Солнце, море и … посуточный бизнес

Александр начинал со сдачи квартир на длительный срок. Там все просто: подбираешь для клиента квартиру, получаешь свои комиссионные. В посуточный бизнес он пришел в 2018 году, более плотно занялся этим направлением в 2020 г. К 2023г у Александра сдается 72 квартиры посуточно. Всего же у компании в управлении более 200 квартир. Остальные сдаются помесячно. Отдел посуточной аренды — это целая команда: горничные, администраторы, менеджер, начальник отдела.

В компании есть еще и агентство по аренде, и отдел продаж, который реализует новостройки. Все подразделения работают в одной связке: например, человек из другого города хочет приобрести недвижимость на море. Он покупает с помощью Alex Rent Group квартиру в новом доме для себя или с целью инвестирования и передает ее в управление. Квартира сдается либо посуточно, либо помесячно — в зависимости от договоренностей.

С другой стороны, если кто-то хочет снять апартаменты, он тоже обращается в Alex Rent Group, и когда возникает желание купить недвижимость в Сочи, то знают к кому обратиться.

Гости могут стать покупателями, покупатели могут стать партнерами по бизнесу. В любом случае, им уже не нужно искать другие агентства: они видели работу Александра и его команды и доверяют им.

В основном, все объекты, которыми занимается компания Дмитриенко, находятся в управлении: и те, что сдаются долгосрочно, и те, что посуточно.
С собственниками 75 посуточных квартир компания работает по принципу 30/70 (30 - себе, 70 - собственнику). Но не все квартиры подходят под посуточную аренду. Об этом Александр честно говорит собственникам и в таких случаях предлагает сдавать помесячно, на длительный срок.

Сейчас, накопив опыт, он понимает, какие квартиры в посуточную аренду лучше не брать. Дмитриенко давно пришел к выводу, что ни к чему портить себе репутацию, рейтинги, получать плохие отзывы от гостей на площадках онлайн-бронирования. Поэтому берет в управление только красивые, хорошие апартаменты с качественным современным ремонтом. По локации — это только курортная зона Сочи, недалеко от моря, в востребованных жилых кварталах.

Почему управление? Во-первых, не требует крупных вложений на старте. Обычно при такой модели сотрудничества собственник на свои средства укомплектовывает квартиры. Во-вторых, Сочи — такой город, где многие покупают недвижимость, но сами живут в других регионах. А квартира у них — для летнего отдыха или под аренду.

У Александра был партнер, который жил в Москве и немного слышал про управление. Они изучили эту тему, составили шаблон договора, привлекли юриста, чтобы проверил на соответствие законодательству, и начали потихоньку набирать квартиры. В итоге, в первый год в компании было уже 40 объектов.

Александр поначалу не хотел заниматься управлением. Было страшновато: вдруг квартиру затопят, сожгут, испортят — а ему за все отвечать. Но партнеру удалось его переубедить и они начали работать. Надо сказать, что за все время работы никаких катастрофических случаев не было.

На модели субаренды в компании тоже есть порядка десяти квартир. Там, конечно, проще взаимодействие с собственником: отдал арендную плату и работаешь спокойно — не нужно согласовывать каждый шаг, большая свобода в каких-либо улучшениях квартиры и т. п. При управлении же иногда нужно не только согласовывать, но и убеждать, доказывать собственнику необходимость тех или иных изменений в наполнении квартиры. Например, что пора поменять подушки или купить более качественный текстиль.

При субаренде предприниматель может потерять вложения в организацию бизнеса или получить низкую рентабельность. При управлении он рискует только своей репутацией.

Специалисты компании Alex Rent Group уже имеют такой опыт, что могут достаточно точно спрогнозировать, где и какие квартиры будут сдаваться лучше. Они отлично знают, какой должен быть ремонт, какое наполнение при посуточной или долгосрочной аренде. И, конечно, уже есть понимание, сколько квартира может принести прибыли.

Сейчас Александр Дмитриенко перестраивает работу компании: одно дело, когда в бизнесе 50 квартир, и совсем другое — когда 200, с которыми работают нанятые сотрудники. Так или иначе, случаются ситуации, которые от собственника бизнеса не зависят. Человеческий фактор: кто-то что-то не успел, кто-то где-то «накосячил». Сейчас Александр старается систематизировать работу, чтобы такие моменты свести к нулю.

В планах — прийти к 500 квартирам в управлении, открыть офисы в Новороссийске и родном городе Александра, Краснодаре. В этом месяце открывает офис в Москве.

