Россия-Испания: посуточный бизнес на две страны

Александр Попов никак не был связан с недвижимостью. Его посуточный бизнес начался с того, что он решил купить квартиру для своей семьи в курортном городе Зеленоградске Калининградской области. Но поскольку не мог позволить себе длительный отдых, стал ее сдавать в краткосрочную аренду. Дело пошло.

Александр начал бизнес не с субаренды, как многие новички, а с управления. Он считает, что такая форма работы с собственниками как нельзя лучше подходит для быстрого масштабирования. Многие собственники, инвесторы владеют несколькими квартирами, и им удобнее сдать в аренду сразу весь пул объектов. Но, например, чтобы запустить в работу 10 квартир, требуются большие вложения: арендная плата собственнику, обеспечительная сумма, средства на комплектацию и расходные материалы.

Когда вы только начинаете, особенно с нуля, не всегда просто найти такие средства. Гораздо легче предложить собственнику модель управления, когда вы берете на себя определенные обязательства и выполняете их за вознаграждение. Формулы его расчета нет — в каждом случае вы договариваетесь об условиях сотрудничества индивидуально. Здесь важно, чтобы собственник вам доверял. Поэтому Александр предложил такое сотрудничество сначала друзьям и знакомым. Опыт работы свадебным ведущим и коммуникативные навыки помогли наладить отношения с будущими партнерами.

Как признался Александр, главное отличие такой формы работы — отсутствие вероятности понести убытки. В субаренде можно заработать больше, но и риски выше. То есть при управлении риски снижаются, и есть возможность увеличить объем оборота. Например, если у вас 50 объектов и вы зарабатываете с каждого по 20 000 рублей, сумма получается значительная.

В формате доверительного управления есть определенная сложность взаимоотношений с собственниками. Некоторые из них становятся как друзья. Александр очень ценит такие отношения: получая собственность в управление, он получает и большую ответственность. Работа по этой модели требует порядочности, верности договоренностям и уважения к чужой собственности. Общение строится на взаимопонимании и доверии.
Раздел прибыли от аренды происходит по-разному. Александр разработал несколько сервисных пакетов, когда процент управляющего зависит от набора услуг, которые он оказывает.
Совет новичкам от Александра:

А при выборе объекта Александр руководствуется правилом:

В нашей стране очень много регионов с ярко выраженной сезонностью. Особенно ее ощущают посуточники в курортных городах, и Зеленоградск — не исключение. Поэтому Александр принял решение расширять бизнес, развивая его дистанционно в других городах. Например, в Москве, где трафик путешественников есть всегда.

Прежде чем осваивать новые регионы, Александр подбирает подходящего человека в качестве руководителя команды на новом месте. Те, у кого одна-две квартиры, часто идут от обратного: сначала набирают объекты, со временем — формируют команду. Для них сложно найти квартиры, получить их в управление. Для Александра Попова это не проблема. Опыт работы свадебным ведущим, отличные коммуникативные навыки помогают ему устанавливать прочные отношения с собственниками. Это играет ключевую роль в развитии деловых контактов и договоренностей. Так, общаясь с одним из собственников, Александр узнал, что в Испании, в Торревьехе, много наших соотечественников, которые приобрели там недвижимость для отдыха. Этот город называют русской столицей Испании. По статистике, испанцы составляют чуть больше 50% населения, остальная часть — иностранцы. Город выбирают за отличное море, солнце, пляжи и удачное расположение. Но большую часть года купленные апартаменты пустуют — хозяева отсутствуют. Так родилась мысль заняться посуточным бизнесом в другой стране. И, конечно, сначала Александр нашел представителя, который будет вести дела в Торревьехе.

Александр уверенно говорит:

В качестве направления для развития бизнеса рассматривал Болгарию, но после анализа множества показателей оказалось, что инвестиции в недвижимость Испании — более выгодны.

По словам Александра, работать в Испании гораздо легче, чем в России. Достаточно разместить объекты на двух самых популярных площадках онлайн-бронирования, Airbnb и Booking, чтобы получать стабильный поток гостей. Первая закрывает 70-80% потребностей в краткосрочной аренде. Поэтому поиск арендаторов сводится к минимуму. Задачи человека, который находится в Торревьехе, — контролировать уборки и заезды/выезды. Набор компетенций, который нужен здесь, чтобы сдавать посуточно, намного уже. Основная работа происходит, когда объект только запускается. Александр признается, что думал, что будет гораздо сложнее.

