Налог за сдачу квартиры в аренду: как рассчитывать и платить без ошибок

Прежде чем начать сдавать жилье, важно понять, как платится налог с дохода за аренду квартиры. Его нужно платить всякий раз, когда арендодатель получает прибыль, независимо от того, как часто и на какой срок сдается квартира.

Чтобы платить его законно и без лишних проблем, нужно выбрать подходящий налоговый режим:

• на профессиональный доход (НПД — «самозанятость»);
• на доходы физических лиц (3НДФЛ);
• упрощенная система налогообложения (УСН 6% или 15% — для индивидуальных предпринимателей);
• патентная система налогообложения (ПСН);
• общая система налогообложения (ОСНО — применяется крупными предпринимателями, сетевыми компаниями).

Каждый вариант отличается по ставкам, обязанностям и правилам расчета. Подробный обзор читайте в блоге RealtyCalendar.

Рассмотрим некоторые из них.

Многие не знают, как самозанятый платит налоги с аренды квартиры, и продолжают работать без оформления предпринимательской деятельности. Все, что касается налога на профессиональный доход, регулируется Федеральным законом N 422-ФЗ. Самый простой способ легализовать свой доход от сдачи недвижимости — зарегистрироваться как самозанятый. Это займет 10 минут через приложение «Мой налог» или личный кабинет на сайте налоговой. Для этого не нужно открывать ИП, вести бухгалтерию или подавать декларацию о доходах от аренды.

Все начисления и оплаты проходят в приложении. Там же можно настроить напоминания, видеть доходы и уплаченные суммы. Декларация не нужна — отчисления в бюджет рассчитываются автоматически.

Нужно помнить, что для самозанятых существует лимит дохода в 2 400 000 рублей в год. При превышении этой суммы придется выбрать другой режим налогообложения.

Кроме этого, самозанятый не может иметь наемных работников.

Важно! Если вы оформлены как самозанятый, вам нельзя сдавать нежилые помещения. Этот статус имеют, например, апартаменты (коммерческая недвижимость, которая юридически не относится к жилому фонду, но при этом располагает условиями для проживания). Часто цены на такую недвижимость ниже, так как застройщикам не нужно соблюдать строгие нормы строительства, установленные для жилых помещений. Но такие дома дороже в эксплуатации: оплата за коммунальные услуги рассчитывается по ставкам для коммерческих помещений, зачастую дороже услуги управляющей компании и т. п. Поэтому при инвестировании в недвижимость нужно обращать внимание на ее статус.

Более подробно о том, как оформить налоги самозанятым при сдаче квартиры читайте в блоге RealtyCalendar.

Если вы не зарегистрированы как самозанятый, но сдаете недвижимость и получаете деньги от арендаторов — это доход физлица. Такой доход облагается НДФЛ по ставке 13% для резидентов Российской Федерации, 30% — для нерезидентов. По налоговому законодательству резидентом считается гражданин, находящийся в стране не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд. Этот вариант налогообложения — для тех, кто сдает недвижимость нерегулярно.

Им необходимо раз в год подавать декларацию 3-НДФЛ о доходах от аренды. Подать декларацию нужно до 30 апреля, оплатить — до 15 июля. Сделать это можно через личный кабинет налогоплательщика или вручную.

Понадобятся:

• паспорт и ИНН;
• копия договора — для подтверждения сдачи недвижимости;
• чеки, банковские выписки, расписки арендаторов — для подтверждения получения дохода.

Декларацию о доходах от сдачи квартиры в аренду 3-НДФЛ можно подать в электронном или бумажном виде. Можно заполнить ее на сайте налоговой инспекции или распечатать бланк с сайта ФНС РФ.

Заниматься посуточным бизнесом можно и в статусе индивидуального предпринимателя (ИП). Если вы сдаете не один объект или планируете расти, имеет смысл зарегистрироваться как ИП.

