Бесплатная Школа посуточной аренды 2.0

Пряники, самовары и посуточный бизнес

Время чтения: 12 минут
С Анной Бобырь мы встретились на одном из наших вебинаров. Ее комментарии привлекли внимание, и мы познакомились с Анной поближе. Надеемся, вам будет интересен ее опыт посуточного бизнеса.
Тула — один из древнейших городов России. Неудивительно, что осмотреть более трехсот достопримечательностей стекаются туристы со всех концов страны. Всем известны тульские самовары, пряники и «...Тульский-Токарев, он же —ТТ»(с). Поэтому посуточный бизнес в Туле растет и развивается. Читайте, как можно управлять бизнесом, находясь в другом регионе.

Друзья плохого не посоветуют

У Анны в Туле была двухэтажная квартира и друзья, которые в один голос говорили, что надо из одной квартиры сделать две (благо была такая возможность) и одну из них сдавать посуточно. Анна так и сделала: разделила квартиру на две, в нижней жила сама, а верхнюю сдавала. Она была так далека от темы посуточной аренды, что даже и не представляла, что гости могут что-то натворить в снимаемом жилье, испортить, украсть. Квартиру рекламировала только на Авито, и этого было достаточно — шел 2020й пандемийный год.

Когда сезон подошел к концу, бронирований стало меньше, друзья посоветовали выйти на Booking. Анна нигде не училась посуточному бизнесу, слушала советы бывалых и делала то, что они говорили. Booking так Booking. Долго ждала авторизации, письма из Нидерландов. В конце концов, именно с этой площадки стало приходить столько гостей, что уже не было необходимости пользоваться чем-то еще.

Так прошло почти 2 года: Анна жила в одной квартире, вторую благополучно сдавала. А в 2022 году встретила будущего мужа, и они решили сдавать и нижнюю Анину квартиру. Муж помог ее дооборудовать. Несмотря на то, что она была жилая, пришлось вложить немаленькую сумму. Посуточное жилье — это не то же, что постоянное, к нему предъявляются совсем другие требования. Сейчас Анна сдает обе квартиры по хорошей цене.

Тульская рапсодия

Вторую квартиру Анна начала сдавать в мае 2022 года, когда крупнейшие зарубежные площадки ушли с нашего рынка. Перед сезоном нужно было быстро перестроиться и найти новые каналы для рекламы. Стало ясно, что нужно охватить как можно больше сервисов онлайн-бронирования. А чтобы не закрывать брони вручную на всех сайтах, Анна подключилась к системе RealtyCalendar, а в сентябре переехала из Тулы в Подмосковье, где сейчас и живет, управляя бизнесом удаленно.

К помощи горничных девушка начала прибегать уже полтора года назад, когда надоело быть привязанной к той одной квартире, графику заездов/выездов гостей. Поэтому, когда было принято решение о переезде, страха доверить кому-то стирку и уборку не было. К тому же оказалось, что родственница искала такую подработку, то есть квартиры Анна оставила надежному человеку. А чтобы меньше тревожиться, еще и застраховала недвижимость.

Анна говорит, что за три года не было никаких эксцессов. Конечно, залог делает свое дело — дисциплинирует гостей. Играет роль и то, что квартиры Анны не относятся к эконом-классу.
«Я не знаю, что такое квартиры за тысячу рублей или полторы. Не работала с таким сегментом. Если бы решила развивать бизнес, не стала бы брать такие объекты — вероятность столкнуться с недобросовестными гостями там выше».
До текущего года Анна не занималась анализом, маркетингом — квартиры и так сдавались хорошо. В этом году Анна провела анализ конкурентов и решила, что сдает дешево. Подумала и подняла цены на свои квартиры. Что интересно, страшного ничего не случилось: квартиры сдаются и по новым ценам.

Вопрос ценообразования всегда волнует предпринимателей: нужно с одной стороны, не продешевить, а с другой — не остаться без гостей. Обычно смотрят на конкурентов и заявляют на свои объекты примерно такие же цены. Анна подошла к этому вопросу с другой стороны: за какую цену нужно сдавать квартиры, чтобы получать столько, сколько хочется. Исходя из этой суммы определила, каких гостей нужно привлекать, а это напрямую связано с наполнением квартир и сервисом, которого ожидают гости.

Например за май 2023 года чистая прибыль составила 103 000 руб. Это при том, что работала удаленно, из другого города и тратила на это несколько часов в неделю. А если бы не комиссия площадок, то можно было бы заработать примерно на 40 000 руб больше. Поэтому первоочередная задача для Анны — научиться работать с рекламой и прямыми продажами, чтобы можно было управлять заселяемостью и не зависеть от сайтов-агрегаторов.

Как оформить бизнес и не вылететь в трубу на налогах

Долгое время некоторые площадки не работали с самозанятыми. Например, чтобы разместить свои объекты на сайте Островок.ру, необходимо было иметь статус индивидуального предпринимателя. Многие коллеги, не оформившие его, возмущались, расстраивались, а Анна стала искать выход. И нашла! Не зря говорят: кто хочет — ищет способ, кто не хочет — причину. На тот момент Анна уже познакомилась в интернете с коллегами-посуточниками. Из чатов она и узнала, что есть способ быть ИП и снизить расходы на налоги: нужно просто выбрать правильный режим налогообложения — НПД. Это налог на профессиональную деятельность, то есть можно быть индивидуальным предпринимателем и платить налог как самозанятый. Так наша героиня сэкономила не только на налогах, но и на страховых взносах, а это больше 45 000 руб.

