Патент на посуточную аренду квартиры: когда можно применять и как оформить

Патентная система налогообложения (ПСН) или патент — это специальный налоговый режим для индивидуальных предпринимателей. Вместо процента от реального дохода ИП платит фиксированную сумму от потенциальной выручки. Разберемся подробнее, как это работает. 

Предположим, Иван сдает посуточно квартиру в Сочи. Региональная администрация определила, сколько предприниматели могут заработать на такой деятельности, и утвердила цифры местным законом. Ставка налога — 6% от предполагаемых доходов. При этом неважно, как у Ивана на самом деле идут дела. Даже если реальная выручка окажется меньше вероятной, сумма налога не изменится. 

Потенциальный доход в регионах зависит от ряда факторов. Например, в Краснодарском крае и Ростовской области важна площадь квартиры. В Москве имеет значение локация — за сдачу объектов одинаковой площади в разных районах города предприниматель заплатит разные суммы налога.

Короткий ответ — да, но есть нюансы. Налоговая разрешает применять ПСН к краткосрочной сдаче жилья при определенных условиях. Вот когда это возможно. 

Арендодатель зарегистрировался как ИП. Самозанятые, физические и юридические лица не могут пользоваться патентной системой. Кроме самого налога, предприниматель на ПСН также платит за себя и сотрудников страховые взносы в Социальный фонд (СФР). 

Сдача жилья входит в региональный перечень видов деятельности на ПСН. Администрации субъектов РФ сами решают, для какого бизнеса можно применять этот режим. Рекомендованный список есть в Налоговом кодексе, но условия могут различаться от региона к региону. Действует ли патент на сдачу квартиры в аренду в вашем городе, лучше уточнять в местных отделениях ФНС.

Патентное налогообложение — это относительно простой и удобный вариант для посуточного бизнеса, но у него есть строгие рамки. Если нарушить условия, предприниматель теряет право на патент, и ФНС может доначислить платежи. Какие лимиты необходимо учитывать. 

Сумма доходов. До 2025 года действовало ограничение в 60 млн ₽ за год, но с 1 января 2026 года порог дохода для применения ПСН снизили до 20 млн ₽. Далее сокращение продолжится: в 2027 году предельное значение составит 15 млн ₽, а с 2028 года — 10 млн ₽ в год. 

Численность сотрудников. Можно нанять не более 15 работников одновременно. Причем требование касается всех видов бизнеса, которые ведет ИП. Если предприниматель сдает квартиры посуточно и открыл продуктовый магазин, то в сумме он может нанять не более 15 человек: горничные, администраторы, продавцы, кассиры. 

Срок действия. Предприниматель оформляет патент на период от 1 до 12 месяцев в пределах одного календарного года. На следующий год режим автоматически не продлевается — ИП приобретает новый патент. Подать заявление на ПСН можно в любой момент, не обязательно ждать окончания налогового периода. Пошаговая инструкция — в разделе ниже. 

Регион и локация. Предприниматель использует патент для посуточной аренды только в городе, где оформил его. Это связано с тем, что потенциальные доходы от бизнеса различаются не только от субъекта к субъекту, но и внутри одного региона. Например, Сочи и Туапсе находятся в Краснодарском крае, но ожидаемые доходы от сдачи жилья налоговая оценивает по-разному — в Сочи есть вероятность заработать больше. Значит, разной будет и сумма налога.

На сумму влияют потенциальный доход от аренды, ставка налога и коэффициент-дефлятор — это число, на которое умножают потенциальный доход, чтобы скорректировать сумму налога с учетом инфляции. 
Потенциальный доход рассчитывает региональная администрация и утверждает местным законом — он действует несколько лет. Коэффициент-дефлятор каждый год устанавливает ФНС, а ставка налога — это процент от возможного дохода предпринимателя.
Налог вычисляют по формуле:

стоимость патента на год = потенциальный доход от квартиры за год × годовой коэффициент-дефлятор ÷ 100 × 6%

Пример расчета. Светлана сдает посуточно квартиру в Анапе площадью 43 м². Потенциальный годовой доход от аренды жилых объектов до 50 м² в этом городе — 950 000 ₽, согласно закону №2601-КЗ Краснодарского края. При этом ФНС установила коэффициент-дефлятор на 2026 год — 1,253. В статье 346.50 НК указана ставка налога на патентной системе — 6%. Получается, годовая стоимость патента на сдачу квартиры в аренду для Светланы составит: 

950 000 ₽ × 1,253 ÷ 100 × 6% = 71 421 ₽

Составили алгоритм — от регистрации статуса ИП до уплаты налога. Если статус индивидуального предпринимателя у вас уже есть, переходите сразу ко второму этапу. 

