LOFT STUDIO Moscow: от внедрения электронных замков до агентства недвижимости полного цикла

Посуточной арендой Олег Березовский занялся случайно. Его интересы лежали совершенно в другой плоскости: у него была компания по производству и обслуживанию комплексных систем безопасности – серверы, скуды, видеонаблюдение и т.п. Но кризис 2014 года не обошел предпринимателя стороной, бизнес пришлось закрыть. Олег стал риелтором, занимался долгосрочной арендой.

А в 2016 году к нему обратился человек, который занимался посуткой, и попросил помочь найти квартиры для бизнеса. Он собирался их сдавать посуточно. Олегу это показалось достаточно интересным. Он изучил информацию по этому вопросу и решил сам начать подобный бизнес. Так началась история компании LOFT STUDIO Moscow.

Как человек технически подкованный, Олег искал, как облегчить работу, чтобы было комфортно и арендодателю, и гостю. По первому образованию он – инженер-строитель, и всегда интересовался системами автоматизации различных процессов. Березовский обратил внимание на проблему удаленного заселения и стал искать ее решение.

Олег познакомился с основателем компании, которая занималась электронными замками, и стал, наверное, первым посуточником, кто начал ими пользоваться. А чтобы вывести их на рынок посуточной аренды, Олег отправился на конференцию посуточников. Для продвижения идеи удаленного заселения был снят видеоролик, где Олег показывал, как работают электронные замки, и как это удобно именно в посуточной аренде. Это видео стало популярным только через полтора года. Олегу стали писать с просьбой проконсультировать, научить, как пользоваться этими замками.
Олег всем отвечал, рассказывал, как заселять удаленно. Пока его коллега и друг Ауесхан Жананов (его историю мы тоже рассказывали) не обратил внимание на то, что «знания стоят денег». На этом можно заработать. И Олег начал давать платные консультации. Но вскоре понял, что ему это неинтересно.

Тот ролик про замки натолкнул на мысль, что таким образом можно привлекать партнеров. К Олегу стали обращаться собственники жилья с предложениями аренды своих квартир. Бизнес за три года вырос в три раза. Сейчас компания Березовского LOFT STUDIO Moscow управляет 112ю квартирами в Москве. Самый большой прирост произошел в последние полтора года.

Вы, скорее всего, знаете, что с собственниками можно работать, взяв квартиру в аренду или в управление. Эти формы отличаются друг от друга тем, что в первом случае за все отвечает арендатор, ведущий бизнес, и платит собственнику фиксированную сумму. Во втором случае предприниматель управляет объектом по поручению собственника и получает за это вознаграждение.

Поначалу квартиры Олег брал в аренду с правом субаренды. Но в связи со сложившейся ситуацией, после того, как выросли экономические риски, компания перешла на модель доверительного управления. Это позволило бизнесу быстро вырасти. По подсчетам предпринимателя, на запуск одной квартиры в Москве нужно примерно 200 000 руб. со сроком окупаемости 4-5 месяцев. Если предлагать собственникам доверительное управление, средства на запуск бизнеса дает собственник, который выступает как партнер. Он обеспечивает всем необходимым, а управляющий оказывает услуги по сдаче объекта в аренду посуточно. Именно управляющий занимается рекламой, общением с гостями, оборудованием апартаментов и т.д.

Для собственника такая схема выгодна: при посуточной аренде он получает доход на 10-35% выше, чем при долгосрочной. Можно сказать, что для него это – пассивный бизнес. За него все делает управляющий. С точки зрения бизнеса, для предпринимателя выгоднее субаренда – на ней можно больше заработать. Но, с другой стороны, в случае управления все риски бизнеса предприниматель делит с собственником. Олег работает в посуточном бизнесе достаточно давно, пережил многие взлеты и падения, чтобы делать какие-то выводы. Он считает, что доверительное управление – это та модель отношений с собственником, которая позволяет свести финансовые риски к нулю.

Например, если взять февраль-март 2022 года, потом сентябрь того же года – посуточный бизнес Олега Березовского сильно просел, загрузка падала из-за нестабильной ситуации. Если квартиры были бы в субаренде, пришлось бы, несмотря ни на что, платить аренду из своего кармана. Бизнес стал бы на какое-то время убыточным. При управлении вы просто недозарабатываете.

На этой схеме сейчас у Олега работают 40% квартир. В перспективе – довести их количество до 50%. За полтора года сеть увеличилась в два раза. Когда приходят новые партнеры, Олег знакомит их со своими принципами ведения бизнеса, которые позволяют иметь стабильный доход.

Для Березовского посуточная аренда – это серьезный бизнес. Чтобы он приносил прибыль, все должно быть отлажено и четко работать. Есть несколько ключевых принципов, которых придерживается Олег.

Бизнес на посуточной аренде Олег Березовский начал в 2016 году, а в начале 2017 – установил систему автоматизации RealtyCalendar, и с тех пор активно ею пользуется. Он дает менеджерам доступ к системе, и настраивает так, чтобы они могли видеть только свои объекты.

