанятый, скачайте приложение «Мой налог». Есть ограничение по доходу — 2,4 млн рублей в год. Если доход превысит лимит, необходимо перейти в статус ИП или зарегистрировать юрлицо.

Применяет упрощенную, общую или патентную систему налогообложения — УСН, ОСНО или ПСН. Ставки налога различаются.

УСН. При регистрации ИП на упрощенке нужно выбрать один из двух видов налога: 6% с дохода или 15% с прибыли.
Пример. Сергей оформил ИП и сдает квартиру в аренду. За II квартал 2025 года он получил доход 180 000 ₽. После вычета расходов чистая прибыль оказалась 120 000 ₽. Если Сергей платит налог с дохода, то в ФНС нужно перечислить 10 800 ₽ — 6% от 180 000 ₽. Если предприниматель выбрал налог с прибыли, то заплатит 18 000 ₽ — 15% от суммы 120 000 ₽.
ОСН. На общей системе налогообложения ИП платит 25% с прибыли. Сдача жилья в аренду не облагается налогом на добавленную стоимость, или НДС.

Пример. Сергей работает на ОСН. При той же прибыли в 120 000 ₽ он заплатит налоговой 30 000 ₽.

ПСН. На патентной системе налог для ИП составляет 6% от дохода. Отличие от упрощенки в том, что ФНС рассматривает не фактический доход, а потенциальный. В каждом регионе устанавливают, сколько предприниматели могут зарабатывать на аренде. А потом от этой вероятной цифры начисляют налоги. Рассчитать, сколько стоит патент в вашем городе, можно в специальном калькуляторе на сайте ФНС.

Работает на упрощенной или общей системе налогообложения, так же как индивидуальные предприниматели. Ставки налога на упрощенке — 6% с дохода или 15% с прибыли. На общей системе — 25% с прибыли. Патентная система налогообложения для юрлиц не действует.

Онлайн-площадки — удобный вариант бронирования и для гостя, и для арендодателя. Постоялец бронирует квартиру за пару кликов в удобное время суток, а предприниматель сразу получает уведомление о новой брони.

Чтобы привлечь больше гостей, используйте рекламные инструменты. Например, онлайн-площадки предлагают платное продвижение. Эта функция позволяет поднять объявление в топ поиска, показать гостям в рекомендациях или подсветить на карте.

Подключайте и другие способы рекламы. Например, контекстное продвижение через Яндекс Директ покажет объявление тем, кто уже ищет посуточную квартиру. Контекстная реклама в соцсетях поможет выйти на целевую аудиторию по полу, возрасту или региону проживания. SEO-оптимизация сайта улучшит позиции в поисковой выдаче. Подробнее о рекламе в посуточном бизнесе читайте в статье «Маркетинг как на ладони: просто и быстро о рекламе в посуточном бизнесе».

После публикации объявления нужно настроить процессы: определиться, как вести учет броней, принимать оплату, организовывать удаленное заселение и подписывать договор с гостем. Рассказываем, как всё это сделать.

Когда предприниматели начинают развивать бизнес на посуточной аренде квартир, они используют различные сервисы для автоматизации процессов. Начать можно с Шахматки бронирования от RealtyCalendar. В Шахматке отображается вся необходимая информация о бронях, заездах, оплатах. Вы можете формировать ссылки на оплату, брать залоги, настраивать автоматические ответы гостям, формировать отчеты — и всё это можно делать просто с телефона, в мобильном приложении.

При бесконтактном заезде арендодатель и гость не встречаются лично. Это удобно для обеих сторон. Постоялец не ждет перед закрытыми дверями, а управляющий или владелец не едет по пробкам, глубокой ночью или ранним утром.

Существует несколько вариантов, как передать ключи:

• оставить под ковриком или у консьержа;
• повесить рядом с дверью кодовый кей-бокс и сообщить гостю код перед заездом;
• использовать электронные замки с управлением через мобильное приложение — самый современный способ.

Есть риск, что гость что-то сломает или украдет, а потом выселится бесконтактным способом не заплатив. Эту проблему решает залог: перед заселением постоялец вносит гарантийную сумму. После выезда горничная проверяет помещение и подтверждает, что всё в порядке, а залог возвращается гостю. Если в квартире остались повреждения, с залога удерживается соответствующая сумма.

Автоматизация сокращает рутину и снижает риск ошибок. Не будет ситуации, когда два гостя забронировали жилье на одну дату или квартиру забыли убрать к заселению. Некоторые инструменты мы уже упомянули выше, а здесь приведем расширенный список сервисов, которые помогают начать бизнес на посуточной аренде.

Какие сервисы автоматизации использовать:

Ошибки — это нормальная часть пути предпринимателя. Но гораздо лучше учиться на чужом опыте, чем на собственных потерянный бронях. Разберем, что мешает новичкам начать прибыльный бизнес на квартирах посуточно, и подскажем, как действовать правильно.

Цена выше рынка отпугивает потенциальных гостей. В итоге жилье простаивает и арендодатель теряет доход.

Что делать. Ориентироваться на аналогичные предложения. Посмотрите, какие тарифы на подобные квартиры есть на Авито, Суточно.ру или Циане. Учитывайте сезонность: обращайте внимание, на сколько цены поднимаются во время наплыва гостей.

В объявлении всё сияет чистотой, а на деле — плохо вымытый санузел и чужие продукты в холодильнике. Гость разочаруется и оставит негативный отзыв.

Арендодатель не анализирует, сколько дней в месяц загружена квартира, какую прибыль приносит объект, во сколько обходится размещение одного гостя. В результате нет понимания, насколько вообще эффективен бизнес.

Что делать. Внедрить учет доходов и расходов, отслеживать движение денежных средств, считать выручку и чистую прибыль. В статье «Учет расходов в посуточной аренде: советы по управлению финансами и расчет окупаемости бизнеса» рассказали об этом подробнее, поделились полезными формулами и рекомендациями эксперта.

Если процессы налажены, заселения идут по графику, а оплата поступает стабильно, многие арендодатели задумываются о масштабировании. Допустим, на старте у вас была одна квартира. Рост бизнеса на посуточной аренде квартир начнется поэтапно.

Этап 1. Покупка второй квартиры. На этой стадии важно сохранить качество сервиса. Перенесите на новый объект стандарты уборки и заселения, которые сформировались с первым. 

Этап 2. Управление несколькими объектами. Если получается прибыльно сдавать свою квартиру, можно взять в управление объекты других собственников. Тут уже понадобится команда и делегирование. Оставляйте себе функцию менеджера, а остальное поручайте бухгалтеру, администратору, горничным. Не забывайте про автоматизацию. Вручную вести учет по трем — пяти объектам невозможно: будут ошибки и овербукинг.

Этап 3. Создание сети посуточной аренды. Управляющая компания объединяет несколько квартир под одним брендом: с единым фирменным стилем и сайтом для прямых бронирований.

Краткосрочная аренда жилья — это перспективный рынок. Но у многих новичков возникает вопрос: как начать сдавать квартиры посуточно. Отвечаем кратко ↓

Чтобы получать стабильный доход, выберите объект в востребованной локации и создайте комфортные условия для гостей. Начинайте бизнес в легальном поле — для этого оформите самозанятость или статус индивидуального предпринимателя.

Объявление о сдаче размещайте на площадках продаж: напишите информативный текст и добавьте красивые фотографии. Чтобы установить справедливую цену, следите за предложениями конкурентов.

Сдавать квартиру без стресса, ошибок в бронях и овербукинга помогут сервисы RealtyCalendar. Менеджер бронирований синхронизирует данные со всех площадок и отметит занятые даты в шахматке.