Также Alex Rent Group собирается развивать и субаренду. Там есть риск простоев, но если грамотно подойти к делу, она принесет больше прибыли. Сейчас в компании работают над стандартизацией и автоматизацией процессов.

К следующему сезону Александр планирует открыть клининговую компанию. Он посчитал, что иметь своих специалистов будет выгоднее, чем обращаться к подрядчикам.

Системой RealtyCalendar Александр Дмитриенко пользуется с 2018 года. Когда-то был момент, когда программа не очень стабильно работала, и он уже думал отказаться от ее использования. Начал изучать другие предложения, но не нашел на рынке ничего более удобного, заточенного по посуточную аренду. По словам Александра, в RealtyCalendar нет ничего лишнего, он прост и интуитивно понятен: удобно загружать новые объекты, смотреть шахматку, дать дополнительный доступ, например, собственнику.

С помощью RealtyCalendar Александр с командой сделали свой сайт, который сейчас планируют улучшать и развивать. В него интегрирован модуль бронирования, и ссылку на сайт компания размещает везде, где есть возможность, во всех соцсетях. Через него можно не только посмотреть свободные объекты, но и сразу забронировать. Модуль бронирования — это must have для посуточника. Дмитриенко уверен: даже если у вас всего 5 квартир, это будет очень удобно. Разумеется, на нем должны быть размещены объекты с подробными описаниями и отличными фото — люди выбирают глазами.

Нравится Александру и то, что можно быстро поменять цены на всех сайтах сразу: нет необходимости заходить на каждую площадку — достаточно внести коррективы в RealtyCalendar.

Не обошел рантье вниманием и возможность вести в RealtyCalendar учет расходов: можно потом посмотреть статистику по любому объекту, видно, сколько потратили на квартиру, и какой доход она принесла.

Это дает возможность проанализировать, с какими квартирами стоит работать дальше, а какие перевести в долгосрочную аренду или вовсе от них отказаться. Кроме того, это удобный инструмент, помогающий составлять отчеты для собственников.

По мнению Александра, сервису еще есть куда расти, что улучшать. Но это не критично, и имеющегося функционала вполне достаточно для работы посуточника.

Недавно Александр узнал, что появилась новая функция «Залог» и пообещал попробовать. Но в посуточной аренде он еще в 2020 году решил отказаться от залогов. Просто приняли решение, что компания доверяет гостям. К тому же, Александр считает, что залог в 5 000 рублей (а больше никто не оставит) не спасет. Когда возникает какая-то конфликтная ситуация, все решается на месте в форме диалога. Если гость не реагирует на письма с просьбой возместить ущерб, юрист составляет досудебную претензию. Это работает — немногочисленные конфликты, которые произошли в последние два года, решались только так.

За годы работы Александр понял: самое важное для собственников — вовремя получать деньги. Если ты отлично все делаешь, содержишь в порядке квартиру, но задерживаешь выплаты (неважно, по каким причинам), готовься получить негатив. Он обязательно будет.

Александр советует внимательно составлять договоры с собственниками. В нем подробно должно быть указана ответственность за сохранность имущества и определен порядок выплат: когда, кому, как. Чтобы не было недопонимания по этим вопросам, нужно все договоренности зафиксировать на бумаге.

Поэтому в компании Alex Rent Group большое внимание уделяется договорам с собственниками. Например, вы знаете, что площадки не сразу переводят деньги, например, Островок, Твил. Договаривайтесь заранее с собственником по поводу даты выплат.

И еще: очень важно при подписании договора вслух прочитать его полностью. Обычно в процессе работы возникают вопросы по оплате коммунальных платежей, по ремонту и т.п.

Сейчас в компании Александра готовят новую форму договора. Туда будут включены все действия по поддержанию технического состояния квартиры, например, чистка кондиционера, профилактика стиральной машины, регулировка дверей и окон, с указанием цен в специализированных компаниях. Собственники зачастую не видят необходимости в, казалось бы, элементарных вещах: проще и дешевле провести профилактический осмотр, чем потом платить за ремонт или покупку новой техники.

Александр рассказал и о своей самой большой ошибке на начальном этапе. Ее трудно избежать новичку. Ради того, чтобы кто-то согласился отдать квартиру под бизнес, он «танцевал с бубном», шел на не совсем выгодные уступки, лишь бы собственник доверил ему квартиру. Так делать нельзя. Всегда надо считать и помнить, что ты — специалист, оказываешь услугу, экономишь человеку время, зарабатываешь для него деньги. Поэтому заслуживаешь вознаграждения за свою работу. Нужно себя ценить и эту ценность доносить до собственников.