Шаг 1. Зарегистрируйтесь как ИП
Есть несколько способов. Классический — подать бумажные документы в отделение ФНС по месту прописки или проживания. Другой вариант: зарегистрироваться через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru или в приложении банка. Многие крупные банки помогают с оформлением, если открываете у них расчетный счет.

Для регистрации статуса ИП заполните заявление — форма для скачивания есть на сайте налоговой. Понадобятся паспортные данные будущего предпринимателя, ИНН, контактный телефон и адрес электронной почты. ФНС рассмотрит заявление в течение трех рабочих дней после получения. Если документ оформлен верно, пришлют лист записи в ЕГРИП и уведомление о постановке на учет. 

Шаг 2. Подайте заявление о переходе на ПСН
Это можно сделать сразу при регистрации в качестве ИП или перейти на патентный режим позже. В любом случае понадобится заполнить форму заявления с сайта ФНС. Подать документ нужно не менее чем за 10 дней до даты, с которой планируете работать на ПСН. Заявление можно принести в отделение налоговой лично или отправить онлайн через кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru. 

Шаг 3. Получите патент
В течение пяти рабочих дней после приема заявления о переходе на ПСН налоговая выдает предпринимателю патент. Отказать могут, но по веским причинам: 

• не заполнены обязательные поля в заявлении; 
• есть долг по уплате налогов; 
• регион не включил сдачу жилья в список видов деятельности на ПСН; 
• заявлен срок действия патента меньше одного месяца или больше двенадцати. 

Шаг 4. Оплатите налог
Если задержать оплату, право на применение ПСН аннулируется. В какие сроки отправить деньги в налоговую: 

• длительность патента до 6 месяцев — оплатить всю сумму до окончания срока действия;
• длительность от 6 до 12 месяцев — одну треть суммы оплатить в течение 90 дней после начала действия патента, две трети — до окончания действия.

В этом разделе расскажем о налоговых режимах, которые можно применять в посуточном бизнесе. Сначала разберем общие условия, а затем сравним системы налогообложения. 

НДФЛ — налог на доходы физических лиц. Собственник не регистрируется в качестве ИП, сдает квартиру и один раз в год платит налог 13, 15, 18 или 22% — в зависимости от уровня доходов. Декларацию за прошедший год подает до 30 апреля следующего года. Онлайн-касса не нужна. 

НПД — налог на профессиональный доход. Нужно зарегистрироваться как самозанятый в приложении «Мой налог». Если сдавать квартиру физическим лицам, налог составит 4% от дохода, а если юридическим — 6%. Сумма рассчитывается автоматически по чекам, которые самозанятый создает в приложении. Онлайн-касса не нужна. Есть ограничения по доходам — до 2,4 млн ₽ в год. Самозанятые не могут нанимать сотрудников и сдавать нежилую недвижимость, в том числе апартаменты. 

ПСН — патентная система налогообложения. Предприниматель регистрируется в качестве ИП, работает без онлайн-кассы и платит 6% от потенциальной выручки, которая зависит от региона и площади помещения. Есть ограничения по годовому доходу — 20 млн ₽ в 2026 году, 15 млн ₽ в 2027 году и 10 млн ₽ с 2028 года. Патент выдают на срок от 1 до 12 месяцев. Можно нанимать до 15 сотрудников. 

УСН — упрощенная система налогообложения. Существует два вида режима: 

• УСН «Доходы» — предприниматели платят 6% с доходов; 
• УСН «Доходы минус расходы» — налог составляет 15% от разницы между выручкой и затратами. 

Общий лимит доходов для применения УСН — 490,5 млн ₽ в год. При этом есть отдельное ограничение для освобождения от НДС: 20 млн ₽ в 2026 году, 15 млн ₽ в 2027 году и 10 млн ₽ с 2028 года. Нужна онлайн-касса. 

