+7 499 348 90 68
Музыка, используемая в качестве заставки на указанном номере, является композицией автора Кевина Маклауда
Проект «Академия посуточной аренды» уже начался!

Как построить успешную базу отдыха: опыт и советы эксперта Ильи Бузункина

Время чтения: 25 минут
Создание базы отдыха — это гораздо больше, чем просто построить красивые домики на природе. Это бизнес, где важен каждый этап: от выбора участка земли до понимания тонкостей маркетинга. И здесь важно опираться на опыт профессионалов, которые знают, как избежать распространенных ошибок.
Содержание

Почему важно выбирать правильную локацию
Как избежать ключевых проблем при строительстве базы отдыха
Совместное строительство: как сократить расходы и повысить прибыль
Эффективные маркетинговые стратегии для баз отдыха
1. Создание потребности
2. Исследование и сбор информации
3. Сравнение вариантов и принятие решения
4. Бронирование
5. Коммуникация после бронирования
6. Прибытие и заселение
Дизайн и концепция как залог успеха
Как привлечь и удержать целевую аудиторию
Шаг 1. Сегментация целевой аудитории
Шаг 2. Разработка предложений под каждую аудиторию
Шаг 3. Продвижение для целевых групп
Шаг 4. Удержание гостей
Финансовая модель и экономическая выгода
Что важно учесть при расчете бюджета:
Пример экономики проекта
Перспективы и тренды
Популярность локального туризма
Тренд на экологичность
Дополнительные услуги как способ привлечения гостей
Развитие инфраструктуры
Цифровизация и онлайн-сервисы
Заключение
Илья Бузункин — основатель компании «Добрые сутки» и клуба Rent Club
Илья Бузункин — человек, которому можно доверять в этом вопросе. Он основал управляющую компанию «Добрые сутки», создал закрытый клуб Rent club, запустил десятки объектов для посуточной аренды, ведет телеграм-канал и блог ВКонтакте. Его подходы к управлению и продвижению объектов уже доказали свою эффективность. Почти год назад он принял решение о строительстве баз отдыха. О его опыте рассказываем в статье.

Почему важно выбирать правильную локацию прежде чем строить базу отдыха

Выбор места для базы отдыха — это основа успеха. Если локация выбрана неверно, даже самые красивые домики не помогут привлечь гостей.

На практике часто встречаются ошибки, основанные на желании сэкономить. Например, кто-то покупает участки в СНТ или на землях с неподходящим целевым назначением. В результате домики стоят, но добраться до них сложно. Грунтовые дороги превращаются в проблему зимой, электричество приходится тянуть за огромные деньги, а инфраструктуры поблизости просто нет.

Илья Бузункин рекомендует обратить внимание на три ключевых момента, когда вы задумываетесь о том, как построить базу отдыха:
  • Транспортная доступность. Гости не готовы ехать три часа по разбитым дорогам, чтобы отдохнуть. Удобные подъездные пути — это необходимость.
  • Природа. Красивые виды на лес, пруд или поле — это конкурентное преимущество. Но важно учитывать, чтобы к этим видам был доступ круглый год.
  • Инфраструктура. Электричество, вода и даже близость магазинов или аптек — все это влияет на выбор гостя.
Один из проектов Бузункина — в Новой Москве. Это пример правильного подхода. Локация сочетает в себе природу и городскую инфраструктуру: чистый воздух, пруды, леса и при этом удобный подъезд.

Как избежать ключевых проблем при строительстве базы отдыха

Строительство базы отдыха — процесс сложный и многослойный. Даже если у вас есть отличная локация, на пути обязательно возникнут трудности. Но многие из них можно предсказать и минимизировать.

Вот основные проблемы, с которыми сталкиваются новички:
  • Рост конкуренции. Госпрограммы и льготные ипотеки привели к массовому загородному строительству. Конкуренция за ресурсы (рабочую силу, стройматериалы) выросла. На объектах Бузункина доходило до того, что бригады строителей переманивали прямо во время работы, предлагая им двойную оплату.
  • Сезонность. В загородном бизнесе сложно поддерживать высокую загрузку круглый год. Осенью и зимой спрос падает, особенно если домики рассчитаны на большие компании.
  • Отсутствие опыта. Многие строят наугад: без концепции, анализа рынка и продуманной инфраструктуры. Это приводит к лишним затратам и проблемам в дальнейшем.
Илья рекомендует подходить к строительству профессионально, когда вы решили построить базу отдыха с нуля:
  • Не пытаться делать все самому. Грамотное проектирование, готовые домокомплекты и профессиональные команды помогут сократить время и нервы.
  • Делать ставку на уникальность. Вы должны предлагать не просто аренду дома, а впечатления. Это могут быть SPA-зоны, доступность фермерских продуктов или уникальный дизайн интерьеров.
  • Планировать совместное строительство. Если привлечь инвесторов, это позволит разделить на всех расходы на инфраструктуру и оптимизировать затраты. Например, создание большого пруда, который стал точкой притяжения для гостей, обошлось бы в несколько миллионов, но коллективные вложения сделали проект доступным.