Точно так же предприниматель дает доступ собственникам апартаментов, которые берет в управление. Для той схемы, по которой работает Олег, это очень удобно реализовано в RealtyCalendar. Собственник в любой момент может проверить загрузку своих объектов, стоимость, продолжительность броней и т.д. Это важно, особенно на начальном этапе сотрудничества, когда партнеры еще плохо знают друг друга. Зачастую собственники сомневаются в честности управляющего. Об этом нам рассказывали многие посуточники, ведущие бизнес на чужих квартирах.

Ежемесячно Олег при помощи RealtyCalendar составляет отчеты для собственников, показывая доходы, расходы и всю подробную статистику. Сопоставив сведения из отчетов с теми данными, которые он видел в RealtyCalendar, собственник может убедиться в честности управляющего. И не надо никому ничего доказывать: по цифрам все видно.

Олег признавался, что у него был опыт работы с другими подобными системами. Когда он помогал партнерам запускать гостиницу на 110 номеров, столкнулся с тем, что Realty Calendar не совсем подходит для работы с организациями, с органами ФМС. Вместе с тем, Realty Calendar – наиболее оптимальное решение для автоматизации посуточной деятельности.

Олег считает, что и в наше, непростое в экономическом плане, время можно не только сохранить устойчивость бизнеса, но и стабильно расти. Для этого нужно всего-навсего посмотреть на свой бизнес немного шире. Можно ориентироваться на более узкую аудиторию и более точечно с ней работать. Например, создавать игровые апартаменты. Конечно, они должны иметь соответствующее наполнение. Или сдавать помещения для вечеринок, если позволяют условия. На рынке немного посуточников, кто готов принимать шумные компании, а услуга эта довольно востребована.

Идеи витают в воздухе, как говорится. Красивые интерьеры, оригинальный дизайн, квартиры-картинки, в которых хочется пожить – чтобы повысить привлекательность своих апартаментов для гостей, Олег привлек к работе над объектами хоймстейджеров. Это специалисты, которые помогают подготовить квартиры к посуточной аренде с учетом психологии гостей, эстетических, маркетинговых принципов.

Сегодня, в условиях огромной конкуренции, деньги получает тот, кто может предоставить качественный сервис. Олег придерживается позиции, что сервис должен быть таким, кокой ты хотел бы получить сам, который не стыдно предложить родственникам и друзьям. Много путешествуя по разным городам, Олег снимал квартиры посуточно и смотрел на бизнес «с другой стороны баррикад». Он заметил, что те, что привык работать по старинке, «на коленке», не выдерживают конкуренции и уходят. Наступает время профессионалов, которые активно пользуются современными инструментами, работают над маркетинговыми стратегиями, ищут новые подходы к гостям.

И банальная фраза, но не утратившая актуальности: деньги любят счет. В бизнесе важен каждый вложенный рубль: в оборудование квартиры, рекламу, в новые технологии – все нужно считать. Олег рассказал историю: когда он занимался охранными системами, был период, когда у компании было много денег на маркетинг, рекламу. Наняли директора по маркетингу, закупили рекламу на разных каналах и… в итоге – обанкротились. Не считали эффективность вложений, поэтому и прогорели.

Другой пример – работа компании Березовского во время пандемии. Когда бизнесы схлопывались один за другим, Олег не потерял ни одной квартиры, ни одного сотрудника.

И не нужно забывать, что LOFT STUDIO Moscow оказывает различные услуги, связанные с недвижимость: покупка/продажа, юридическое сопровождение сделок, сдача квартир в долгосрочную аренду, продажа бизнеса, доверительное управление.

Если говорить о доходности посуточного бизнеса на нынешнем этапе его развития, можно сказать, что события прошлого года очень сильно на него повлияли. Большую долю, около 60%, прибыли компании Березовского приносили командированные. Это аудитория, которая обычно не экономит и легко становится постоянными гостями. В 2022 году количество таких постояльцев резко сократилось – в 10-15 раз. Бизнес лихорадило, было неясно, как дальше работать. До прошлого года рентабельность бизнеса составляла около 30%.

Но предприниматель не был бы предпринимателем, если бы не умел приспосабливаться к изменившимся условиям. Олег быстро понял, что в борьбе за гостя главную роль играет достойный сервис. А предоставить его помогает продуманный маркетинг и внедрение новых технологий. Например, онлайн-бронирование и бесконтактное заселение из новаций довольно быстро превратились в обыденность.

Сейчас рентабельность компании Олега Березовского – 20%. Выросли все затраты на обслуживание квартир: коммунальные расходы, комплектующие, расходы на рекламу и зарплаты сотрудников.

Несмотря на это, Олег собирается выйти на международный рынок, где он, конечно, собирается продолжать внедрять новые технологии и пользоваться уже проверенными инструментами, такими, как Realty Calendar.