Доступные для ИП системы налогообложения:

• общая система налогообложения (ОСНО — базовый режим для ИП и юрлиц);
• упрощенная система налогообложения (УСН 6% или 15%);
• автоматизированная упрощенная система (АУСН);
• патентная система (ПСН);
• налог на профессиональный доход (НПД).

Если вы выбрали УСН (доходы за вычетом расходов, 15%), то можно уменьшить налогооблагаемую базу, но потребуется документальное подтверждение расходов.

Когда вы выбираете ПСН, то платите один раз — покупаете патент. Пока патент действует, можно легально работать без отчётности в налоговую. Стоимость патента определяет законодательство региона, где будет работать предприниматель, и зависит от площади сдаваемого помещения.

Рассчитать налог на аренду можно на сайте ФНС.

Кстати, ПСН можно совмещать с УСН, но доходы и расходы учитывать отдельно, чтобы можно было точно определить, какие из них относятся к патенту, а какие - к упрощенке. Например, вы индивидуальный предприниматель и ведете бизнес в разных регионах. В одном из них вы можете применять УСН (доходы), в другом — взять патент, если это выгоднее.

Кроме этого при совмещении этих режимов налогообложения существуют ограничения по доходам и количеству сотрудников. Подробнее можно прочитать на сайте Клерк.ру или проконсультироваться у налогового специалиста.

Общую систему налогообложения индивидуальные предприниматели редко используют из-за высокой налоговой нагрузки, сложной отчетности, необходимости вести бухгалтерскую отчетность.

Скачайте гайд «Как официально получать доход, занимаясь посуточной арендой». Он поможет выбрать оптимальный способ легального ведения бизнеса в зависимости от:

• масштабов бизнеса;
• уровня доходов;
• количества сотрудников;
• правового статуса объектов.

Иногда налоговая не сразу узнает о доходе от аренды. Но если такая информация все же всплывет, могут последовать доначисления и штрафы. Разобраться с этим заранее — проще и спокойнее, чем потом устранять последствия. Вид и размер санкций зависят от суммы долга и от того, была ли неуплата намеренной.

Если собственник не заплатил налог за аренду квартиры по неосторожности, действует статья 122 Налогового кодекса. В этом случае штраф составит 20% от неуплаченной суммы. Если налоговая установит, что уклонение было осознанным, штраф увеличится до 40%.

Более серьезные меры предусмотрены в случае систематического сокрытия доходов. Если сдаются несколько объектов, и в течение трех лет подряд сумма неуплаченного налога превышает 2,7 млн рублей в год, вступает в силу статья 198 Уголовного кодекса. Она предусматривает не только крупные штрафы (от 100 до 300 тысяч рублей), но и альтернативные наказания — принудительные работы и даже лишение свободы.

В особенно тяжелых случаях — если сумма долга превышает 13,5 млн рублей — наказание ужесточается. Возможен штраф до 500 тысяч рублей или ограничение свободы на срок до трех лет. Но важно: уголовная ответственность наступает только при полном отсутствии декларации или при заведомо ложных данных в ней.

Чтобы избежать подобных рисков, достаточно соблюдать требования закона.

Оплатить налоги можно несколькими способами:

Когда начинаешь заниматься краткосрочной сдачей жилья, один из первых вопросов — как платить налоги с посуточной аренды и не попасть под прицел проверок. Выбор режима налогообложения зависит от вашего дохода, частоты сдачи объектов и готовности заниматься документацией. На старте проще всего быть самозанятым — минимум бумажной волокиты и есть удобное приложение для оплаты налогов с доходов от сдачи квартиры в аренду. Если у вас уже стабильный посуточный бизнес, и вы планируете его расширять, целесообразно зарегистрироваться как ИП.

А чтобы не запутаться в датах, суммах и чеках, используйте RealtyCalendar, который:

• хранит информацию о бронированиях и доходах;
• считает вашу выручку автоматически;
• подходит для физлиц, ИП и самозанятых.