Совместное строительство: как сократить расходы и повысить прибыль

Строить базу отдыха в одиночку — дорого и сложно. Даже если речь идет о небольшом проекте. Именно поэтому Илья Бузункин предпочитает работать в партнерстве с инвесторами. Такой подход не только снижает затраты, но и открывает возможности для масштабных проектов.
Преимущества:
  • Экономия на строительстве.
    Крупные закупки всегда обходятся дешевле. Когда заказываются материалы или мебель для 10−15 домов сразу, поставщики готовы давать значительные скидки. Например, в одном из проектов команда Бузункина сумела договориться с поставщиками мебели и отделочных материалов о существенных скидках благодаря крупному заказу. Такой подход значительно снизил расходы для каждого из инвесторов.
  • Общие расходы на инфраструктуру.
    Инфраструктура — это то, что делает базу привлекательной для гостей. Однако благоустройство, например создание пруда или детской площадки, может стоить миллионы рублей.
    Бузункин поделился конкретным кейсом: инженеры оценили стоимость обустройства на участке пруда в 3,5 миллиона рублей. Для одного собственника это неподъемная сумма. Но когда затраты разделили на всех инвесторов, итоговая стоимость для каждого стала значительно меньше.
  • Снижение операционных затрат.
    База с несколькими домиками позволяет значительно оптимизировать текущие расходы. Например, одна горничная, которая обслуживает сразу 10 объектов, обходится каждому владельцу в 5 тысяч рублей вместо 50 тысяч при индивидуальной работе.
  • Упрощенное управление.
    Когда все дома выполнены в едином стиле и с идентичными параметрами, процессы становятся предсказуемыми и эффективными. Не нужно искать уникальные комплектующие или разбираться в особенностях каждого объекта.
Илья Бузункин приводит пример своей базы в Новой Москве. Вместо того чтобы строить разрозненные домики, он совместно с инвесторами реализовал проект единой концепции: А-фреймы с банями и купелями. Каждый из 14 домов выполнен в одном стиле, что снизило расходы на проектирование и отделку. А коллективные вложения в инфраструктуру делают проект привлекательным для гостей.

Такой подход не только сокращает затраты, но и позволяет создать уникальный продукт, который будет востребован и в сезон, и в межсезонье.

Эффективные маркетинговые стратегии

В условиях растущей конкуренции недостаточно разместить объявление о базе на популярной площадке. Илья Бузункин уверен: современный маркетинг основывается на комплексном подходе и внимании ко всем точкам взаимодействия с гостем. Если проследить путь гостя (CJM), становятся понятными основные шаги по управлению бизнесом и привлечению гостей. Аренда домов отличается от аренды квартир большим количеством точек касания с гостем и вариантов/сценариев работы с целевой аудиторией.
Как построить базу отдыха — опыт Ильи Бузункина
1. Создание потребности
На этом этапе у гостя появляется желание отдохнуть, но он еще не определился, где это сделать. Потребность может быть вызвана разными факторами:
  • усталостью от работы и желанием сменить обстановку;
  • поиском идеи для празднования (день рождения, годовщина, корпоратив);
  • желанием провести время с семьей или друзьями на природе.
Ваша задача — сформировать потребность. Это возможно с помощью таргетированной рекламы, ярких фото, видеокреативов, email-рассылки с предложениями. Например:
  • «Не знаете, как удивить любимого на день рождения? Подарите уикенд в доме с баней и купелью!»
  • «Топ-5 идей для проведения свободного времени на природе всей семьей».
Статьи вроде «Топ-5 мест для отдыха в Подмосковье» или «Как провести идеальный уикенд с семьей» привлекают аудиторию через поисковые запросы. Такие материалы не только подталкивают к бронированию, но и создают доверие к бренду.
2. Исследование и сбор информации
Когда клиент уже решил найти место для проведения досуга, важно оказаться на виду. Для этого использовать свой сайт, который должен попадать в топ по запросам вроде «дом с баней в Подмосковье» или «где провести выходные». Сайт должен иметь удобную структуру, красивые фото, видеообзоры, описания услуг и цен.

Многие пользователи находят объекты через Яндекс. Карты, Google Maps или 2ГИС. Важно не только создать карточку объекта, но и наполнить ее полезной информацией: отзывы, фотографии, удобный маршрут.

Отзывы — это бесплатный способ продвижения, который привлекает новых гостей. Бузункин советует запрашивать обратную связь после каждого заезда. Это можно сделать через анкету или просто попросить оставить отзыв на сайте или в социальных сетях.

PR и работа с блогерами не воспринимается как реклама, а выглядит как рекомендация. Хороший PR — это когда о вас рассказывают другие. Например, приглашенный блогер снимает, как он отдыхал в вашем домике, и делится опытом с тысячами подписчиков.
3. Сравнение вариантов и принятие решения
После сбора информации гость анализирует найденные предложения и выбирает подходящее. Здесь важны детали, которые помогут вам выделиться.

На этом этапе важно предложить что-то уникальное. Это может быть:
  • возможность забронировать дом онлайн без звонков;
  • выгодные акции (например, «третья ночь в подарок»);
  • необычные услуги: дегустация фермерских продуктов, SPA-программы, прогулки на лошадях.
Гостям важно, чтобы процесс бронирования был простым и прозрачным. Поэтому скорость ответа на запросы, удобство интерфейса и информативность сайта играют решающую роль.
4. Бронирование
Если процесс бронирования сложный или непонятный, гость может уйти к конкурентам.

Поэтому нужно:
  • Обеспечить возможность бронирования в 1−2 клика через сайт или агрегаторы.
  • Предоставить мгновенное подтверждение.
  • Быстро отвечать на вопросы через онлайн-чат, мессенджеры или телефон.
5. Коммуникация после бронирования
После того как гость забронировал домик, важно удержать его внимание и уверенность в правильном выборе:
  • Отправить подтверждение бронирования и детали заезда (адрес, карта проезда, контакты).
  • Предложить дополнительные услуги: аренду бани, заготовку дров, экскурсии или SPA-процедуры.
  • Проконсультировать по любым вопросам: что взять с собой, где найти ближайший магазин или аптеку.
6. Прибытие и заселение
Гость приезжает в день бронирования, и его первое впечатление определяет весь дальнейший опыт. Важно:
  • Упростить процесс заселения. Это может быть автоматическое заселение через смарт-замки или персональная встреча с администратором.
  • Обеспечить уют и комфорт: чистые домики, подготовленные зоны развлечений, приятные бонусы в виде приветственного набора (чай, кофе, фермерские продукты).
  • Поддерживать контакт на протяжении всего пребывания, предлагая дополнительные услуги (например, аренду беседки или организацию барбекю).
Четко выстроенный путь гостя позволяет не только привлечь новых клиентов, но и сделать их лояльными. Удовлетворенный клиент обязательно расскажет о вас своим друзьям или вернется снова.

Маркетинг — это мощный инструмент, который помогает не только сдать все объекты, но и выделиться на фоне конкурентов.
Строим системный бизнес!
Подключи RealtyCalendar
прямо сейчас

Дизайн и концепция как залог успеха

Эмоции гостей – один из важных факторов успеха. Именно дизайн и концепция создают ту уникальную атмосферу, которая делает отпуск или выходные запоминающимися и побуждает людей возвращаться.

Илья Бузункин считает, что единый дизайн-код — это не просто вопрос стиля, а реальный инструмент, упрощающий управление и повышающий конкурентоспособность.
Преимущества единого дизайна:
  • Упрощение процессов. Когда все домики оформлены в одном стиле, управление становится легче. Например, горничные знают, где лежит каждое полотенце, а комплектующие (смесители, мебель, декор) проще заменять.
  • Удобство для гостей. Гости не хотят сюрпризов. Если они забронировали определенный тип домика, то ожидают получить именно его, а не случайный вариант. Единый дизайн помогает избежать недоразумений.
  • Яркий образ бренда. Базы с продуманным стилем запоминаются. Они становятся визуально привлекательными в социальных сетях, что помогает привлекать больше клиентов.
Все, что видят и используют гости, должно быть продумано до мелочей.
  • Натуральные материалы. Использование дерева, камня, льна создает ощущение уюта и гармонии с природой.
  • Удобная и стильная мебель. Простые, но качественные предметы интерьера всегда работают лучше, чем перегруженный декор.
  • Функциональные зоны. Пространство должно быть организовано так, чтобы гости могли отдыхать, готовить, общаться и наслаждаться видами природы.
Например, в своем проекте Илья Бузункин использовал А-фреймы — деревянные домики с большими панорамными окнами. Это решение сделало дома светлыми и уютными, а гости могут наслаждаться природой, не выходя на улицу.

Люди приезжают за эмоциями, а не просто за ночлегом. Поэтому вы должны предлагать что-то большее.
  • Оригинальные элементы: купели, уникальный декор, брендированные детали.
  • Атмосфера места: природный стиль, тихая музыка, аромат дерева в домике.
  • Легенда или идея: если база отдыха ассоциируется с конкретной концепцией (SPA, эко-ферма, семейный отель), это выделяет ее на фоне конкурентов.
Дизайн и концепция — это то, что делает объект узнаваемой, притягательной и комфортной. Люди готовы платить за стиль и атмосферу, поэтому такие вложения всегда окупаются.

Как привлечь и удержать целевую аудиторию

В успехе базы отдыха важно не только знать, как ее построить. Ключевую роль играет понимание своей целевой аудитории. Гости разные: кто-то приезжает провести романтический уикенд, кто-то — на семейный отдых, а кто-то ищет место для корпоратива. Чтобы удовлетворить ожидания всех категорий, нужно предложить то, что действительно нужно.
Шаг 1. Сегментация целевой аудитории
Илья Бузункин отмечает, что на загородный отдых можно ориентировать более 10 целевых аудиторий. Вот основные:

  1. Семьи с детьми.
  2. Компании друзей.
  3. Романтические пары.
  4. Корпоративные клиенты.
  5. Туристы-одиночки.
Шаг 2. Разработка предложений под каждую аудиторию
Каждая категория гостей ожидает определенных условий. Важно предложить то, что будет для них наиболее ценным.
Примеры:
  • Для семей: проведение праздников, просторные дома с несколькими спальнями, квесты для детей.
  • Для друзей: аренда беседок, зоны барбекю, готовые наборы для шашлыков, настольные игры.
  • Для пар: ужин при свечах, подарочные сертификаты, джакузи на двоих.
  • Для корпораций: площадки для мероприятий, проекторы, залы для тимбилдинга.
Шаг 3. Продвижение для целевых групп
Когда предложение сформировано, важно донести его до нужной аудитории. Здесь поможет маркетинг:
  • Таргетированная реклама. Используйте данные соцсетей, чтобы показать свои услуги тем, кто в них нуждается. Например, рекламу домиков с детскими площадками стоит показывать мамам, а акцию на бани — группам мужчин перед праздниками.
  • Контент-маркетинг. Публикуйте статьи и видео, которые отвечают на запросы ваших клиентов: «Как организовать тимбилдинг за городом», «Где отдохнуть с детьми в Подмосковье».
  • Партнерства. Сотрудничайте с блогерами, организаторами мероприятий, местными производителями.
Шаг 4. Удержание гостей
Привлечь нового гостя — дорого. Гораздо дешевле и выгоднее сделать так, чтобы  вернулись те, кто у вас уже отдыхал:
  • Отправляйте персонализированные письма и рассылки. Предлагайте скидки на повторные бронирования.
  • Создавайте программы лояльности. Например, каждая третья поездка — со скидкой или подарок за рекомендацию друзьям.
  • Используйте отзывы. Благодарите гостей за обратную связь и внедряйте их пожелания.
Понимание целевой аудитории — это основа успеха любого посуточного объекта. Чем лучше вы знаете своего гостя, тем выше вероятность, что он выберет именно вас.

Финансовая модель и экономическая выгода

Успешная база отдыха — это не только продуманный дизайн, комфорт для гостей, но и четкая финансовая стратегия. Без правильной экономической модели проект рискует стать убыточным, особенно в условиях сезонности и высокой конкуренции.
Что важно учесть при расчете бюджета
1. Затраты на строительство. Каждый проект уникален, но основные статьи расходов всегда включают:
  • Земельный участок. В зависимости от региона, цена на землю может варьироваться от доступной до премиальной. Например, в Новой Москве стоимость земли высока, но это компенсируется ликвидностью и спросом.
  • Домики и инфраструктуру. Илья Бузункин рекомендует использовать готовые домокомплекты. Это экономит время и снижает риски перерасхода бюджета.
2. Операционные расходы.
  • Уборка, обслуживание территории, уход за инфраструктурой.
  • Затраты на персонал: горничные, администраторы, технический персонал.
  • Коммунальные платежи и налоги.
3. Маркетинг. Продвижение требует затрат, особенно на начальном этапе. Это таргетированная реклама, SEO, создание сайта и привлечение блогеров.
Пример экономики проекта
На примере одного из своих объектов Бузункин рассказал, как построить финансовую модель базы отдыха как бизнеса:
  • Стоимость строительства: от 10 до 15 млн рублей за домик с землей и полной отделкой. Это включает купели, коммуникации и благоустройство территории.
  • Средняя стоимость аренды: 15 000 рублей за сутки без учета дополнительных услуг.
  • Средняя загрузка: 21 день в месяц. Это позволяет генерировать выручку около 315 000 рублей с одного домика.
  • Окупаемость: 5 лет, если проект управляется грамотно и используется сезонное ценообразование.
Дополнительные услуги (аренда бань, дегустации, продажа сувениров) могут значительно увеличить доход. Например, баня может приносить еще 20−30% к основной выручке.

С правильным подходом такой объект становится высокодоходным активом. Проекты, которые ориентированы на уникальность и потребности целевой аудитории, окупаются быстро и приносят стабильный доход.
Перспективы и тренды
Рынок загородной недвижимости активно развивается. Спрос растет, и это открывает новые возможности для тех, кто готов предложить гостям что-то уникальное. Однако для успеха важно понимать, какие тренды и перспективы формируют эту нишу.
Популярность локального туризма
В последние годы многие предпочитают отдыхать недалеко от дома. Причины очевидны: это экономичнее, удобнее и безопаснее. Особенно популярными становятся локации в часе-двух езды от крупных городов.

Пример: Новая Москва, где Илья Бузункин реализует свои проекты, сочетает близость к мегаполису с природной красотой. Это удачное решение для тех, кто ищет короткий, но качественный отдых.
Тренд на экологичность
Гости все чаще выбирают объекты, где заботятся о природе. Популярны домики из натуральных материалов, использование возобновляемых источников энергии, минимизация отходов.

Как внедрить в своем бизнесе:

  • Используйте дерево и камень в строительстве.
  • Предлагайте гостям многоразовые принадлежности (например, бутылки для воды).
  • Установите на территории сортировочные контейнеры.
Дополнительные услуги как способ привлечения гостей
Современные гости хотят не просто снять домик, но и получить впечатления. Это могут быть уникальные активности или услуги, которые невозможно найти у конкурентов.

Примеры:

  • SPA-программы с купелями и банями.
  • Дегустация фермерских продуктов.
  • Тематические праздники, квесты, экскурсии.
  • Организация фотосессий или мероприятий.
Бузункин в своих проектах делает ставку на уникальность: от банного комплекса в каждом домике до предложения молока и сыров с местной фермы.
Развитие инфраструктуры
Гости ценят удобство. Если рядом есть магазины, кафе, аптеки и другие объекты, это становится весомым преимуществом.
Цифровизация и онлайн-сервисы
Базы отдыха активно используют цифровые технологии для упрощения взаимодействия с гостями. Онлайн-бронирование, виртуальные туры, мобильные приложения для управления бронями — все это становится нормой.

Совет:
Инвестируйте в технологии. Удобный сайт и возможность забронировать домик за пару минут — это важные конкурентные преимущества.

Все больше людей стремятся сменить городской шум на природу, хотя бы на выходные. Это делает рынок загородной недвижимости перспективным и выгодным. Чтобы занять лидирующую позицию, важно не только следовать трендам, но и создавать их, предлагая гостям уникальные форматы проведения досуга.
Строим системный бизнес!
Подключи RealtyCalendar
прямо сейчас

Заключение

Разбирая вопрос, как построить базу отдыха, нужно учитывать, что рынок загородного отдыха активно развивается, и все больше людей выбирают отдых на природе. Это направление станет еще популярнее в ближайшие годы. Люди готовы платить за комфорт и впечатления, а правильно организованный проект быстро окупается и приносит стабильный доход. Главное — не бояться пробовать, изучать опыт других и адаптироваться к запросам рынка.

Совет от Ильи Бузункина:
Будьте готовы экспериментировать и учиться. Даже если что-то не получится с первого раза, правильный анализ и гибкий подход помогут вам достичь успеха.
Больше советов от экспертов отрасли —
в «Академии посуточной аренды».
Полезные статьи