Пока коллеги сетовали, как сложно стало работать, Анна уже получала дорогие бронирования с Островка. Новый статус позволил ей освоить еще одну площадку — Яндекс.Карты, где тоже нужно было быть ИП, чтобы разместить там свои объекты.

У ИП на НПД такая же налоговая ставка, как у самозанятых, и на них распространяются те же ограничения по видам деятельности и по доходам. Например, если годовой доход превысит 2,4 млн руб., придется перейти на другую систему налогообложения.

Сейчас Анна задумалась о патентной системе, но нужно все точно рассчитать, чтобы это было выгодным. А учитывать все расходы и доходы помогает, конечно, система RealtyCalendar.
Следим за правильной ценой вместе!
Подключи RealtyCalendar
прямо сейчас

Польза RealtyCalendar для посуточника

Анна Бобырь считает себя не слишком активной: пользуется только самыми основными функциями сервиса. В системе она проверяет заполняемость, анализирует статистику, ведет все расчеты. К сервису подключена горничная, и она сама видит заезды/выезды и может планировать свой график. Горничная заходит в RealtyCalendar и видит количество гостей, комментарии, всю необходимую информацию. Это очень удобно. Из настроек у Анны — базовая цена, цена выходного дня, минимальный срок. И,конечно, без шахматки и Channel Manager — никуда.

Среди посуточников существует такой миф, что менеджер каналов нужно подключать, когда у тебя 5-10 квартир. А до этого можно вести записи в блокноте. Анна с этим не согласна.
«Я не знаю, как можно по-другому. Это надо тогда целыми днями сидеть и закрывать даты на разных площадках, чтобы не было овербукинга, чтобы не подвести людей. Я не хочу потом разбираться, бегать с гостями. Я просто очень сильно, скажем так, себя люблю, чтобы мне нервничать по этому поводу. То есть дело не в количестве квартир, а в количестве площадок, на которых вы размещаетесь».
«Корзиной» наша героиня почти не пользуется, так как прямых заселений практически нет. Это задача, которой тульская предпринимательница собирается заняться, чтобы увеличить доход.

На наш вопрос о черном списке, Анна ответила, что не проверяет гостей. За три года она привыкла доверять людям, и гости бережно относятся к своему временному жилью. Возможно, потому, что цены на объекты Анны для Тулы высоковаты. Тем самым отсекается сегмент, с которым больше всего проблем. Анна считает, что для ее объектов такая цена оправданна: отличные квартиры, отличный сервис. Об этом же говорят и заполняемость апартаментов, и отзывы гостей. В марте-апреле, не самом активном периоде для посутки, квартиры были заняты, в среднем, 20-22 дня.

Больше отзывов — хороших и разных

Многим посуточникам трудно получить отзывы о своих объектах. Кому-то мешает ложная скромность, кто-то боится получить критику в свой адрес. Анна этот вопрос решает так: нормально делай — нормально будет. Чего хотят гости? Чистоты, покоя, заботы. Чтобы были хорошие отзывы, нужно просто дать им это. Казалось бы, что сложного? Но эти понятия весьма и весьма субъективны: для кого-то размести пыль по углам — уже чисто, положить чистые полотенца — вот тебе и забота!

Анна всегда опрашивает гостей и получение обратной связи считает очень важным для любого, кто работает в сфере услуг.
«Когда я работала в Сбербанке, любимой книгой была «Жалоба — это подарок» Джанелла Барлоу и Клауса Мёллера. Основная мысль состоит в том, что когда гости не жалуются, это плохо. Если они указывают на твои недоработки, ты всегда можешь улучшить сервис. Для меня это важно».
Оставить отзыв Анна просит гостей после отъезда. Но сначала спрашивает, все ли понравилось, какие есть замечания, что можно было бы улучшить. Если гость, действительно, увидел какие-то недочеты, нужно искренне извиниться, поблагодарить за советы, пообещать, что недостатки будут исправлены. Так вы оказываете гостю внимание, показываете, что вам важно его мнение. В этот момент и можно попросить оставить отзыв, если в остальном — все понравилось. Но для гостя должна быть причина, чтобы написать об арендодателе. Например, можно сказать, что вы участвуете в конкурсе на звание «Лучшего рантье» и попросить о помощи.

Гости Анны получают от нее не только подробнейшую инструкцию по заселению (коды от замков, Wi-fi, инструкции по пользованию техникой), но и список магазинов, кафе. Чтобы человек в чужом городе знал, где купить лекарства при необходимости или починить обувь — мало ли что может случиться. Надо заметить, что гости очень ценят такую заботу, о чем и пишут в отзывах.

И вместо заключения

Основной посыл от Анны Бобырь: ребята, хватит ныть! Она искренне считает, что если у вас низкая загрузка квартир, это вина не площадок бронирования, а ваша. Значит, нужно искать другие сервисы, учиться продвижению, учиться делать привлекательные фото и описания. Нужно иметь предпринимательское мышление и нести ответственность за свой бизнес, а не перекладывать ее на кого-то другого.

Если объект хороший, в хорошей локации, вы — адекватный арендодатель, квартира не может не сдаваться. Анна уверена, что если бы она больше времени уделяла рекламе, дела могли бы идти еще лучше.

По поводу кризиса Анна сказала так:
«Могут быть провалы в бизнесе, экономике в целом, но к ним нужно уметь адаптироваться. Если вы считаете, что посуточный бизнес умирает, ищите себе другой вид заработка — здесь у вас ничего не получится».
Полезные статьи