ОСНО — общая система налогообложения. Подходит для ИП и ООО, но в посуточном бизнесе используется редко из-за сложной отчетности. Индивидуальные предприниматели платят 13, 15, 18 или 22% НДФЛ, в зависимости от доходов. Юридические лица отчисляют налог на прибыль — 25%. Этот режим предусматривает также уплату НДС, но сдача жилой недвижимости от этого налога освобождена.

Собрали ситуации, которые могут привести к налоговым рискам. Рассказали, как действовать, чтобы в них не попасть. 

Ошибка №1. Не подать заявление на ПСН при регистрации в качестве ИП 
Если предприниматель сразу не выбрал специальный режим налогообложения, за ним автоматически закрепляется ОСНО. 

Как избежать. Если планируете со старта бизнеса работать на ПСН, подавайте заявление вместе с заявлением о регистрации в качестве ИП. Другой вариант: при регистрации указать УСН, а на патент перейти позже. Главное, сразу выбрать один из спецрежимов, чтобы не остаться на ОСНО со сложной отчетностью и высокими налогами. 

Ошибка №2. Работать в одном регионе по патенту из другого
Патент действует только в том муниципальном образовании (городе или районе), где он выдан. В других локациях налоговая документ не признает и доначислит платежи. 

Как избежать. Если сдаете квартиры в разных городах или субъектах федерации, оформляйте отдельные патенты. 

Ошибка №3. Указать в патенте не все объекты
Патент для ИП на сдачу квартиры в аренду не распространяется автоматически на все объекты этого собственника или управляющего, даже если недвижимость находится в пределах одной локации. На доход от жилья, не указанного в документе, ФНС начислит дополнительный налог. 

Как избежать. Указать все объекты одного региона в патенте — его можно оформлять на несколько квартир сразу. Если появилась новая недвижимость, докупить отдельный. 

Ошибка №4. Превысить лимит доходов
Если выручка за год по всем патентам была больше пороговых значений, предприниматель теряет право на применение спецрежима. Напомним лимиты: 

• до 20 млн ₽ в 2026 году;
• до 15 млн ₽ в 2027 году; 
• до 10 млн ₽ с 2028 года. 

Как избежать. Прогнозировать доход и контролировать фактические обороты. При приближении к лимиту заранее планировать переход на УСН или другие режимы налогообложения. 

Ошибка №5. Просрочить оплату налога
Предприниматель задержал платеж или внес деньги не в полном объеме. В этом случае право на применение ПСН аннулируется.

Как избежать. Сразу после получения патента зафиксировать даты налоговых отчислений в финансовом календаре. Если оформили ПСН на период до 6 месяцев, оплатить всю сумму до окончания срока действия. Если на срок от 6 до 12 месяцев, одну треть суммы оплатить в течение 90 дней после начала действия, а две трети — до окончания действия. 

Ошибка №6. Не вести раздельный учет при совмещении режимов 
Арендодатель одновременно применяет ПСН и другую систему налогообложения, но не разделяет доходы. При проверке ФНС может доначислить платежи. 

Как избежать. Вести раздельный учет выручки по каждому режиму. Использовать отдельные расчетные счета и книги учета доходов. 

Патент на сдачу квартиры в аренду — это специальный режим только для ИП. Налог платят по ставке 6% не с фактического дохода, а с потенциального, который устанавливает регион. Сумма налога известна заранее и не меняется при росте выручки.

Патент подходит для посуточной сдачи квартир, согласно Налоговому кодексу. Но чтобы предприниматели пользовались режимом, администрация региона должна включить этот бизнес в локальный список доступных видов деятельности на ПСН. Патент распространяется только на один регион и может охватывать несколько квартир в одном муниципальном образовании.
На ПСН действуют ограничения: доход — до 20 млн ₽ в 2026 году (позже будет снижаться), количество сотрудников в штате — до 15 человек, срок применения — от 1 до 12 месяцев без автопродления.

Чтобы иметь под рукой краткую информацию о режимах налогообложения, скачайте памятку от налогового консультанта Натальи Орловой «Как официально получать доход, занимаясь посуточной арендой».