Для бизнеса выбрал Торревьеху, потому что это место очень похоже на Зеленоградск, с которого начинал: здесь тоже есть море, понятная целевая аудитория, похожая структура и ярко выраженная сезонность. С мая по октябрь — посуточная аренда, потом до апреля — долгосрочная.

Торревьеха — это отличные пляжи и хорошая точка входа для тех, кто хочет заняться недвижимостью в Испании. Цены на нее здесь очень привлекательные. Например, студию на первой линии с видом на море можно купить примерно за 75 тысяч евро, в пересчете на рубли это примерно 7,5 млн рублей. В Зеленоградске за подобную квартиру придется заплатить 15-20 млн рублей. В Таррагоне, например, в продаже можно увидеть отличные двух-трех комнатные апартаменты, но и стоимостью уже 150-160 тысяч евро.

Если касаться законодательных аспектов, то в Испании невозможно вести посуточный бизнес без лицензии. Это немного похоже на патент в России. Каждый объект, сдающийся в аренду, должен иметь такой документ. Стоимость лицензии зависит от города. Размер платежа определяется комунидадом — управляющей компанией. Лицензия бессрочная, оплачивается один раз, и даже если квартира потом продается, за лицензию платить больше не нужно.

Три кардинальных отличия, по мнению Александра Попова:

Первый важный шаг — попробовать купить недвижимость. В Испании этот процесс продуман настолько, что можно всё сделать удаленно. Вариант с покупкой дает толчок, потому что становятся понятными цифры: инвестиции, окупаемость, прибыль. Правда, сейчас есть одна трудность для россиян: не везде граждане РФ могут открыть счет в банке. Это может останавливать новых покупателей. Но если счет был открыт раньше, этими средствами можно пользоваться, в том числе — для покупки недвижимости.

Второй — подобрать партнера, который будет представлять ваши интересы и кому вы сможете доверять.

Третий — учить язык. Александр признается, что начал изучать испанский язык совсем недавно, но считает, что начиная вести бизнес в другой стране, надо хотя бы немного уметь говорить по-испански. Это нужно для коммуникации с риелторами и собственниками. Предприниматель заметил, что те, с кем ему доводилось общаться, говорили на двух-трех языках, в том числе — на русском.

И еще важно — не бояться рисковать. А чтобы быть успешным предпринимателем, необходимо быть целеустремленным, настойчивым и готовым к трудностям на пути к достижению поставленной цели.

Предприниматели в посуточной сфере сталкиваются со многими трудностями. Одной из самых главных часто называют большое количество конкурентов.

По мнению Попова, при правильной организации бизнеса работы хватит на всех. Поэтому коллег он считает не конкурентами, с которыми нужно драться за каждого гостя, а партнерами, которым можно передать гостей, когда свои объекты заняты. Важно иметь таких партнеров, чтобы поддерживать качество сервиса. Александр уверен: при нынешнем количестве объектов можно успешно сотрудничать с коллегами.

Он рекомендует общаться с ними в интернет-сообществах, чатах, соцсетях. Всегда можно найти того, у кого есть чему поучиться, и того, кто ищет вас как более опытного, чтобы задать вопросы. Кроме этого, вы будете «в теме», сможете понять, всё ли правильно вы делаете.

В RealtyCalendar есть специальная функция «Партнеры», когда вы можете найти коллег в нужном регионе и при необходимости передать или получить гостей за вознаграждение.

Бизнесу Александра четыре года, и мы попросили поделиться лайфхаками, которые он открыл для себя за это время.

Вот что он советует:

Также важным предприниматель считает иметь определенную стратегию развития бизнеса. Например, если в начале он брал любые объекты, то сейчас может себе позволить выбирать, потому что понимает, как работает этот бизнес. Александр участвует в онлайн- и офлайн-мероприятиях, много читает, смотрит, так как считает, что без такого общения вы работаете как в вакууме, «варитесь в собственном соку», набиваете шишки и совершаете ошибки, которых можно было бы избежать.

В планах Александра увеличивать количество объектов не только в России, но и в других странах. В дальнейшем, возможно, привлечь в бизнес двоих дочерей, если им это будет интересно. Но его позиция — всё делать постепенно, плавно, аккуратно, чтобы оставалось время на семью, детей, отдых.

Если вернуться в точку начала, Александр посоветовал бы себе делать всё то же самое, но чуть быстрее и увереннее: учиться бизнесу, начинать контактировать с партнерами, учить язык.

Полностью интервью с Александром Поповым слушайте в подкасте «Аренда гуру»