9 рисков сдачи квартиры в аренду: как обезопасить себя от воровства, неоплат и конфликтов

Риск неоплаты — один из самых неприятных для собственника. Все вроде бы шло по плану: гость заселился, получил ключи, пообещал перевести деньги. А потом — тишина: ни оплаты, ни уважительной причины задержки. И вот тут начинается самое неприятное.

Первый сценарий — откровенное мошенничество. Человек бронирует объект напрямую, без платформ, заезжает, обещает оплатить «завтра с утра», а потом просто исчезает, оставив после себя разбросанные вещи и грязное белье. Деньги не переведены. Арендодатель в минусе.

Второй вариант — частичная оплата с обещанием доплатить позже. Гость платит, скажем, за первую ночь, а на следующий день говорит: «Сейчас придут деньги, не переживайте». И остается еще на три ночи. В итоге выручка тает, а выгнать человека без скандала сложно, особенно если он ссылается на личные обстоятельства.

А еще бывают задержки перевода. Клиент вроде и честный, и оплатить хочет, но у него «завис платеж», «банк задержал», «карта не работает». Иногда это правда, а иногда — хитрый способ пожить бесплатно пару дней.

Как снизить риск:

Простое правило: сначала деньги — потом ключи. И пусть это будет жестко, но справедливо.

Если несвоевременный заезд — это скорее неудобство, то отказ гостя выехать в оговоренное время — реальная проблема. Может произойти накладка со следующими гостями, да и выгонять засидевшихся гостей — те еще хлопоты.

Время выезда нужно четко оговаривать с гостями при бронировании и при заселении.

Неплохо будет внутри апартаментов разместить инструкцию с правилами поведения, где указать время заезда и выезда. И, конечно, прописать это время в договоре.

Отношения с соседями при посуточной сдаче, особенно в многоквартирном доме — дело тонкое. Соседи способны испортить отдых постояльцам шумом, криками, звуками ремонта. Они же могут вызвать полицию, если шумят гости.

В такой ситуации стоит сосредоточиться на выстраивании добрососедских отношений — это важный шаг к спокойному и устойчивому ведению арендного бизнеса. А чтобы избежать недопониманий с гостями, заранее проговаривайте ключевые правила проживания: допустимо ли курить, можно ли включать громкую музыку, как вести себя в общих зонах и т. д. Такие договоренности снижают  риски при сдаче квартиры и помогают сохранить порядок как в апартаментах, так и за их пределами.

Владелец объекта может столкнуться с мошенниками еще до заселения гостей. Например, человеку звонит якобы представитель агентства или сервиса бронирования, обещает быстро привести клиентов и просит заранее оплатить продвижение объявления, комиссию или другую услугу. После перевода денег посредник перестает выходить на связь.

Аферисты могут представляться сотрудниками известных компаний, использовать похожие названия, логотипы и адреса сайтов. Иногда они присылают ссылки на поддельные страницы оплаты или просят сообщить код из СМС под предлогом подтверждения объявления, бронирования или возврата денег. Получив данные, мошенники могут списать средства с карты или получить доступ к личному кабинету.

Чтобы снизить риск:

• Проверяйте посредника через официальные контакты компании. Не перезванивайте по номеру, который назвал собеседник или указал в сообщении.
• Не переводите предоплату за услуги неизвестным агентам и не соглашайтесь на срочные платежи под давлением.
• Не сообщайте коды из СМС, пароли и данные банковской карты. Сотрудникам сервисов эта информация не нужна.
• Проверяйте адрес сайта перед авторизацией или оплатой. Лучше самостоятельно открыть официальный сайт или приложение, а не переходить по присланной ссылке.
• Фиксируйте условия сотрудничества в договоре, особенно стоимость услуг, порядок оплаты и ответственность сторон.

Если предложение выглядит слишком выгодным, а решение требуют принять немедленно, остановитесь и проверьте информацию. Несколько минут на звонок в компанию помогут избежать потери денег и доступа к рабочим аккаунтам.

Один из самых больших рисков при сдаче квартиры в аренду  воровство. И если бы постояльцы ограничивались лишь полотенцами — но, к сожалению, это не так. Нечистые на руку гости могут вынести из апартаментов мелкую бытовую технику, посуду, белье и даже краны из ванной.

Для того чтобы уменьшить риск кражи, при заселении сделайте копию документа основного гостя. В случае серьезных проблем вы хотя бы будете знать, где и кого искать.

Храните чеки и документы на бытовую технику. Если вора задержат, будет нужно подтверждение, что это имущество принадлежит вам. Некоторые площадки могут запросить квитанции, если вы будете подавать заявление на страховое покрытие.

Вы можете требовать внести страховой депозит (залог). Размер депозита определяется вами индивидуально. Это будет гарантией соблюдения договора и сохранности имущества. В ряде ситуаций принятие дополнительных мер предосторожности позволяет минимизировать возможные риски и избежать более серьезных потерь.

В RealtyCalendar есть специальная опция для работы с клиентским залогом.

Один из страхов и рисков при сдаче квартиры посуточно — гости разнесут квартиру. К сожалению, такие случаи нередки. Это может быть компания, которая собралась на вечеринку, перепачкала мебель и стены, поцарапала полы, разбила стекла. Или это могут быть вполне приличные люди, которые устроили потоп.

Пункт о компенсации за испорченное имущество лучше всего включить в договор. А чтобы подкрепить документ доказательствами, сфотографируйте помещение в промежутке между гостями. Уделите отдельное внимание мебели, дверям, ванной. Фото пригодятся, если придется выяснять отношения из-за порчи обстановки.

Если причиненный ущерб очень большой — потоп или пожар — может дойти и до суда. В суде придется доказывать, что виновны именно гости, а не аварийное состояние техники. Поэтому надо будет подтвердить, что эти люди действительно там были — договор будет аргументом в вашу пользу.

А еще важно следить за состоянием водопровода, канализации, электрики, отопления. Поддерживайте отношения с ЖЭКом или обслуживающей компанией. Неплохо будет примерно раз в год вызывать мастеров и составлять акт о состоянии объекта. Или даже держать такого мастера в штате в роли хаус-мастера. О подобном опыте на одном из эфиров рассказывал Кирилл Горшков, совладелец сети UTrip в Казани.

Этот риск в сфере посуточной аренды только косвенно соотносится с недобросовестными клиентами. Но представьте: у вас случилось ЧП, вам нужно выделить средства на ремонт и новую обстановку, объект простаивает, а тут еще наступает низкий сезон и доходы резко падают.

Если вы не ведете жесткое планирование бюджета, ваш доход за этот месяц может не покрыть обязательные платежи, и вы уйдете в минус. Как правильно рассчитывать финансовый баланс, читайте подробнее в нашем блоге

Если ваш доход не отбивает субаренду, подумайте о том, чтобы перейти на формат «управления», при котором субаренду вы не платите. Тему, как выбрать бизнес-модель отношений с собственником, разбирали в рамках Школы посуточной аренды 2.0.

Один из рисков при сдаче квартиры в краткосрочную аренду — это заселение арендатора с животными. На первый взгляд, звучит безобидно, но на деле последствия могут быть весьма неприятными.

Во-первых, животные могут нанести ущерб имуществу. 

Во-вторых, даже если мебель не пострадала, есть другая опасность — шум. Лающий по ночам пес легко испортит ваши отношения с соседями. Жалобы, скандалы, угрозы вызвать полицию — все это способно создать головную боль для собственника.

Чтобы снизить риски, важно заранее прописать в правилах проживания пункт о домашних животных. Четко, без двусмысленных трактовок, например: «Проживание с домашними животными возможно только по предварительному согласованию». И, конечно, уточнять это еще на этапе бронирования.

Постоянная загруженность — не признак эффективности. Если чувствуете, что бизнес начинает забирать все больше ресурсов и энергии, возможно, пришло время оптимизировать процессы и передать часть обязанностей помощникам. О построении эффективной команды можно узнать из подкаста с Ириной Витман, соосновательницей компании «Апартаменты Веста» в Санкт-Петербурге (77 объектов).

Инструменты автоматизации также помогут вам быстрее справляться со многими рутинными задачами. Например, ReatlyCalendar может синхронизировать все платформы, где размещен ваш объект, и подстраховать вас от двойных бронирований и овербукинга.

Мы не можем изменить человеческую природу, а значит, всегда будут риски при сдаче квартиры в аренду: отказ оплачивать проживание, несвоевременный заезд или выезд гостей, конфликты с соседями, мошеннические схемы и так далее.

В одиночку бывает сложно разобраться, как лучше поступить в каждом отдельном случае. Обычно помогает опыт коллег, которые уже прошли через это и выработали свои механизмы защиты от неприятных ситуаций. Подписывайтесь на сообщество посуточников, где ваши коллеги обсуждают важные вопросы и делятся опытом.