От хобби к бизнесу: путь к успеху в краткосрочной аренде

В 2008 году у Эльвиры была первая квартира, взятая в ипотеку, которую она пыталась сдавать на длительный срок. Полгода попыток сдачи в аренду привели к тому, что постояльцы, как говорит Эльвира, «захватывали на память о доброй хозяйке» кухонную утварь, постельное белье и другие вещи. А в один момент квартира вообще перестала сдаваться, и муж посоветовал попробовать сдавать ее посуточно.

В то время объявления давались в газетах и их было немного. И благодаря уже имеющемуся опыту в рекламе и маркетинге Эльвира стала выделяться именно в этом секторе бизнеса. До посуточного бизнеса наша героиня (по образованию – преподаватель педагогики психологии детей дошкольного возраста) была владелицей центра раннего развития детей, и этот опыт удивительным образом пригодился в посуточном бизнесе.

В какой момент стало понятно, что хобби заканчивается и начинается настоящий бизнес?

На этот вопрос Эльвира отвечает так:

В большинстве случаев все начинается как самозанятость, но не как бизнес. Однако у Эльвиры на тот момент удачно завершился 15-летний проект – детский центр, продав который, наша героиня взяла в ипотеку уже 5 квартир и обзавелась помощницей – горничной. Но даже тогда эта деятельность все еще была хобби. И тут помог случай: в город пришла нефтяная компания, и Эльвира заметила возросший спрос на посуточные квартиры. Она поняла, что нужно брать субаренду и ей необходимы сотрудники, помимо горничных: администраторы, бронисты, менеджеры и так далее.

В течение месяца с 5 объектов бизнес вырос до 14 квартир, и стало понятно, что одной уже не справиться. Тем более в то время у Эльвиры еще не было ни одного инструмента автоматизации, а все данные записывались в табличку на листочке.

И в 2014 году случается «прорыв», как говорит Эльвира: у нее появился Realty (RealtyCalendar – прим. автора). Эльвира считает, что RealtyCalendar нужен уже на старте бизнеса. И если раньше PMS (Property Management System) была необходима с пятой квартиры, то сейчас систему нужно подключать сразу же. Размещаться не на 10, а на 20 площадках одновременно. И вы должны вести календари занятости квартиры.

Одним из секретов успеха наша героиня считает открытость в общении. Нужно не бояться задавать вопросы, потому что «глупый вопрос – это незаданный вопрос», и не бояться отказов. Если тебе отказали один раз, это не значит, что откажут всегда.

Основными инструментами маркетинга, которые вывели бизнес Эльвиры и бизнес людей, которым она помогала, на совершенно новый уровень, наша героиня считает следующие:

Владение основными инструментами маркетинга помогает с успехом пройти и кризисные времена. Например, в 2020 году Эльвире Баумгартен удалось занять 25% рынка посуточной аренды в Комсомольске-на-Амуре. Пришлось сократить расходы в связи с резким оттоком гостей, и наличие так называемых «фондов» позволило продержаться. И важным было то, что все объекты были у Эльвиры в собственности либо в субаренде; на управлении не было. Помогли также навыки вести переговоры: Эльвира договаривалась с владельцами жилья о более щадящих условиях оплаты. Ушли «маленькие игроки», у которых просто не хватило средств на следующую аренду; рынок освободился – и появились хорошие объекты. И предприниматели, которые действовали так же, смогли на тот момент безболезненно пережить период локдауна.

– пожалуй, для многих предпринимателей эта фраза Эльвиры Баумгартен может стать девизом.

Эльвира Баумгартен говорит, что «реализовала мечту советских пенсионеров» и теперь живет в своем домике у моря, в Новороссийске. Со стороны может показаться, что это такой «успешный успех» – выход из оперативного управления. Но дело в том, что из «оперативки» Эльвира вышла уже давно, еще «до домика», а управлять бизнесом все равно нужно.

У вас должна быть команда, но ключевой фигурой все равно остаетесь вы.

Еще один важный показатель работы вашего бизнеса – возможность поехать в отпуск. Эльвира считает, что нужно не только работать, но и жить полной жизнью. И в этом ей помогает ее команда.

От того, кому ты доверяешь участие в своем бизнесе, зависит его успех. Вы должны создать такую команду, когда можно будет легко менять людей и не взваливать лишних задач на своего сотрудника. Ошибка в том, что мы пытаемся найти готового специалиста, однако сделать это практически невозможно. Поэтому кадры нужно взращивать самим и с самых «низов».

Нужно четко определить функции, которые будет выполнять сотрудник.

Как понять, что пришло время нанять персонал? Поначалу, когда у Эльвиры было две квартиры, она занималась их обслуживанием сама. С третьей квартиры делать это становилось все тяжелее, и тогда появилась первая горничная. На сегодняшний день у нашей героини в Комсомольске-на-Амуре и Сукко больше 20 сотрудников. Но все индивидуально: каждый сам решает, какое количество персонала и когда стоит нанимать и сколько времени тратить на бизнес.

По словам Эльвиры, сейчас подрастает поколение, которое хочет жить и работать, а не работать и жить.

И чтобы сделать работу ваших сотрудников максимально комфортной, нужно применять те продукты, которые появляются на рынке. Например, умные замки помогут вам сократить лишний персонал, но увеличить зарплату действующим сотрудникам.

Работа, по мнению Эльвиры, должна идти по двум направлениям: нужно набирать команду и думать о том, чем вы интереснее других работодателей не только в вашей нише, а в целом.У вас должны быть готовы все обучающие материалы: в виде инструкций, видеоуроков, скринов. И даже у горничной должна быть четкая пошаговая инструкция уборки квартиры.

Комсомольск-на-Амуре – промышленный «тупиковый» город с тремя поездами в день. Однако каждая локация по-своему уникальна, и нужно найти именно то, чем можно привлечь гостей. Эльвира нашла. Это в основном командированные сотрудники и люди, которые приезжают из маленьких поселков на шопинг и лечение, так же как сами жители города Комсомольска-на-Амуре едут за более качественными услугами в Хабаровск. А в зимний сезон спасает горнолыжный туризм.

В этом году Эльвира взяла в работу гостевые дома на побережье Черного моря, в Анапе и Сукко.

Это первый опыт по управлению гостевыми домами, но без сложностей не обошлось. Однако все решилось благополучно, и теперь Эльвира с удовольствием и интересом переключается с аудитории командированных на аудиторию отдыхающих. Тем более уже есть обращение командированных – клиентов Эльвиры с Дальнего Востока, которые едут отдыхать в ее гостевые дома в Анапе.

Главное в специфике такого бизнеса – все просчитать, потому что он совершенно отличается от посуточного. Контроль денег, грамотная работа с риелторами – словом, это интересный опыт после посуточного бизнеса.

В этом, безусловно, помог опыт.

Эльвира говорит, что в наше «турбулентное» время непросто что-то планировать. Но она уверена в одном, что будет развивать маркетинг – свое любимое направление, чтобы посуточники входили в этот бизнес.

Бизнес на посуточной аренде постепенно выходит из тени, и в связи с этим становится больше объектов. Но все зависит от того, какие требования будут предъявляться, приравняют ли посуточный бизнес к гостиничному. Эльвира говорит, что пока не ушла на «моральную» пенсию, будет работать в своей локации однозначно. И надеется, что сможет создать целую сеть бизнеса на аренде гостевых домов.

Главный совет, который дает Эльвира всем – и начинающим, и опытным владельцам посуточного бизнеса, – смотреть на мир широко:

Следующий совет: не бояться:

И еще один совет от Эльвиры Баумгартен – дисциплина: