Как принимать платежи в посуточном бизнесе

Владлена Головко – налоговый консультант, в том числе в сфере краткосрочной аренды недвижимости. Она автор курса «Налогообложение для рантье» и разработчик налогового калькулятора, часто выступает на отраслевых конференциях и онлайн-площадках. Руководит собственным консалтинговым агентством.

Владлена отмечает, что рынок в последнее время выходит из тени, легализуется, и работать по старинке, без уплаты налогов, уже невозможно. Особенно если вы работаете с квартирами, которые не являются вашей собственностью, а платите аренду владельцу.

Да, некоторые собственники квартир не хотят платить налоги. Например, госслужащий, которому запрещена предпринимательская деятельность. Поэтому заявлять о квартире, которая сдаётся посуточно, он категорически не хочет. Кстати, Владлена уточняет, что сдача квартиры в аренду госслужащим разрешена как самозанятым, и на этот счёт есть соответствующее письмо Минфина. Но мы говорим о том, что бизнес в любом случае необходимо легализовать.

После ухода с рынка Booking.com и Airbnb посуточный бизнес переехал на российские площадки. Это хорошо и удобно, но отечественные OTA могут и будут предоставлять данные налоговым органам. В этом году, по словам Владлены, уже были прецеденты, когда фискальные органы контролировали не только доходы, но и расходы. Причём аргументы типа «это мне муж купил» уже не работают — у налоговой службы есть данные о финансовом положении членов вашей семьи.

Существует миф, что налоговые органы могут заинтересоваться вашей активностью, только если обороты превышают некую сумму, допустим, миллион рублей. Но практика показывает, что сделка на любую сумму может показаться подозрительной и вызвать вопросы. Поэтому лучше перестраховаться заранее и настроить приём платежей так, чтобы налоговая не заставляла доплачивать доначисления. Как это сделать – читайте далее.

А что же делать, если собственник квартиры настаивает и не хочет заключать официальный договор? В бизнесе, как утверждает Владлена, важно уметь договариваться. Ваше искусство убеждать – это ваш бизнес-инструмент. Вы должны убедить собственника работать по официальному договору: агентскому, оказания услуг или доверительного управления. Иначе по какому праву вы распоряжаетесь этой квартирой? Ведь право собственности на квартиру вам не перешло.

Вы испробовали все методы, но владелец квартиры не хочет показывать доходы и заключать договор? Проще всего найти другой объект. Поиск объектов, которые не будут приносить вам проблемы, — это тоже часть вашего бизнеса. Вы можете рискнуть и связаться с таким собственником, но последствия такого риска могут съесть всю прибыль.

Мы регулярно публикуем видео и статьи о том, как выбирать объекты для посуточной аренды. Недавно супружеская пара из Волгограда рассказывала, как договариваться с собственниками квартир. В числе прочего, они озвучили такое правило: «Не позволяйте собственнику продавить себя на менее выгодные условия». Уступка в малом – открытая дверь для дальнейших компромиссов и проблем.

Если вы сдаёте собственную квартиру, у вас сложностей с настройкой кассы не возникнет: либо вы не применяете кассу, поскольку освобождены от налога, либо применяете и выдаёте клиентам чеки. Никаких сложностей.

Сложности появляются когда вы начинаете сдавать чужую квартиру. Для этого существует несколько типов договоров:

• договор субаренды;
• договор оказания услуг;
• договор доверительного управления;
• агентский договор.

Посуточники часто говорят о доверительном управлении, но по факту пользуются агентским договором. Каждый договор доверительного управления должен быть зарегистрирован в регистрационной палате. Без регистрации он недействителен.
Агентский договор – это соглашение между двумя сторонами, согласно которому одна сторона обязуется выполнять юридические и иные действия для другой. Уточнение: для работы по агентскому договору вы должны быть ИП, а не самозанятым. Что важно понимать посуточнику: для него налогооблагаемой базой является его вознаграждение.

Предположим, гость оплачивает счёт на пять тысяч рублей. Эти деньги отправляются хозяину квартиры. Из них хозяин квартиры выплачивает 1000 рублей агенту. Именно с этой тысячи агент платит налоги. Но для того чтобы эта схема сработала, в чеке должны быть указаны реквизиты хозяина квартиры, а также указано, что чек агентский. В противном случае ФНС может рассмотреть всю сумму полностью как доход управляющего, и налоги надо будет платить с пяти тысяч.

Для этого при покупке кассового аппарата надо попросить поставщиков настроить его под работу агента. Если вы оказываете дополнительные услуги, где не выступаете в роли агента, нужно сделать два отдела и выдавать чеки через разные отделы. Обычно кассовые фирмы это знают и без проблем настраивают.

Некоторые предприниматели не хотят связываться с кассовыми аппаратами и разбираться в настройках.В этом случае можно воспользоваться платёжными сервисами. Этих сервисов много, самые популярные – RoboKassa, Prodamus, Юkassa. Они тоже выступают агентами, но их задача – приём платежей у физических лиц. Вам они переводят деньги уже как юридическое лицо юридическому лицу, но за это берут свою комиссию.

Как это работает: вы отправляете клиенту ссылку, он оплачивает, платёжный сервис списывает свою комиссию и остаток денег отправляет на ваш расчётный счёт.

Но если вы работаете по агентскому договору, платёжный агент для вас будет являться субагентом, а платёжные агенты не пробивают чеки по субагентским договорам. Поэтому агентам лучше применять именно живую кассу с возможностью указать ИНН хозяина квартиры.

Возможен вариант, когда самозанятый посуточник заключает договор об оказании услуг: уборки квартир, рекламы на тематических площадках и так далее. По этому договору посуточник может получать оплату за свои услуги.

При этом принимать от гостей деньги для хозяина квартиры по договору оказания услуг он не имеет права. Для этого нужен другой тип договора —- агентский.

Поэтому, если вы работаете по договору оказания услуг, то все договоры с Ostrovok и другими площадками, через которые проходит оплата, должны заключаться с хозяином квартиры. А уже после получения оплаты хозяин оплачивает ваши услуги.

Налог на самозанятость – достаточно молодой, он ещё даже не включён в налоговый кодекс. Поэтому по нему возникают вопросы. Например, как подсчитать налоги, если квартира сдаётся через Авито, где часть денег вы получаете от гостя, то есть физического лица, а часть от самого Авито, юридического лица. Какой налог считать самозанятому посуточнику, 4 или 6 процентов?

По мнению Владлены, всегда нужно руководствоваться тем, кому именно оказана услуга. Вы предоставляете услугу гостю, физическому лицу, и следовательно, можно использовать ставку 4% на всю сумму.

Важно: все те деньги, которые вы получаете с площадок, нужно указывать как доход до вычета агентской комиссии сервиса. А сумму комиссии — отдельной строкой ниже, её следует провести как расход, если комиссию оплачивает предприниматель-посуточник . Если все эти суммы в отчётности сойдутся, вопросов к вам не будет.

А как быть с другими площадками? Это сложный вопрос. У каждой площадки свои тонкости, свои договоры, и охватить их все — не задача этой статьи. Но можно предположить, что по мере того как налог для самозанятых будет внедряться в разных сферах, будут вырабатываться некие универсальные схемы. Мы постараемся максимально детально информировать наших партнеров о том, как обстоят дела в этой сфере.

Лицо, которое платит налоги за другое лицо, называется налоговым агентом. Самозанятые чаще всего оставляют себе статус физического лица. Если собственник квартиры – физическое лицо, агентских отношений быть не может. Одно физическое лицо не может выступать налоговым агентом другого физического лица. Для этого вы должны быть не самозанятым, а ИП.

Если же у собственника квартиры есть свой статус — самозанятый или ИП, — он платит свои налоги самостоятельно, посуточник за него это делать не обязан.

Тут поможет договор залога. В договоре должно быть оговорено, что вы берёте страховой залог и этот залог возвратный. Тогда вы сможете и принимать, и возвращать залог без проблем.

Но если гость нанёс ущерб вашему объекту и вы удержали залог, это будет считаться вашим доходом, и с залога придётся заплатить налог.

В одной статье описать все тонкости налогообложения при посуточной аренде невозможно. Тут и разные типы отношений между собственником и управляющим, и разные системы налогообложения, и разные площадки. А ведь есть налоговое взаимодействие между супругами и другими родственниками, налогообложение при продаже квартиры и так далее.

Поэтому мы рекомендуем внимательно следить за новостями в налоговой сфере и контролировать свою деятельность, чтоб она проходила без нарушений. Помните: развивается тот, кто делает всё легально. Иначе вы можете потерять право на упрощённую систему налогообложения, попасть под штрафы и в целом усложнить себе жизнь. А мы будем публиковать материалы, которые смогут вам помочь этого избежать и развивать свой бизнес законно.